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BONUS AFFITTO 2020: a chi spetta il credito d’imposta del 60%

Al via il bonus affitto per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020: dall’Agenzia delle Entrate arrivano le istruzioni per il credito d’imposta del 60% sulle locazioni.

La circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 fornisce gli attesi chiarimenti sul credito d’imposta introdotto dal decreto Rilancio, contestualmente al codice tributo per l’utilizzo in compensazione con il modello F24.

Il bonus del 60% sul canone d’affitto si estende a tutte le locazioni commerciali, ma è incompatibile con il bonus per i locali C\1 introdotto per il solo mese di marzo.

Tra i chiarimenti forniti, la circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di cessione del credito d’imposta anche al proprietario, in cambio di uno sconto sull’importo del canone d’affitto.

Potranno quindi beneficiarne non solo i titolari di contratti di locazione di immobili di categoria C\1, ma tutti gli affittuari di immobili utilizzati per l’esercizio della propria attività commerciale, industriale, d’impresa o professionale.

Il decreto Rilancio fissa a 5 milioni di euro il limite di ricavi o compensi per l’accesso al bonus affitto e, inoltre, introduce il requisito della diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento, rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

Rispetto alla prima versione, il credito d’imposta introdotto dal Decreto Cura Italia si estende ad una platea più ampia di titolari di partita IVA. Un bonus del 30% sarà invece previsto in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda.

Bonus affitto 2020: come funziona e a chi spetta il credito d’imposta

Il testo del decreto Rilancio ha introdotto il nuovo bonus affitti per i mesi di marzo, aprile e maggio.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14 del 6 giugno 2020, accanto alla risoluzione con il codice tributo, rende finalmente operativa l’agevolazione.

Nello specifico, per i soggetti soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, il decreto Rilancio ha istituito un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione corrisposto a marzo, aprile e maggio 2020, per immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di:

  • attività industriale,
  • commerciale,
  • artigianale,
  • agricola,
  • attività di interesse turistico
  • esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Vengono fissati due paletti per poter accedere al bonus affitti:

  • un limite relativo a ricavi o compensi, non superiori a 5 milioni di euro per il 2019;
  • una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di nel mese di riferimento di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

La circolare n. 14 specifica che il credito di imposta spetta alle strutture alberghiere indipendentemente dal volume di affari registrato, e quindi anche nel caso in cui i ricavi o i compensi del 2019 superino i 5 milioni di euro.

Inoltre, viene fissato al 30% il credito d’imposta spettante per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Agenzia delle Entrate – circolare n. 14 del 6 giugno 2020
Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34

Bonus affitto, a chi spetta il credito d’imposta del 60% sulle locazioni. Inclusi anche i forfettari

La circolare n. 14 consente di avere un quadro più puntuale dei soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professioni beneficiari del bonus affitto.

  • gli imprenditori individuali e delle società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
  • gli enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;
  • le stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla lettera d), del comma 1, dell’articolo 73 del TUIR;
  • le persone fisiche e delle associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’articolo 53 del TUIR.

Nell’elenco degli aventi diritto sono compresi anche:

  • le strutture alberghiere e agrituristiche, prescindendo dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente;
  • gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale). L’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.

Non è prevista alcuna distinzione di attività, e quindi possono beneficiare del bonus affitti del 60% anche:

  • soggetti in regime forfettario;
  • gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

Non sono inclusi tra i soggetti che possono fruire del credito in esame, coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, producendo conseguentemente redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere i) e l), del TUIR.

Bonus affitto, per quali contratti di locazione spetta il credito d’imposta del 60% o 30%

Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale (60 per cento o 30 per
cento) in relazione ai canoni:

  • di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo. Nella nozione di leasing ai fini del bonus affitti non rientrano i contratti finanziari (traslativo);
  • di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda (bonus del 30%), comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività.

Per entrambe le ipotesi gli immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d’azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

  • industriale;
  • commerciale;
  • artigianale;
  • agricola;
  • di interesse turistico.

Come chiarito nella circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate, per gli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, il credito d’imposta spetta anche per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili.

Il credito di imposta è riconosciuto sul 50 per cento del canone di locazione, a patto che il contribuente non possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito all’esercizio dell’attività.

Bonus affitto 2020, cessione del credito anche al proprietario del locale: sconto sul canone mensile

Una delle novità illustrate dall’Agenzia delle Entrate è rappresentata dalla possibilità di cessione del credito d’imposta.

Il titolare di partita IVA beneficiario del bonus affitti potrà optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente, a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare.

Il credito d’imposta è utilizzabile dal locatore o concedente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione ovvero in compensazione.

La quota di credito non utilizzata nell’anno potrà essere fruita in quelli successivi, ma non potrà essere richiesta a rimborso. Il credito non utilizzato può essere oggetto di ulteriore cessione solo nell’anno stesso

Per le regole specifiche sulla cessione del credito bisognerà però attendere: è atteso un nuovo provvedimento con le disposizioni attuative.

Bonus affitto 2020, credito d’imposta del 60% in compensazione per pagare le imposte. Codice tributo 6920 in F24

Come sopra anticipato, il bonus affitto può essere utilizzato in compensazione, ovvero per versare le imposte dovute.

Per i locali C\1, il credito d’imposta sugli affitti dovrà essere utilizzato tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo:

  • “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta, nel formato “AAAA”.

Codice tributo ed istruzioni per il bonus affitto del decreto Rilancio sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020.

  • 6920”, denominato: “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”.

Nel caso in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, il codice tributo si trova nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito, nel formato “AAAA”.

Bonus del 60% solo per chi paga l’affitto: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Già con la circolare n. 8 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta del 60% spetta soltanto in seguito al pagamento del canone d’affitto.

Anche se la norma non prevede nessun vincolo preciso, nella circolare n. 8 del 3 aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate afferma che:

Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.

La circolare n. 14 del 6 giugno 2020 conferma tale posizione. L’Agenzia delle Entrate ribadisce che è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito.

Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento.

Ad esempio, se il canone d’affitto di aprile è pagato a maggio, il credito d’imposta del 60% è fruibile successivamente al pagamento.

Diversamente, nelle ipotesi in cui il pagamento non è ancora avvenuto non sarà possibile fruire in via anticipata del credito.

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AFFITTI AGEVOLATI -CRITERI E NUOVI PICCOLI COMUNI

Numero di locali, pertinenze, classe energetica, valore di mercato: i criteri per gli accordi territoriali sugli affitti agevolati e lo stato di attuazione.

Nel primo anno di applicazione dei nuovi criteri per gli affitti a canone concordato, sono una decina gli accordi firmati o aggiornati in base alla nuova normativa, ossia il DM Infrastrutture del 15 gennaio 2015 sui contratti di locazione territoriali, di natura transitoria o destinati agli studenti universitari. In pratica, vengono definiti i parametri attraverso i quali si determina l’importo degli affitti: in primis valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie in base a categorie e classi catastali.

Ognuna di queste categorie prevede fasce di oscillazione, che dipendono da una serie di caratteristiche (stato dell’alloggio, manutenzione, aree comuni, pertinenze, classe energetica).

In base all’articolo 1 del decreto del 15 settembre, nella determinazione del canone si tiene conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio, stato di manutenzione (anche dell’intero stabile), pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina), presenza di spazi comuni (cortili, aree a  verde, impianti sportivi interni), dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria), eventuale dotazione di mobilio.

Nella domanda bisogna segnalare numeri dei vani, elementi accessori (soffitta, cantina, box), estremi catastali, prestazione energetica, sicurezza impianti, tabelle millesimali, bisogna segnalare se l’appartamento è ammobiliato.

Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca oppure l’aggiornamento in base all’indice ISTAT, con rivalutazione che non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

I contratti di locazione transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (mobilità lavorativa o  connessa allo studio, apprendistato e formazione professionale, disoccupazione). Quelli per gli studenti universitari possono essere stipulati nei Comuni sede di atenei e istituti di istruzione superiore, per inquilini studenti che risiedono in un altro Comune (studenti fuori sede), e possono essere stipulati anche dalle aziende per il diritto allo studio.

ecco gli accordi territoriali aggiornati in base a questi criteri: Sesto San Giovanni, Bergamo, Jesolo, Montebelluna (TV), Verona, Udine e comuni della Provincia, Bologna area metropolitana, Firenze, Grosseto, Catanzaro, Ragusa, Modica e Vittoria (RG).

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l’aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo-con-l’aliquota-ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

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CONTRATTO E TASSAZIONE SU LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

Guida alle locazioni con contratto a canone concordato: stipula, disdetta, opzione cedolare secca e vantaggi fiscali.

Tra tante imposte sulla casa che aumentano ce n’è una che diminuisce. Stiamo parlando della cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa piatta per gli affitti oggi ancora più light (al 10% per il quadriennio 2014-2017 e dal 2018 al 15%) ma non per tutti: requisito fondamentale per questa opzione (prevista dal d.l. 47/2014), infatti, è la presenza di un contratto a canone concordato.

Contratti a canone concordato

Il presupposto per versare l’aliquota al 10% è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2.

Calcolo affitto concordato

Prima di procedere a stipulare un contratto a canone concordato occorre verificare se per il proprio comune ad alta tensione abitativa sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale, con le prescrizioni alle quali attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili. In particolare:

In questo modo il contribuente potrà individuare il valore locativo minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.

Cambio contratto

E’ possibile godere dell’opzione del contratto a canone concordato anche se il proprietario ha già in corso un contratto a canone libero. In questo caso si dovrà provvedere a disdettare il contratto in corso presentando all’Agenzia delle Entrate il modulo RLI e indicando nella sezione “II – Adempimenti successivi” il codice “4”. Quindi si dovrà stipulare il nuovo contratto inserendo il riferimento dell’avvenuta applicazione dei parametri relativi all’accordo territoriale. Infine registrare il contratto utilizzando nuovamente il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto.

Cedolare secca

Possono optare per la cedolare secca i privati che agiscono fuori da attività d’impresa, limitatamente per immobili ad uso abitativo di categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 in quanto si riferisce a uffici o studi privati) nonché le relative pertinenze C/2, C/6 e C/7 solo locate congiuntamente all’abitazione. Il locatario deve essere persona fisica e operare al di fuori dell’esercizio d’impresa, arti e professioni. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti brevi di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione ossia quelli di durata inferiore a 30 giorni nell’anno. La scelta della cedolare secca può essere inserita nel contratto o comunicata tramite raccomandata al locatario. Se l’opzione non viene effettuata alla registrazione, può essere fatta entro il termine di versamento delle imposte. Il locatore dovrà darne comunicazione scritta al conduttore mediante raccomandata con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di aggiornamento del canone.

Agevolazioni fiscali

Nel caso di tassazione ordinaria, il locatore può applicare le aliquote alla base imponibile calcolata al 66,50% del canone annuo percepito e godere di una riduzione del 30% sull’importo annuale di registro che, pertanto, sarà pari all’1,40% dal canone annuo indicato nel contratto. In caso di cedolare secca, può applicare per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota agevolata del 10% sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione (non è possibile abbattere l’importo da versare utilizzando eventuali detrazioni d’imposta).

Per i contratti di locazione a canone libero l’aliquota è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

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Cedolare secca al 10% nei contratti transitori da 1 mese a 18 mesi

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in tema di cedolare secca: aliquota per contratti transitori e mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto.

  • la possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 10% (per gli anni 2014-17 poi salirà al 15%) anche ai contratti di locazione transitori di cui alla legge n. 431/1998, ovvero di durata compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi;
  • viene chiarito che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione per il quale si è optato per la cedolare secca non comporta la decadenza dall’opzione anche per le comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016.

Contratti di locazione transitori

Ai contratti transitori è applicabile la cedolare secca del 10% ai sensi dell’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, che vincola però tale beneficio:

  • agli immobili residenziali (categorie catastali da A1 a A11, esclusi gli uffici che sono classe A10) ubicati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 551/1988), o nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
  • ai contratti a canone concordato stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’articolo 2, comma 3, della L. 431/1998.

Mancata proroga cedolare secca

Per quanto concerne la mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione con opzione di cedolare secca, viene chiarito che la nota diffusa alla fine dell’anno 2016 si applica alle comunicazioni di proroga contrattuale che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016. Tale norma prevedeva che:

Dunque, in questi casi, il mancato invio dell’apposito modello RLI non comporta la revoca dell’opzione, per effetto delle novità in materia di semplificazione fiscale contenute nel D.L. 193/2016. La mancata comunicazione prevede tuttavia l’applicazione della nuova sanzione prevista dal comma 24, articolo 7-quater, D.L. 193/2016 pari a 100 euro, ridotti a 50 euro in caso di ritardo non superiore a 30 giorni.

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NUOVI AFFITTI A CANONE CONCORDATO ESTESI A TUTTI I COMUNI

Decreto contratti di affitto a canone concordato, estesi a tutti i Comuni: fasce di oscillazione, massimali, agevolazioni.

Contratti di affitto a canone concordato estesi ai comuni non ad alta densità abitativa, fissazione dei valori massimi del canone: sono alcune delle novità previste dal decreto dei ministeri dei Trasporti e dell’Economia sui criteri generali per la realizzazione degli accordi dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Si tratta della convenzione nazionale prevista dall’art. 4, comma 1, della legge n. 431/98 sulle locazioni a uso abitativo che, per acquisire forza normativa, dovrà essere recepita da un decreto ministeriale e che fissa gli accordi generali sui contratti di locazione, che poi verranno recepiti a livello territoriale.

Gli accordi territoriali su questi contratti d’affitto stabiliscono fasce di oscillazione del canone, il decreto fissa poi i limiti per i contratti di natura transitoria (fino a 18 mesi). Su questo fronte, le novità sono rappresentate dai canoni, che sono gli stessi per i contratti 3+2, a cui si può applicare un’oscillazione massima del 20%. I contratti di natura transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (esempio: mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione professionale).

Viene poi confermata la possibilità, in presenza di particolari condizioni, di stipulare contratti di natura transitoria con un affitto non libero, ma determinato dagli accordi locali per i Comuni sopra i 10.000 abitanti.

Tra tante imposte sulla casa che aumentano ce n’è una che diminuisce. Stiamo parlando della cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa piatta per gli affitti oggi ancora più light (al 10% per il quadriennio 2014-2017 e dal 2018 al 15%) ma non per tutti: requisito fondamentale per questa opzione (prevista dal d.l. 47/2014), infatti, è la presenza di un contratto a canone concordato.

Contratti a canone concordato

Il presupposto per versare l’aliquota al 10% è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2.

Ai contratti a canone concordato si applicano una serie di agevolazioni fiscali: reddito imponibile dei fabbricati locali a canone concordato ridotto del 30%, cedolare secca ridotta al 15%, oppure al 10% dal 2014 al 2017. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, sulla risoluzione e sulle proroghe. Altre agevolazioni fiscali applicate ai contratti a canone concordato: base imponibile imposta di registro al 70%, detrazioni per abitazione principale, detrazione al 19%, IMU e TASI con aliquota al 75%.

La detrazione al 19% si applica solo ai contratti di locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, da studenti intestatari del contratto e iscritti a università in un Comune diverso da quello di residenza e distante almeno 100 chilometri, per un importo fino a 2.633 euro.

Per quanto riguarda la validità degli accordi, la novità è che anche nei Comuni non considerati ad alta densità abitativa si possono stipulare i contratti a canone concordato, se non ci sono accordi territoriali specifici il riferimento è la legge 431/1998 (articolo 4, comma 3).

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