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NON COMPORTA OBBLIGHI L’OSPITE DELL’INQUILINO

 Quali obblighi ha l’inquilino  nei confronti del proprietario e dell’amministratore del condominio, nel momento in cui ospita un’altra persona in modo fisso e gratuito ? E il proprietario dell’appartamento, quali doveri ha verso l’autorità cittadina e la pubblica sicurezza, se dell’ospite (anche se gratuito) non conosce né generalità né residenza? Come si deve comportare per essere in regola con la legge, senza violare la privacy altrui?
A prescindere dalla tipologia contrattuale stipulata tra le parti ( libero, concertato, ecc..)
chiunque cede la proprietà o il godimento, o a qualunque altro titolo, consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, le generalità dell’ acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità dell’interessato. La registrazione dei contratti di trasferimento, aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari, assorbe l’obbligo di questa comunicazione. In questo quesito discende che l’obbligo della comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza sorge solo quando vi sia stata cessione dell’unità immobiliare (in locazione o comodato), non quando il soggetto residente nell’appartamento ospiti, eventualmente in subaffitto, altre persone. Conseguentemente, il locatore non è tenuto ad alcuna comunicazione per il nuovo abitante dell’unità locata non avendogli ceduto l’uso esclusivo dell’immobile. L’articolo 2 della legge 392 del 1978 stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha però la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. La sublocazione è motivo di risoluzione del contratto se riguarda l’intero immobile; è invece ammessa, previa comunicazione al locatore, se interessa solo parzialmente l’unità immobiliare. L’eventuale rapporto di sublocazione che lega la conduttrice al suo ospite è chiaramente di difficile accertamento se la conduttrice non lo comunichi spontaneamente al locatore.
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CONTRATTI DI AFFITTO E SPESE DI CONDOMINIO

Spese condominiali nei contratti di locazione a canone concordato con cedolare secca: riscossione dei costi accessori, dichiarazione dei redditi e imponibile fiscale.

L’art. 26 del TUIR indica tra i redditi fondiari, il “canone pattuito per i contratti di locazione”. Le eventuali spese condominiali non dovranno dunque essere inserite nella dichiarazione dei redditi del locatore, o meglio: l’importo da indicare nella dichiarazione dei redditi dovrà essere al netto delle spese di condominio.

Dalle istruzioni del Modelli UNICO Persone Fisiche 2016, alla pagina 29 viene specificato:

“L’ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.”

Il comportamento del proprietario è ottimale al fine di evitare eventuali incomprensioni con l’Ufficio delle Entrate.

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5 motivi per non adeguare all’ISTAT il canone di affitto

Certo, a dirla così suona paradossale. Se fino a qualche anno fa non applicare al canone di locazione l’adeguamento Istat poteva suonare un paradosso, oggi non è altrettanto certo che si tratti di uno svantaggio per il locatore. Anzi! Vediamo le 5 ragioni per cui l’aggiornamento Istat non è più conveniente per l’affitto di un’abitazione.

Oltre al classico dubbio su come si calcola l’aggiornamento ISTAT  del canone di affitto, gli aspetti da chiarire per chi ha un contratto di locazione da adeguare all’inflazione sono tanti:
– il tipo di indice da usare (FOI, mi raccomando!)
– quando si può aggiornare il canone al 100% dell’indice Istat e quando invece è obbligatorio aumentare il canone fino al massimo del 75% dell’indice Istat
– quali sono i casi in cui non è possibile applicare l’aggiornamento Istat (ad esempio, quando il locatore applica la cedolare secca per la tassazione del reddito da locazione)
– l’adeguamento del canone di locazione funziona allo stesso modo per i contratti di affitto abitativi e per quelli commerciali?

E ci chiediamo piuttosto: conviene ancora aggiornare il canone di affitto mensile che paga il conduttore in ragione dell’indice Istat?
La risposta appare scontata: sì, meglio un canone più alto, direbbe chiunque. Ma, come potete immaginare, in questo articolo vediamo le ragioni del no. 

1) Se l’inflazione è pari a zero o negativa, che senso ha l’aggiornamento Istat?

Sono almeno due anni e mezzo che l’indice Istat FOI oscilla tra il +1% e il -1%. Insomma, è fermo.
Si tratta della variazione dei prezzi al consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati, ossia l’indicatore Istat in ragione del quale viene calcolato l’aggiornamento Istat ai contratti di locazione abitativi (considerato solo al 75%, anziché al 100%, se il contratto è canone concordato).
Se l’aggiornamento è pressoché nullo o negativo da diversi anni, ormai, la valutazione è piuttosto semplice: non conviene applicarlo.
Certo, se i prezzi dovessero tornare a salire, questa argomentazione verrebbe meno.
Ma la domanda, a questo punto, diventa: quali aspettative di inflazione pensiamo possano esserci nei prossimi anni?
Pensiamo davvero che, con il perdurante contesto di stagnazione dei prezzi si possa entro pochi anni tornare ai (discreti) livelli di inflazione del 2007-2008 o del 2012? Pur senza sfera di cristallo, appare difficile ritenere sia uno scenario realistico.

2) Il 75% di poco è pochissimo. Convenienza bassa quando la legge non permette l’aggiornamento al 100%

Se già l’aggiornamento è poco, pensate che per certe tipologie contrattuali quel poco deve essere ridotto del 25%.
Di quali tipi di contratto stiamo parlando? Oltre che per i commerciali, anche di tutti i contratti di locazione abitativa a canone concordato: contratto a canone agevolato 3+2, contratto a studenti universitari fuori sede, contratto transitorio.
Mentre infatti per i contratti liberi 4+4 l’aggiornamento può essere stabilito tra le parti anche in misura pari al 100% dell’indice di variazione dei prezzi, l’incremento del canone in ragione del 75% dell’indice Istat non è derogabile per le tipologie di contratto a canone convenzionato.

3) Canone costante con cedolare secca vs. canone crescente ma Irpef molto cara?

L’introduzione, dal 2011, della cedolare secca, ovvero la forma di imposizione fiscale bassa e fissa a cui le persone fisiche possono scegliere di assoggettare i propri redditi da locazione derivanti da contratti di locazione abitativi, è stato il vero spartiacque.
Perché, come molti sapranno, condizione per poter usufruire del regime fiscale della cedolare secca è rinunciare ad adeguare il canone di affitto all’ISTAT.
E il dilemma se lo sono chiarito in molti: meglio pagare poche tasse fisse e mantenere stabile il canone di affitto inizialmente pattuito con l’inquilino, piuttosto che essere liberi di applicare dei (più o meno consistenti) rincari annuali del canone ma subire, nel frattempo, un consistente aumento dell’IRPEF.
Prova della preferenza degli italiani sono le statistiche, che dal 2011 al 2015 hanno segnalato un progressivo incremento dell’utilizzo della cedolare secca nel nostro paese: dal 53% dell’anno in cui fu lanciata dal Governo all’87% dei contratti lo scorso anno nelle città principali italiane.
Segno che, per i locatori, non sono i venti euro in più di affitto al mese a fare la differenza, se l’alternativa è un consistente risparmio fiscale.

4) Niente cedolare secca per poter aggiornare il canone: ma se i contratti hanno breve durata, che senso ha?

È altrettanto importante chiedersi per quante annualità si potrà aggiornare il canone di locazione, se si sceglie di non sfruttare la cedolare secca. Infatti, l’aggiornamento è una possibilità che il locatore decide di mantenere per sé con la speranza che frutti un canone di locazione più elevato negli anni seguenti, compensando l’inflazione.
Ma la sua possibilità di avvalersi concretamente di questa facoltà di rivalutazione dipende dal conduttore. È infatti la permanenza effettiva dell’inquilino nell’immobile in affitto a determinare la lungimiranza della scelta del locatore. In caso di locazione di durata molto breve da parte dell’inquilino, l’«arma» dell’aggiornamento Istat non potrà infatti essere utilizzata dal proprietario.
La domanda diventa quindi: quanto ci si può attendere che duri mediamente una locazione abitativa? Ovvero, più concretamente: quando dura solitamente un inquilino nell’immobile locato prima che spedisca la lettera di recesso anticipato? 
In una recente statistica relativa al 2015, ci fornisce una risposta chiara relativa alle principali città: 27,4 mesi. Ovvero, in soldoni, i contratti di locazione abitativi durano effettivamente poco più di 2 anni.
Dato che conferma che, nella maggior parte dei casi, l’aggiornamento Istat non è destinato a portare particolari frutti al locatore che, scegliendo di non scegliere la cedolare secca, si riserva la facoltà di rivalutare il canone di affitto.

5) Se i canoni di affitto sono stabili o in discesa, aggiornare il canone significa andare contro il mercato

Il mercato ha sempre ragione. E anche quando non ce l’ha, se la prende.
Per il proprietario di casa, in tempo di canoni in discesa (come negli ultimi anni, fino al 2014) o in leggera crescita (come nel 2015), puntare sull’aggiornamento del canone di affitto significa rischiare di combattere una battaglia contro il mercato. Una battaglia persa in partenza.
Sì, perché se anche l’inflazione fosse nei prossimi anni di diversi punti percentuali (cosa già piuttosto poco probabile), ma i canoni di affitto dovessero mantenersi tendenzialmente stabili (ipotesi invece abbastanza condivisa nel mondo immobiliare), rivalutare il canone di affitto significherebbe portarlo “sopra mercato”.
Spingendo così, indirettamente, l’inquilino a trovarsi una nuova abitazione da affittare, visto che i canoni delle altre abitazioni disponibili sul mercato per la locazione saranno nel frattempo divenuti relativamente più vantaggiosi rispetto al canone della casa in cui vive.
A meno quindi che i canoni di affitto non ritornino stabilmente a crescere a ritmi piuttosto elevati, la possibilità per l’inquilino di dare disdetta se l’affitto dovesse diventare «fuori mercato» è un deterrente importante all’applicazione dell’adeguamento Istat da parte del proprietario.

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LOCAZIONI : MERCATO E RENDIMENTI

Il mercato immobiliare delle locazioni: tipologie di contratti più diffuse e rendite annue lorde.

Nel 35% dei casi chi prende in affitto un immobile lo fa per motivi di lavoro, contro un 61,3% di affittuari che optano per questa soluzione come scelta abitativa ed un 3,9% che lo fa per motivi di studio. Tra gli affitti per uso abitativo la maggioranza (61,3%) è rappresentata da single, intesi come celibi/nubili, separati/divorziati e vedovi.

È quanto emerge dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecno casa sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie, nel primo semestre 2016 sul territorio nazionale. Dati in linea con quelli rilevati nel 2015, tranne per gli affitti legati allo studio, in leggero calo dal 4,6% dell’anno precedente.

Il contratto di locazione più utilizzato rimane quello a canone libero da 4 anni più 4 (66,4%), ma aumenta la percentuale di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 (22,9% contro il 18% del 2015 ed il 13,9% del 2014). Il taglio più richiesto in affitto è il bilocale (40,5%), seguito dal trilocale con il 35,6%.

Facendo riferimento proprio alla locazione di bilocali nelle grandi città, dal 2004 al I semestre 2016, l’andamento delle variazioni dei canoni di locazione ha mostrato un rendimento annuo lordo più elevato nelle città di Verona (5,9%) e Palermo (5,4%). Con rendimento annuo lordo di un immobile in locazione si intende il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

L’analisi effettuata ha preso come riferimento le grandi città italiane mettendo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2004 al I semestre 2016 e calcolando la curva dei prezzi in base alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato”.

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IL CONTRATTO A UNIVERSITARI DURA DA 6 MESI A 3 ANNI

 Un proprietario di un alloggio in una città universitaria, può locarlo ad uno o più studenti con una durata contrattuale diversa rispetto ai quattro anni e si può optare per la cedolare secca !
L’opzione per la cedolare è sempre possibile per i contratti di locazione ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche. L’aliquota ordinaria è pari al 21%. Se il contratto è stipulato in comuni ad alta tensione abitativa e rispetta i requisiti dei contratti a canone concordato, compete l’aliquota ridotta del 10%.Per i contratti di locazione con studenti universitari si può utilizzare il contratto a canone libero, ma con previsione di durata di 4 anni + 4; oppure, il contratto per studenti universitari, con una durata pattuita da sei mesi a tre anni. In questo secondo caso, il canone deve rimanere all’interno delle fasce di oscillazione definite dagli accordi locali.

AGEVOLAZIONI FISCALI

Nati appositamente per venire incontro alle esigenze degli studenti fuori sede, sono contratti la cui durata minima è di 6 mesi, quella massima di 36, con rinnovo automatico – in mancanza di disdetta di una delle parti –  dello stesso periodo alla prima scadenza.

Possono essere stipulati solo nei Comuni sede di Università o di corsi universitari distaccati o nei comuni limitrofi.

Il contratto può essere stipulato da uno studente iscritto ad un corso universitario o parauniversitario, residente in un Comune  diverso da quello di iscrizione universitaria; oppure da gruppi di studenti oppure ancora dalle aziende per il diritto allo studio.

Le condizioni contrattuali sono quelle risultanti dai contratti-tipo a livello nazionale; gli accordi locali varranno solo per la determinazione dei canoni (per la determinazione dell’ammontare valgono le stesse regole dei contratti convenzionati); inoltre, negli accordi locali stipulati con la grande proprietà si potranno stipulare ulteriori accordi integrativi.

Principali Caratteristiche:

Durata del Contratto                          Da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza

(salvo disdetta)

Canone                                               Tetto massimo stabilito in accordi territoriali

Agevolazioni Fiscali Proprietari        Reddito Irpef = canone diminuito del 40,5%

Sconti su ICI (solo nei Comuni che lo hanno deliberato)

Imposta di registro                            – 30%

Agevolazioni Fiscali Inquilini             Solo se previste da norme locali

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