02

IL RECESSO DI UN CONIUGE POSSIBILE POST SEPARAZIONE

Esaminiamo un caso particolare di un locatore, che ha stipulato un contratto  canone concordato (3+2) intestato a due inquilini, marito e moglie. Un anno dopo la proroga automatica del contratto, e quindi a quattro anni dalla stipula, uno dei coniugi ha comunicato al proprietario, tramite raccomandata a/r, che, in seguito all’avvio della procedura di separazione dal coniuge, avrebbe esercitato il diritto di recesso dal contratto «in modo immediato con esonero del pagamento canone a decorrere dalla data della raccomandata stessa». L’inquilino ha chiesto anche la restituzione della cauzione, versata al momento della sottoscrizione del contratto, rendendosi disponibile a restituire le chiavi il prima possibile. L’altro coniuge, invece, avrebbe continuato a occupare l’immobile.
Le domande sono:
Il contratto vincola in solido gli intestatari, anche se uno dei due non abita più nell’immobile?
Se i due sono vincolati in solido, posso considerare la disdetta ricevuta (sottoscritta solo da uno dei due inquilini) come avviso di recesso per entrambi?
In caso positivo, a partire da quando posso chiedere la restituzione dell’immobile?
Infine, se l’inquilino che occupa l’immobile non versa quanto dovuto, ci si può rivalere sull’altro?
In questo caso, occorrerebbe accertare se sia già intervenuto o meno il provvedimento di separazione da parte del tribunale, con assegnazione della casa a uno dei due coniugi o il provvedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili.
In tal caso, infatti, si verificherebbe una sostituzione ex legge nella titolarità del contratto (articolo 6 della legge 392/78, tuttora vigente, anche se derogabile). La Cassazione, con sentenza 1423/2011 ha stabilito che «il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione ex legge del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue».
In mancanza di tale provvedimento, e nel caso in cui entrambi i coniugi siano firmatari del contratto, il recesso da parte di uno di essi non lo svincola dall’obbligo di pagamento dell’affitto, salvo ipotizzare che il recesso sia supportato da gravi motivi ex articolo 3, ultimo comma, della legge 431/98 e salvo il preavviso di sei mesi. La Cassazione, con la sentenza 1011/1978, infatti, ha stabilito che «la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di essi sia tenuto per la medesima prestazione ( il pagamento del canone), con distinta ed autonoma obbligazione. In tale caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294 del Codice civile, poiché si versa in tema di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un’obbligazione unica con una pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l’identica prestazione».
In ogni caso, la lettera di recesso da parte di uno dei due conduttori, ancorchè motivata, non può vincolare anche l’altro inquilino, nei confronti del quale, il contratto prosegue.
Read More

07

LOCAZIONE COMMERCIALE E IL RECESSO ANTICIPATO

Il proprietario di un’attività commerciale ha dato in gestione, con stipula di contratto notarile per l’attività e di contratto di locazione commerciale per l’immobile.
Il conduttore, prima della naturale scadenza del contratto, comunica verbalmente la sua volontà di recedere anticipatamente, senza provvedere a spedire la raccomandata nei termini previsti (almeno sei mesi prima), e si concorda di fare la risoluzione direttamente dal notaio.
Il conduttore avanza la pretesa di ricevere un indennizzo non dal proprietario, bensì dal nuovo gestore dell’attività. Premesso che lo stesso conduttore, a oggi, è moroso di due mensilità  non ha provveduto a ufficializzare la morosità.
Quindi a che titolo l’inquilino uscente chiede un indennizzo al subentrante?
Il proprietario  può chiedere i danni dopo la risoluzione notarile?
VEDIAMO COME GESTIRE IL CONTENZIOSO
A quanto sembra, l’attuale gestore ha dato disdetta dell’attività ma non l’abbia ceduta. Se così fosse, nulla potrebbe pretendere né dal locatore nè dal subentrante. Se ci si trovasse, invece, in presenza di una cessione di attività pattuita tra l’attuale gestore e il subentrante, il primo avrebbe diritto a ricevere il corrispettivo per l’avviamento dell’attività commerciale. Se la risoluzione anticipata del contratto viene accettata del locatore, lo stesso non può chiedere il risarcimento del danno. Ciò anche perché sembra che vi sia già un subentrante, per cui non vi sarebbero perdite economiche per il locatore.In assenza di consenso del locatore alla risoluzione anticipata del contratto, tale dissenso dev’essere manifestato espressamente, dopodiché si potrebbe chiedere il risarcimento del danno. Lo stesso rimane però essenzialmente quantificato dalla mancata percezione del canone per il periodo di sfitto fino alla nuova locazione.
Read More

03

IL CONTRATTO AGLI EREDI CHE PROSEGUONO L’ATTIVITà

La società che rappresento ha in essere un contratto di locazione (in qualità di locatore) con un libero professionista (attività medica). Il libero professionista (conduttore) è deceduto e di conseguenza la sua attività è cessata, con chiusura della partita Iva. Il locale ad oggi risulta di fatto inutilizzato e i canoni di locazione non vengono riscossi. Si è presentata l’opportunità di attivare un nuovo contratto di locazione ad una società terza, con urgenza immediata. In qualità di locatore posso considerare risolto il contratto di locazione e procedere ad opportuna comunicazione all’agenzia delle Entrate? In questo caso, occorre necessariamente l’autorizzazione degli eredi?
L’articolo 37 della legge 392 del 1978, tuttora vigente, prevede che in caso di morte del conduttore gli succedano nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività. Nel caso in esame, è necessario che gli eredi, che non proseguono l’attività del conduttore deceduto, provvedano a liberare i locali riconsegnandoli alla società locatrice. Quest’ultima, una volta ottenuta la restituzione anche solo formale dell’immobile, potrà locarlo immediatamente comunicando, se già non fatto, all’agenzia delle Entrate la cessazione del vecchio contratto e la stipula di un nuovo con diverso conduttore.
Read More

10

ATTENZIONE ALLE NOTIFICHE PER CONTRATTI DI LOCAZIONE

In vigore nuove sanzioni per tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca.

Tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca: le nuove sanzioni

Dal 1° gennaio sono in vigore nuove sanzioni relative a tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti. La Legge di Stabilità anticipa infatti di un anno le misure previste dalla Delega Fiscale, che fra le altre cose proroga a 30 giorni il termine per il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’Ag.Entrate in tutte le operazioni sopra citate.

La Legge di Stabilità anticipa di un anno l’entrata in vigore della normativa che riduce le sanzioni tributarie introdotta con il Decreto sulla Delega Fiscale (D. Lgs. 158/2015) e connesse, per quanto riguarda il mondo degli affitti di cui ci occupiamo in questo blog, alla tardiva registrazione, agli adempimenti successivi e allarisoluzione dei contratti in cedolare secca. Quest’ultimo caso, ovvero le sanzioni per la tardiva risoluzione in cedolare secca, è stato introdotto per la prima volta proprio dalla Delega Fiscale: prima non ne esisteva infatti uno specifico.

Un’altra importante novità è connessa al termine entro cui sarà possibile procedere al pagamento dell’imposta e alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate in caso di risoluzioni, cessioni e proroghe. L’art.17 del TUR prevedeva che l’attestazione del pagamento fosse presentata in AdE entro 20 giorni dall’effettuazione dello stesso, ma ora l’art. 17 del D. Lgs. 158/2015 sposta il termine a 30 giorni. Ricordiamo che in caso di utilizzo di RLI online il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’AdE sono contestuali, quindi vengono assolti entrambi gli adempimenti in contemporanea.

Di seguito vediamo le nuove sanzioni con ravvedimento operoso in vigore dal 1° gennaio 2016.

Tardiva registrazione del contratto di locazione:
entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi). In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):
entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi).

Tardivo versamento imposta di bollo (o regolarizzazione marche):
entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico. E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente, in caso di marca apposta in ritardo. In alternativa, e in mancanza di indicazioni specifiche, occorre verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento.

Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca (non si tratta di ravvedimento operoso):
entro 30 giorni di ritardo: 35 euro
oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro

Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).

Read More

I cookie ci aiutano a fornire i nostri servizi. Continuando la navigazione o scorrendo la pagina accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. Più informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi