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SECONDO RINNOVO CONTRATTO AFFITTO 3+2+2+2+2

Rinnovo contratto di locazione a canone concordato: di quanti anni è la proroga?

Hai firmato un contratto di locazione concordato, di quelli 3+2, a canone prestabilito e secondo moduli preimpostati. Dopo i primi tre anni, c’è stata la proroga automatica di altri due anni, così come prevede la legge. Alla scadenza di questi due anni, nessuna delle parti (né l’inquilino, né il proprietario di casa) ha inviato la disdetta. Il contratto quindi proseguirà. Ma per quanto tempo? Il dubbio circa il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2 ha diviso gli interpreti per circa 20 anni. Ci si è infatti spesso chiesto: di quanti anni deve essere la proroga dell’affitto 3+2 successiva alla prima? Di 3 o di 2 anni? Il problema si pone ovviamente anche per ogni scadenza successiva alla seconda.

La legge [1], a riguardo, è poco chiara. Proprio per questo è intervenuto, di recente, il Decreto Crescita del 2019 a chiarire la portata della norma e a stabilire di quanto tempo deve essere il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2. Vediamo, dunque, cosa c’è da sapere sul punto.

Contratto affitto 3+2: quanto dura?

Il contratto di affitto 3+2 ha una prima durata obbligatoria di 3 anni durante la quale né il locatore, né il conduttore possono recedere. È la legge a fissare tale durata e nessun patto contrario può derogarla. Eventuali clausole contrattuali che stabiliscano una durata diversa sono illegittime.

Alla scadenza dei primi 3 anni, si verifica un primo rinnovo automatico di 2 anni. Anche questo rinnovo è obbligatorio, ma solo per il locatore. Il conduttore, infatti, può inviare una lettera di recesso sei mesi prima, senza bisogno di motivarne le ragioni.

Eccezionalmente, il locatore può dare disdetta al contratto di affitto dopo i primi 3 anni (anche lui con un preavviso di sei mesi), ma solo per le seguenti ragioni:

  • il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • il locatore vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Cosa succede alla seconda scadenza del contratto di affitto 3+2?

Dopo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, di 2 anni, il contratto di affitto può essere disdettato liberamente da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra a mezzo di raccomandata a.r. o posta elettronica certificata con preavviso di almeno 6 mesi.

Se, però, tale disdetta non viene inviata o viene spedita in ritardo, il contratto di locazione 3+2 si rinnova automaticamente per un altro periodo «di pari durata». Ma qual è questa durata? È proprio questo il dubbio che ci si è posti a lungo: di quanto tempo è il secondo rinnovo contratto affitto 3+2? E dopo tale ulteriore periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanto saranno i successivi rinnovi? La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Come detto, il dubbio è stato finalmente risolto dal legislatore [2] che ha, di recente, varato una norma di interpretazione autentica secondo cui le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali.

In buona sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

Il dubbio interpretativo non si è mai posto, invece, per il contratto di locazione a canone libero, ossia quello 4+4, dove appunto la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare equivoci. Sicché anche in tale caso, dopo i primi 4 anni di validità del contratto, e i successivi 4 di rinnovo automatico (salvo le cause indicate sopra), la locazione si rinnova sempre di volta in volta di 4 anni, fino alla comunicazione di recesso da parte di uno dei soggetti.

Durata differente o più breve

La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Gli accordi territoriali possono prevedere contratti più lunghi rispetto alla durata fissata dalla legge, bilanciando la durata con aumenti del canone.

Allo stesso modo, deve ritenersi nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente al rinnovo automatico del rapporto alla prima scadenza.

Contratto di affitto 3+2: quali caratteristiche?

Il contratto di affitto 3+2, meglio detto “a canone concordato” consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, con un massimo e un minimo. Le soglie vengono fissate, a livello locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia con quelle maggiormente rappresentative degli inquilini. In mancanza di accordo locale.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosiddetto “4+4”). Per il contratto di affitto “concordato”, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10%, invece, che del 21%. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

È obbligatorio utilizzare il modello di locazione a canone concordato predisposto dalla legge per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Le parti devono attenersi alle condizioni contenute nel modello stesso e, quanto al canone ed alla durata, devono conformarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi.

In particolare, le parti devono attenersi alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore stabilite nelle Tabelle ministeriali (Allegato D – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Queste tabelle sono parte integrante dei contratti.

Il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il locatore deve dare documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio (ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale”).

note

[1] Art. 2 co. 5 legge n. 431/1998: «I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalita di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto ad attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

[2] Art. 19 bis del Dl 34/2019 (inserito dalla legge di conversione 58/2019). In forza di tale norma è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

 

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ATTENZIONE ALLE NOTIFICHE PER CONTRATTI DI LOCAZIONE

In vigore nuove sanzioni per tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca.

Tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca: le nuove sanzioni

Dal 1° gennaio sono in vigore nuove sanzioni relative a tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti. La Legge di Stabilità anticipa infatti di un anno le misure previste dalla Delega Fiscale, che fra le altre cose proroga a 30 giorni il termine per il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’Ag.Entrate in tutte le operazioni sopra citate.

La Legge di Stabilità anticipa di un anno l’entrata in vigore della normativa che riduce le sanzioni tributarie introdotta con il Decreto sulla Delega Fiscale (D. Lgs. 158/2015) e connesse, per quanto riguarda il mondo degli affitti di cui ci occupiamo in questo blog, alla tardiva registrazione, agli adempimenti successivi e allarisoluzione dei contratti in cedolare secca. Quest’ultimo caso, ovvero le sanzioni per la tardiva risoluzione in cedolare secca, è stato introdotto per la prima volta proprio dalla Delega Fiscale: prima non ne esisteva infatti uno specifico.

Un’altra importante novità è connessa al termine entro cui sarà possibile procedere al pagamento dell’imposta e alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate in caso di risoluzioni, cessioni e proroghe. L’art.17 del TUR prevedeva che l’attestazione del pagamento fosse presentata in AdE entro 20 giorni dall’effettuazione dello stesso, ma ora l’art. 17 del D. Lgs. 158/2015 sposta il termine a 30 giorni. Ricordiamo che in caso di utilizzo di RLI online il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’AdE sono contestuali, quindi vengono assolti entrambi gli adempimenti in contemporanea.

Di seguito vediamo le nuove sanzioni con ravvedimento operoso in vigore dal 1° gennaio 2016.

Tardiva registrazione del contratto di locazione:
entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi). In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):
entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi).

Tardivo versamento imposta di bollo (o regolarizzazione marche):
entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico. E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente, in caso di marca apposta in ritardo. In alternativa, e in mancanza di indicazioni specifiche, occorre verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento.

Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca (non si tratta di ravvedimento operoso):
entro 30 giorni di ritardo: 35 euro
oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro

Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).

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Aggiornamento Istat febbraio 2015: in leggera risalita

Aggiornamento Istat del mese di febbraio 2015: si applica sui contratti detti liberi di 4 + 4 anni, in forma piena al 100%, è pari a -0,4%; per i contratti di affitto concordati e per i commerciali in forma ridotta è pari a -0,300%; da gennaio 2015 gli interessi legali applicati sulla cauzione sono passati allo 0,5%.

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Contatta SAM al 347.2344028 o via e-mail all’indirizzo registroaffitti@gmail.com

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