07

Indennità da perdita avviamento commerciale: in quali casi è esclusa?

L’art.34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professonale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo conone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratto di attività alberghiera.

La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un  compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività.Ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
L’indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
– risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
– risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
– risoluzione del contratto per recesso del conduttore
– risoluzione del contratto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare del proprietario.

L’art. 35 della medesima L. 392/78, però, precisa che sono esclusi dal diritto all’indennità di avviamento oltre alle attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, anche quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.

La ragione di tale ultima esclusione è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale -per la sua posizione- gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro.

Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta: in tali casi, infatti, la clientela non sarebbe il frutto dell’attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell’immobile all’interno di detti più ampi complessi in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

Per i locali inclusi, invece, all’interno di un centro commerciale, non si applica in automatico l’esclusione del diritto all’avviamento ma occorre valutare la capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela, indipendentemente dagli altri esercizi presenti nel centro commerciale.

 La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti  ex art. 34 l.392/1978.

E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio.
Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.

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07

SECONDO RINNOVO CONTRATTO AFFITTO 3+2+2+2+2

Rinnovo contratto di locazione a canone concordato: di quanti anni è la proroga?

Hai firmato un contratto di locazione concordato, di quelli 3+2, a canone prestabilito e secondo moduli preimpostati. Dopo i primi tre anni, c’è stata la proroga automatica di altri due anni, così come prevede la legge. Alla scadenza di questi due anni, nessuna delle parti (né l’inquilino, né il proprietario di casa) ha inviato la disdetta. Il contratto quindi proseguirà. Ma per quanto tempo? Il dubbio circa il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2 ha diviso gli interpreti per circa 20 anni. Ci si è infatti spesso chiesto: di quanti anni deve essere la proroga dell’affitto 3+2 successiva alla prima? Di 3 o di 2 anni? Il problema si pone ovviamente anche per ogni scadenza successiva alla seconda.

La legge [1], a riguardo, è poco chiara. Proprio per questo è intervenuto, di recente, il Decreto Crescita del 2019 a chiarire la portata della norma e a stabilire di quanto tempo deve essere il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2. Vediamo, dunque, cosa c’è da sapere sul punto.

Contratto affitto 3+2: quanto dura?

Il contratto di affitto 3+2 ha una prima durata obbligatoria di 3 anni durante la quale né il locatore, né il conduttore possono recedere. È la legge a fissare tale durata e nessun patto contrario può derogarla. Eventuali clausole contrattuali che stabiliscano una durata diversa sono illegittime.

Alla scadenza dei primi 3 anni, si verifica un primo rinnovo automatico di 2 anni. Anche questo rinnovo è obbligatorio, ma solo per il locatore. Il conduttore, infatti, può inviare una lettera di recesso sei mesi prima, senza bisogno di motivarne le ragioni.

Eccezionalmente, il locatore può dare disdetta al contratto di affitto dopo i primi 3 anni (anche lui con un preavviso di sei mesi), ma solo per le seguenti ragioni:

  • il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • il locatore vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Cosa succede alla seconda scadenza del contratto di affitto 3+2?

Dopo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, di 2 anni, il contratto di affitto può essere disdettato liberamente da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra a mezzo di raccomandata a.r. o posta elettronica certificata con preavviso di almeno 6 mesi.

Se, però, tale disdetta non viene inviata o viene spedita in ritardo, il contratto di locazione 3+2 si rinnova automaticamente per un altro periodo «di pari durata». Ma qual è questa durata? È proprio questo il dubbio che ci si è posti a lungo: di quanto tempo è il secondo rinnovo contratto affitto 3+2? E dopo tale ulteriore periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanto saranno i successivi rinnovi? La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Come detto, il dubbio è stato finalmente risolto dal legislatore [2] che ha, di recente, varato una norma di interpretazione autentica secondo cui le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali.

In buona sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

Il dubbio interpretativo non si è mai posto, invece, per il contratto di locazione a canone libero, ossia quello 4+4, dove appunto la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare equivoci. Sicché anche in tale caso, dopo i primi 4 anni di validità del contratto, e i successivi 4 di rinnovo automatico (salvo le cause indicate sopra), la locazione si rinnova sempre di volta in volta di 4 anni, fino alla comunicazione di recesso da parte di uno dei soggetti.

Durata differente o più breve

La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Gli accordi territoriali possono prevedere contratti più lunghi rispetto alla durata fissata dalla legge, bilanciando la durata con aumenti del canone.

Allo stesso modo, deve ritenersi nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente al rinnovo automatico del rapporto alla prima scadenza.

Contratto di affitto 3+2: quali caratteristiche?

Il contratto di affitto 3+2, meglio detto “a canone concordato” consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, con un massimo e un minimo. Le soglie vengono fissate, a livello locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia con quelle maggiormente rappresentative degli inquilini. In mancanza di accordo locale.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosiddetto “4+4”). Per il contratto di affitto “concordato”, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10%, invece, che del 21%. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

È obbligatorio utilizzare il modello di locazione a canone concordato predisposto dalla legge per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Le parti devono attenersi alle condizioni contenute nel modello stesso e, quanto al canone ed alla durata, devono conformarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi.

In particolare, le parti devono attenersi alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore stabilite nelle Tabelle ministeriali (Allegato D – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Queste tabelle sono parte integrante dei contratti.

Il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il locatore deve dare documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio (ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale”).

note

[1] Art. 2 co. 5 legge n. 431/1998: «I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalita di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto ad attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

[2] Art. 19 bis del Dl 34/2019 (inserito dalla legge di conversione 58/2019). In forza di tale norma è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

 

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01

Cedolare secca commerciale, dal 2020 addio alla tassa del 21%

Addio alla cedolare secca commerciale: proroga esclusa dalla Legge di Bilancio 2020. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio non sarà più possibile optare per la tassa piatta del 21% mentre saranno mantenute le eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva effettuate entro il 31 dicembre 2019.

Dell’addio alla cedolare secca commerciale si era parlato a lungo nelle scorse settimane, ma dal Governo era arrivato uno spiraglio per il rinnovo della tassa piatta anche per il 2020.

Con l’avvio del lavoro in Senato sugli emendamenti presentati al testo della Legge di Bilancio 2020 svanisce, almeno per ora, ogni ipotesi di proroga.

Resta un’ultima chance ai proprietari di locali commerciali di categoria C\1, che è quella di stipulare un contratto d’affitto entro il 31 dicembre 2019. In tal caso, sarà garantita la possibilità di accedere alla tassazione ridotta del 21%, in sostituzione delle ordinarie e più severe aliquote Irpef.

A partire dal 1° gennaio 2020 invece, si chiude il sipario sulla cedolare secca commerciale per gli affitti di negozi e botteghe.

Cedolare secca commerciale, negozi senza proroga: dal 2020 addio alla tassa del 21%

Tasse ed imposte restano uno dei temi centrali della Legge di Bilancio 2020. Il testo della Manovra, sebbene sia ancora in fase di definizione, conferma tanti piccoli balzelli e poche circoscritte riduzioni.

L’addio della cedolare secca per l’affitto di negozi e botteghe rientra a pieno titolo tra i balzelli del 2020; sembra ormai confermato che non ci sarà alcuna proroga per la tassazione agevolata delle locazioni commerciali, misura che – sebbene circoscritta a specifiche fattispecie – aveva trovato il plauso del settore.

Per chi vi ha avuto accesso, la novità ha avuto un peso rilevante, tenuto conto che l’imposta secca sugli affitti non solo sostituisce l’Irpef, ma anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il beneficio cesserà i suoi effetti a partire dal 1° gennaio 2020. A rendere ormai ufficiale la mancata proroga della cedolare secca commerciale è stata la bocciatura, da parte della Commissione Bilancio del Senato, degli emendamenti per il rinnovo presentati da Lega, Forza Italia e Fratelli d’Italia.

Consapevoli che l’iter per l’approvazione della Legge di Bilancio 2020 potrebbe portare ancora sorprese, per il momento la tassazione agevolata per l’affitto di negozi e botteghe viene accantonata, e arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Sarà corsa alla firma dei nuovi contratti entro la fine dell’anno: la cedolare secca sarà garantita soltanto a quelli stipulati entro il 31 dicembre e registrati, secondo le regole vigenti, entro il termine di 30 giorni.

Non si perderà il beneficio per i contratti per i quali è già stata esercitata l’opzione per la cedolare secca commerciale.

Cedolare secca negozi, affitti con tassazione agevolata per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2019

Potranno godere della tassazione sostitutiva Irpef i proprietari di negozi e botteghe di categoria catastale C\1 che stipulano un nuovo contratto entro il 31 dicembre 2019.

  • firma del contratto entro il 31 dicembre 2019;
  • registrazione entro 30 giorni.

Non è detto che il contratto debba partire immediatamente: resta la possibilità di stipula prima dell’effettivo avvio della locazione. È questa una delle possibili strategie attuabili per beneficiare della tassazione agevolata del 21% prevista dalla cedolare secca commerciale.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

I vincoli per l’adesione alla cedolare secca commerciale sono stati introdotti per evitare una fuga generale dalla tassazione Irpef, certamente più conveniente per lo Stato.

La cedolare secca risponde però a due necessità:

  • la prima, è quella di ridurre il peso della pressione fiscale sui contribuenti,
  • la seconda, è quella di combattere il fenomeno degli affitti in nero.

Ambedue le necessità non sono meno sentite dal Governo Conte bis che, soprattutto sul secondo punto, ha messo in piedi un piano importante di contrasto all’evasione. Per ora però non vi rientra la proroga della cedolare secca commerciale, destinata (salvo modifiche) a sparire dal 1° gennaio 2020.

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05

TASI IMU e TARI CHI PAGA ? E COME ?

Imu e Tasi non sono dovute sull’abitazione principale e relative pertinenze (box o posto auto, cantina o solaio) a meno che non si tratti di case di pregio. La TASI è la Tassa sui Servizi Indivisibili, l’imposta comunale che dal 2014 include i servizi comunali rivolti alla collettività, come la manutenzione stradale e l’illuminazione comunale. La TASI (da non confondersi con la TARI, la tassa sui rifiuti), insieme a Imu e Tari, concorre a formare la IUC, l’Imposta Unica Comunale.

TASI – Come prevede la legge, il regolamento comunale individua i servizi finanziati dalla TASI, specificando per ogni singolo servizio i relativi costi coperti dalla TASI. Tra i servizi rientrano l’illuminazione pubblica, la sicurezza, l’anagrafe, la manutenzione delle strade, e più in generale quei servizi di cui beneficiano tutti i cittadini.

IMU – Dovranno pagare l’Imu i proprietari seconde case, fabbricati affittati o sfitti,  uffici, negozi, depositi, capannoni, altri immobili commerciali e industriali e per le aree fabbricabili. Si paga l’imu anche sui terreni agricoli, anche se incolti, inclusi gli orticelli Attenzione, si paga anche sugli immobili dati in uso gratuito, salvo la riduzione al 50% tra genitori e figli.

TARI – “il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva”.  E’ DOVUTA da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”

Si comprende quindi quali siano i presupposti ed i soggetti passivi della tassa sui rifiuti. La TARI nel 2019 è dovuta dai contribuenti titolari a qualsiasi titolo di locali o aree scoperte, suscettibili di produrre rifiuti urbani.

Agevolazioni per gli agricoltori: sono infatti esclusi dal pagamento dell’Imu i fondi agricoli, da chiunque posseduti, ubicati nei Comuni classificati come montani o di collina. Esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali ubicati in qualsiasi altro comune

Tuttavia dal 2019 le imposte locali sulla casa potrebbe diventare più onerosa, perché il Governo progetta di ridare la possibilità ai comuni di aumentare le aliquote per far fronte ai sacrifici imposti loro dalla nuova legge di bilancio.

A chi spetta il pagamento della Tasi

La Tasi, a differenza dell’Imu, è dovuta anche dagli inquilini o dai comodatari, se usano l’immobile per più di sei mesi nell’anno, se previsto dal comune e secondo le quote previste (dal 10% al 30%). Se si tratta della propria abitazione principale, l’inquilino è comunque esonerato. Mentre il proprietario pagherà la sua quota parte (70-90%) .

IMU  TASI
Proprietari di prima casa No No
Proprietari di prima casa (A/1m A/8 e A/9)
Proprietari di seconda casa
Comodato d’uso 50% se nello stesso comune 50% se nello stesso comune
In affitto (proprietario) Si 70/90%
In affitto (inquilino) No 10/30% solo se per più di 6 mesi l’anno
Box No solo se pertinenza abitazione principale No solo se pertinenza abitazione principale
Terreni Sì (salvo zone montane e coltivatori diretti) No

Tasse sulla casa, cosa cambierà dal 2019

Con la manovra 2019 arriverà una rivoluzione per le imposte sulla casa? Una nuova tassa unica è prevista in un emendamento della Lega alla legge di bilancio in discussione in Parlamento, una proposta leghista di semplificazione delle imposte contiene uno spiacevole dettaglio per i proprietari di casa.

Tra le novità della Manovra infatti figura anche la messa a disposizione del modello precompilato ai contribuenti da parte dei Comuni, come già avviene per la Tari che nasconde una vera e propria beffa per i cittadini che potrebbero andare incontro a un aumento della tassazione.

L’emendamento a firma Lega sancisce un tetto all’11,4 per mille come aliquota massima della Imu unica “più alto di quanto consentito oggi a Comuni, per cui il tetto è fissato al 10,6 per mille, come somma delle aliquote di Imu e Tasi”

A tal proposito l’allarme arriva anche da Confedilizia, il cui presidente Giorgio Spaziani Testa ha affermato come l’associazione dei proprietari di immobili abbia già “segnalato la circostanza più di una settimana fa, sia pubblicamente sia direttamente ai deputati della maggioranza che li hanno firmati”.

CASA IN AFFITTO ADIBITA AD ABITAZIONE PRINCIPALE:  immobile preso in affitto e adibito alla propria residenza, beneficia dell’esonero dal pagamento. Sono quindi esenti dalla Tasi affittuari chi ha deciso di prendere la residenza nell’immobile affittato.

La TASI è pagata da tutti coloro che posseggono o detengono, a qualsiasi titolo, fabbricati e aree edificabili, ad eccezione, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale. In caso di affitto a pagare la TASI sono dunque sia il possessore che il detentore della casa e quindi l’importo dovrà essere suddiviso tra inquilino e proprietario.

Una precisazione riguardo alle abitazioni principali: in caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, l’immobile è soggetto al pagamento della TASI.

Fatti i dovuti chiarimenti su chi deve e chi non deve pagare la TASI 2019 cerchiamo adesso di capire passo dopo passo come si calcola la TASI 2019 (non preoccuparti, per rendere il tutto ancora più chiaro utilizzeremo degli esempi pratici), per poi soffermarci sulle scadenze TASI in tutta Italia e sulle modalità di pagamento TASI.

Calcolo TASI 2019

Il calcolo della TASI 2019 può cambiare da città a città, o meglio, da Comune a Comune: ogni Comune delibera infatti sull’aliquota da applicare, rispettando ovviamente alcune regole stabilite per legge. L’aliquota base TASI è pari all’1 per mille e ogni Comune ha la facoltà di poter variare l’aliquota fino ad azzerarla o innalzarla.

Anche se sul web esistono diversi programmi per calcolare la TASI 2019, qui troverai il procedimento di calcolo. Se vuoi calcolare la tua TASI dovrai innanzitutto conoscere:

  • l’aliquota del tuo comune, consultabile su questa piattaforma online, dove potrai selezionare il tuo Comune.
  • la categoria catastale dell’immobile in questione, nonché la rendita catastale (presente all’interno di una visura catastale).

Ora che hai tutti i dati necessari al calcolo TASI 2019, l’aliquota fissata dal Comune va applicata sulla rendita catastale rivalutata del 5% (cioè moltiplicata per 1,05) e poi moltiplicata per il coefficiente relativo alla specifica categoria catastale.

Ecco i coefficienti relativi alle categorie catastali:

  • Da A/1 a A/11 con esclusione di A/10: coefficiente 160
  • A 10: coefficiente 80
  • Da B1 a B8: coefficiente 140
  • C/1: coefficiente 55
  • C/2, C/6 e C/7: coefficiente 160
  • C/3, C/4 e C/5: coefficiente 140
  • Da D/1 a D/10 con esclusione di D/5: coefficiente 65
  • D/5: coefficiente 80

Schematizzando, il procedimento per il calcolo della TASI è il seguente:

rendita catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x coefficiente catastale x aliquota /1.000

Se ancora non è chiaro, questo esempio potrà esserti utile. Marco è proprietario di una seconda casa, su cui dovrà pagare la TASI 2019. L’immobile, appartenente alla categoria catastale A2, ha una rendita catastale di 400 e con un’aliquota del 2 per mille. Il calcolo sarà quindi il seguente:

400 (rendita catastale) x 1,05 (rivalutazione del 5%) x 160 (categoria catastale) x 2 (aliquota ipotetica applicata dal Comune) / 1.000 = 134,40 €.

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02

C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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