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Cedolare secca commerciale, dal 2020 addio alla tassa del 21%

Addio alla cedolare secca commerciale: proroga esclusa dalla Legge di Bilancio 2020. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio non sarà più possibile optare per la tassa piatta del 21% mentre saranno mantenute le eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva effettuate entro il 31 dicembre 2019.

Dell’addio alla cedolare secca commerciale si era parlato a lungo nelle scorse settimane, ma dal Governo era arrivato uno spiraglio per il rinnovo della tassa piatta anche per il 2020.

Con l’avvio del lavoro in Senato sugli emendamenti presentati al testo della Legge di Bilancio 2020 svanisce, almeno per ora, ogni ipotesi di proroga.

Resta un’ultima chance ai proprietari di locali commerciali di categoria C\1, che è quella di stipulare un contratto d’affitto entro il 31 dicembre 2019. In tal caso, sarà garantita la possibilità di accedere alla tassazione ridotta del 21%, in sostituzione delle ordinarie e più severe aliquote Irpef.

A partire dal 1° gennaio 2020 invece, si chiude il sipario sulla cedolare secca commerciale per gli affitti di negozi e botteghe.

Cedolare secca commerciale, negozi senza proroga: dal 2020 addio alla tassa del 21%

Tasse ed imposte restano uno dei temi centrali della Legge di Bilancio 2020. Il testo della Manovra, sebbene sia ancora in fase di definizione, conferma tanti piccoli balzelli e poche circoscritte riduzioni.

L’addio della cedolare secca per l’affitto di negozi e botteghe rientra a pieno titolo tra i balzelli del 2020; sembra ormai confermato che non ci sarà alcuna proroga per la tassazione agevolata delle locazioni commerciali, misura che – sebbene circoscritta a specifiche fattispecie – aveva trovato il plauso del settore.

Per chi vi ha avuto accesso, la novità ha avuto un peso rilevante, tenuto conto che l’imposta secca sugli affitti non solo sostituisce l’Irpef, ma anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il beneficio cesserà i suoi effetti a partire dal 1° gennaio 2020. A rendere ormai ufficiale la mancata proroga della cedolare secca commerciale è stata la bocciatura, da parte della Commissione Bilancio del Senato, degli emendamenti per il rinnovo presentati da Lega, Forza Italia e Fratelli d’Italia.

Consapevoli che l’iter per l’approvazione della Legge di Bilancio 2020 potrebbe portare ancora sorprese, per il momento la tassazione agevolata per l’affitto di negozi e botteghe viene accantonata, e arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Sarà corsa alla firma dei nuovi contratti entro la fine dell’anno: la cedolare secca sarà garantita soltanto a quelli stipulati entro il 31 dicembre e registrati, secondo le regole vigenti, entro il termine di 30 giorni.

Non si perderà il beneficio per i contratti per i quali è già stata esercitata l’opzione per la cedolare secca commerciale.

Cedolare secca negozi, affitti con tassazione agevolata per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2019

Potranno godere della tassazione sostitutiva Irpef i proprietari di negozi e botteghe di categoria catastale C\1 che stipulano un nuovo contratto entro il 31 dicembre 2019.

  • firma del contratto entro il 31 dicembre 2019;
  • registrazione entro 30 giorni.

Non è detto che il contratto debba partire immediatamente: resta la possibilità di stipula prima dell’effettivo avvio della locazione. È questa una delle possibili strategie attuabili per beneficiare della tassazione agevolata del 21% prevista dalla cedolare secca commerciale.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

I vincoli per l’adesione alla cedolare secca commerciale sono stati introdotti per evitare una fuga generale dalla tassazione Irpef, certamente più conveniente per lo Stato.

La cedolare secca risponde però a due necessità:

  • la prima, è quella di ridurre il peso della pressione fiscale sui contribuenti,
  • la seconda, è quella di combattere il fenomeno degli affitti in nero.

Ambedue le necessità non sono meno sentite dal Governo Conte bis che, soprattutto sul secondo punto, ha messo in piedi un piano importante di contrasto all’evasione. Per ora però non vi rientra la proroga della cedolare secca commerciale, destinata (salvo modifiche) a sparire dal 1° gennaio 2020.

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TASI IMU e TARI CHI PAGA ? E COME ?

Imu e Tasi non sono dovute sull’abitazione principale e relative pertinenze (box o posto auto, cantina o solaio) a meno che non si tratti di case di pregio. La TASI è la Tassa sui Servizi Indivisibili, l’imposta comunale che dal 2014 include i servizi comunali rivolti alla collettività, come la manutenzione stradale e l’illuminazione comunale. La TASI (da non confondersi con la TARI, la tassa sui rifiuti), insieme a Imu e Tari, concorre a formare la IUC, l’Imposta Unica Comunale.

TASI – Come prevede la legge, il regolamento comunale individua i servizi finanziati dalla TASI, specificando per ogni singolo servizio i relativi costi coperti dalla TASI. Tra i servizi rientrano l’illuminazione pubblica, la sicurezza, l’anagrafe, la manutenzione delle strade, e più in generale quei servizi di cui beneficiano tutti i cittadini.

IMU – Dovranno pagare l’Imu i proprietari seconde case, fabbricati affittati o sfitti,  uffici, negozi, depositi, capannoni, altri immobili commerciali e industriali e per le aree fabbricabili. Si paga l’imu anche sui terreni agricoli, anche se incolti, inclusi gli orticelli Attenzione, si paga anche sugli immobili dati in uso gratuito, salvo la riduzione al 50% tra genitori e figli.

TARI – “il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva”.  E’ DOVUTA da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”

Si comprende quindi quali siano i presupposti ed i soggetti passivi della tassa sui rifiuti. La TARI nel 2019 è dovuta dai contribuenti titolari a qualsiasi titolo di locali o aree scoperte, suscettibili di produrre rifiuti urbani.

Agevolazioni per gli agricoltori: sono infatti esclusi dal pagamento dell’Imu i fondi agricoli, da chiunque posseduti, ubicati nei Comuni classificati come montani o di collina. Esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali ubicati in qualsiasi altro comune

Tuttavia dal 2019 le imposte locali sulla casa potrebbe diventare più onerosa, perché il Governo progetta di ridare la possibilità ai comuni di aumentare le aliquote per far fronte ai sacrifici imposti loro dalla nuova legge di bilancio.

A chi spetta il pagamento della Tasi

La Tasi, a differenza dell’Imu, è dovuta anche dagli inquilini o dai comodatari, se usano l’immobile per più di sei mesi nell’anno, se previsto dal comune e secondo le quote previste (dal 10% al 30%). Se si tratta della propria abitazione principale, l’inquilino è comunque esonerato. Mentre il proprietario pagherà la sua quota parte (70-90%) .

IMU  TASI
Proprietari di prima casa No No
Proprietari di prima casa (A/1m A/8 e A/9)
Proprietari di seconda casa
Comodato d’uso 50% se nello stesso comune 50% se nello stesso comune
In affitto (proprietario) Si 70/90%
In affitto (inquilino) No 10/30% solo se per più di 6 mesi l’anno
Box No solo se pertinenza abitazione principale No solo se pertinenza abitazione principale
Terreni Sì (salvo zone montane e coltivatori diretti) No

Tasse sulla casa, cosa cambierà dal 2019

Con la manovra 2019 arriverà una rivoluzione per le imposte sulla casa? Una nuova tassa unica è prevista in un emendamento della Lega alla legge di bilancio in discussione in Parlamento, una proposta leghista di semplificazione delle imposte contiene uno spiacevole dettaglio per i proprietari di casa.

Tra le novità della Manovra infatti figura anche la messa a disposizione del modello precompilato ai contribuenti da parte dei Comuni, come già avviene per la Tari che nasconde una vera e propria beffa per i cittadini che potrebbero andare incontro a un aumento della tassazione.

L’emendamento a firma Lega sancisce un tetto all’11,4 per mille come aliquota massima della Imu unica “più alto di quanto consentito oggi a Comuni, per cui il tetto è fissato al 10,6 per mille, come somma delle aliquote di Imu e Tasi”

A tal proposito l’allarme arriva anche da Confedilizia, il cui presidente Giorgio Spaziani Testa ha affermato come l’associazione dei proprietari di immobili abbia già “segnalato la circostanza più di una settimana fa, sia pubblicamente sia direttamente ai deputati della maggioranza che li hanno firmati”.

CASA IN AFFITTO ADIBITA AD ABITAZIONE PRINCIPALE:  immobile preso in affitto e adibito alla propria residenza, beneficia dell’esonero dal pagamento. Sono quindi esenti dalla Tasi affittuari chi ha deciso di prendere la residenza nell’immobile affittato.

La TASI è pagata da tutti coloro che posseggono o detengono, a qualsiasi titolo, fabbricati e aree edificabili, ad eccezione, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale. In caso di affitto a pagare la TASI sono dunque sia il possessore che il detentore della casa e quindi l’importo dovrà essere suddiviso tra inquilino e proprietario.

Una precisazione riguardo alle abitazioni principali: in caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, l’immobile è soggetto al pagamento della TASI.

Fatti i dovuti chiarimenti su chi deve e chi non deve pagare la TASI 2019 cerchiamo adesso di capire passo dopo passo come si calcola la TASI 2019 (non preoccuparti, per rendere il tutto ancora più chiaro utilizzeremo degli esempi pratici), per poi soffermarci sulle scadenze TASI in tutta Italia e sulle modalità di pagamento TASI.

Calcolo TASI 2019

Il calcolo della TASI 2019 può cambiare da città a città, o meglio, da Comune a Comune: ogni Comune delibera infatti sull’aliquota da applicare, rispettando ovviamente alcune regole stabilite per legge. L’aliquota base TASI è pari all’1 per mille e ogni Comune ha la facoltà di poter variare l’aliquota fino ad azzerarla o innalzarla.

Anche se sul web esistono diversi programmi per calcolare la TASI 2019, qui troverai il procedimento di calcolo. Se vuoi calcolare la tua TASI dovrai innanzitutto conoscere:

  • l’aliquota del tuo comune, consultabile su questa piattaforma online, dove potrai selezionare il tuo Comune.
  • la categoria catastale dell’immobile in questione, nonché la rendita catastale (presente all’interno di una visura catastale).

Ora che hai tutti i dati necessari al calcolo TASI 2019, l’aliquota fissata dal Comune va applicata sulla rendita catastale rivalutata del 5% (cioè moltiplicata per 1,05) e poi moltiplicata per il coefficiente relativo alla specifica categoria catastale.

Ecco i coefficienti relativi alle categorie catastali:

  • Da A/1 a A/11 con esclusione di A/10: coefficiente 160
  • A 10: coefficiente 80
  • Da B1 a B8: coefficiente 140
  • C/1: coefficiente 55
  • C/2, C/6 e C/7: coefficiente 160
  • C/3, C/4 e C/5: coefficiente 140
  • Da D/1 a D/10 con esclusione di D/5: coefficiente 65
  • D/5: coefficiente 80

Schematizzando, il procedimento per il calcolo della TASI è il seguente:

rendita catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x coefficiente catastale x aliquota /1.000

Se ancora non è chiaro, questo esempio potrà esserti utile. Marco è proprietario di una seconda casa, su cui dovrà pagare la TASI 2019. L’immobile, appartenente alla categoria catastale A2, ha una rendita catastale di 400 e con un’aliquota del 2 per mille. Il calcolo sarà quindi il seguente:

400 (rendita catastale) x 1,05 (rivalutazione del 5%) x 160 (categoria catastale) x 2 (aliquota ipotetica applicata dal Comune) / 1.000 = 134,40 €.

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C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE imposta di registro

Cessione del contratto di locazione si perfeziona con il pagamento dell’imposta di registro di importo fisso o variabile a seconda del tipo di cessione.

Le parti del contratto possono stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.

La durata del contratto di locazione viene concordata tra le parti ma non può mai essere superiore ai trent’anni.

Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di quattro anni e alla scadenza può essere rinnovato per un periodo ulteriore di quattro anni.

Mmentre, per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata sessennale.

Vediamo, di seguito le caratteristiche della cessione del contratto di locazione.

Cessione del contratto di locazione: disciplina civilistica

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta.

La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.

La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto.

Normativa sulla cessione del contratto

La Legge n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione, detta norme speciali inderogabili per la cessione del contratto di locazione di immobili urbani. Preoccupandosi di tutelare la posizione del conduttore per esigenze sociali o economiche.

In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato.

Iin tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore.

Vediamo le ipotesi più comuni per i contratti di locazione ad uso abitativo e non:

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della Legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi.

Iil diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo

Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della Legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto).

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale.

Ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione.

Adempimenti

Per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione, è necessario comunicare all’altro soggetto tramite lettera la propria volontà di effettuare la cessione, mezzo raccomandata.

Se tale volontà è determinata da gravi motivi, essi devono essere riportati nella lettera. Il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera.

Se la parte che vuole cessare il contratto è il locatore, perché ha intenzione di avviare lavori di ristrutturazione, restauro o demolizione, oppure per mutare l’uso a cui l’immobile è destinato, può esercitare il rifiuto del rinnovo.

Esso sarà obbligato a comunicare tale decisione in una lettera, tramite raccomandata, con un preavviso di sei mesi (se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di dodici mesi) alla scadenza del contratto, specificando il motivo della sua volontà.

Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, il cui importo, fisso o in percentuale dipende dalle varie tipologie di contratto che vogliamo cedere.

Vediamo in dettaglio le varie casistiche:

  • Cessione del contratto di locazione di immobili urbani e diversi da quelli urbani con corrispettivo –   La cessione del contratto di locazione di immobili urbani è soggetta al versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (articolo 43, comma 1, lettera d), del Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986). L’aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto (articolo 31, comma 1, del Testo unico). L’imposta di registro da applicare è 2% sul valore delle prestazioni ancora da eseguire. Naturalmente, in tutti i casi, l’ammontare minimo dell’imposta dovuta per la cessione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili urbani, non può essere inferiore a €. 67,00 (articolo 5, nota II, della tariffa, parte I);
  • Cessione del contratto di comodato o contratti a titolo gratuito – Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito, e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro è fissata nella misura fissa di €. 67,00, non essendo, ai sensi dell’articolo 21, comma 18, lettera b), della legge n. 449 del 1997.

Cessione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca

Per quanto attiene alla cessione del contratto di locazione per il quale sia stata correttamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nelle risposte alle FAQ pubblicate sul proprio sito internet il 20.1.2015, l’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto.

Pertanto, ove la cessione del contratto riguardi un contratto di locazione per il quale è stata correttamente operata l’opzione per la cedolare secca, è comunque dovuta l’imposta di registro:

  • di €. 67,00, se la cessione avviene senza corrispettivo;
  • del 2% in caso di cessione con corrispettivo.

Subentro ex lege nel contratto di locazione

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che determina la sostituzione dell’originario locatore con il nuovo proprietario/locatore.

Tale avvicendamento nel lato proprietario del contratto di locazione viene comunemente denominato “subentro” del nuovo acquirente e costituisce una conseguenza della vendita espressamente prevista:

  • Sia dal codice civile, atteso che l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
  • Sia dalle leggi speciali in materia di locazioni, posto che gli artt. 7 e 41 della Legge n. 392/78 sanciscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.

Ne deriva che la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente (anche contro la volontà dalle parti) l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario. Senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione.

Ulteriori ipotesi di subentro ex lege

Una situazione di “subentro” ex lege, simile a quella sopra illustrata, si verifica anche nell’ipotesi di:

  • morte del conduttore (art. 6 della Legge n. 392/78);
  • cessione di azienda (art. 2558 c.c.).

Nelle ipotesi di “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione la sostituzione del contraente non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione.

Pertanto, l’imposta di registro sulla cessione della locazione non sembrerebbe dovuta.

Modello RLI

Conferma di tale impostazione è fornita dalle Istruzioni al modello RLI, ove si trova una precisazione, nella sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” alla registrazione, secondo la quale le istruzioni previste per la cessione del contratto si applicano anche nei casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione).

In questo caso non è dovuta imposta. Inoltre, in sede di subentro può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca.

Da queste indicazioni si desume chiaramente che, in caso di subentro dell’acquirente dell’immobile nel contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato o di subentro dell’erede nella titolarità dell’immobile locato:

  • Non è dovuta l’imposta di registro sulla cessione del contratto (né nella misura fissa di €. 67,00, né in misura proporzionale);
  • La presentazione del modello RLI consente al subentrante di esprimere l’opzione per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta di registro

In base all’articolo 17 del Testo unico Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986, per la cessione del contratto di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, l’imposta di registro, autoliquidata dalle parti, va versata entro il termine di 30 giorni.

Il relativo attestato di versamento va presentato all’ufficio delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 20 giorni dal pagamento.

Lo scopo della disposizione è quello di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate le vicende giuridiche del contratto, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione.

Tale scopo evidentemente viene oggi assolto dalla informatizzazione dei versamenti effettuati, ma, in assenza di una abrogazione della norma di legge, l’obbligo di comunicazione continua a sussistere.

Sia nei casi di cessione del contratto di locazione con corrispettivo, che in quelli senza corrispettivo, l’imposta va versata con modello F24 Elide indicando il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando il codice fiscale della nuova controparte nel campo “codice fiscale del coobligato“.

Compilazione modello RLI: Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione, nella sezione II, del modello RLI, occorre indicare:

  • nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, il codice 3;
  • nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, il giorno, il mese e l’anno in cui la cessione si è verificata;
  • nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, il prezzo pattuito per la cessione, ove le parti lo abbiano convenuto;
  • in corrispondenza dell’area “riferimento del contratto”, i dati di registrazione del contratto;
  • l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, nella casella “cedolare secca”.

In caso di cessione del contratto deve essere compilato il quadro B del modello RLI riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario.

Si ricorda che le istruzioni previste per la cessione del contratto di locazione si applicano anche ai casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge.

Ad esempio un trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione.

Omesso versamento dell’imposta di registro

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata (ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%).

L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di €. 67,00) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%).

Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

  • €. 20,10 (30% di €. 67,00) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
  • €. 10,05 (15% di €. 67,00) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
  • €. 10,05 ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

Computo dei giorni di ritardo

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

  • del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento.

Si rileva, infine, che la sanzione (pari a €. 67,00 o €. 35,00) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n.23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a €. 20,10 o €. 10,05) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Ravvedimento operoso

Per la cessione di contratti di locazione e affitto di immobili, siti nel territorio dello Stato, non essendovi, di regola, obbligo di registrazione, ma solo di versamento, il tardivo pagamento potrà essere regolarizzato, utilizzando il nuovo ravvedimento operoso.

Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari:

  • All’1,5% dell’imposta non versata, ridotto a un quindicesimo per giorno di ritardo se questo non è superiore a 14 giorni;
  • All’1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
  • L’1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
  • Al 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
  • Al 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
  • Il 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
  • Al 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della Legge n. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Ravvedimento di atto da registrare

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte:

  • Sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni;
  • Del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
  • Del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
  • Infine, del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte.

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AFFITTI AGEVOLATI -CRITERI E NUOVI PICCOLI COMUNI

Numero di locali, pertinenze, classe energetica, valore di mercato: i criteri per gli accordi territoriali sugli affitti agevolati e lo stato di attuazione.

Nel primo anno di applicazione dei nuovi criteri per gli affitti a canone concordato, sono una decina gli accordi firmati o aggiornati in base alla nuova normativa, ossia il DM Infrastrutture del 15 gennaio 2015 sui contratti di locazione territoriali, di natura transitoria o destinati agli studenti universitari. In pratica, vengono definiti i parametri attraverso i quali si determina l’importo degli affitti: in primis valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie in base a categorie e classi catastali.

Ognuna di queste categorie prevede fasce di oscillazione, che dipendono da una serie di caratteristiche (stato dell’alloggio, manutenzione, aree comuni, pertinenze, classe energetica).

In base all’articolo 1 del decreto del 15 settembre, nella determinazione del canone si tiene conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio, stato di manutenzione (anche dell’intero stabile), pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina), presenza di spazi comuni (cortili, aree a  verde, impianti sportivi interni), dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria), eventuale dotazione di mobilio.

Nella domanda bisogna segnalare numeri dei vani, elementi accessori (soffitta, cantina, box), estremi catastali, prestazione energetica, sicurezza impianti, tabelle millesimali, bisogna segnalare se l’appartamento è ammobiliato.

Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca oppure l’aggiornamento in base all’indice ISTAT, con rivalutazione che non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

I contratti di locazione transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (mobilità lavorativa o  connessa allo studio, apprendistato e formazione professionale, disoccupazione). Quelli per gli studenti universitari possono essere stipulati nei Comuni sede di atenei e istituti di istruzione superiore, per inquilini studenti che risiedono in un altro Comune (studenti fuori sede), e possono essere stipulati anche dalle aziende per il diritto allo studio.

ecco gli accordi territoriali aggiornati in base a questi criteri: Sesto San Giovanni, Bergamo, Jesolo, Montebelluna (TV), Verona, Udine e comuni della Provincia, Bologna area metropolitana, Firenze, Grosseto, Catanzaro, Ragusa, Modica e Vittoria (RG).

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l’aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo-con-l’aliquota-ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

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