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ALT alla cedolare dal 2021 oltre i 3 alloggi per affitti brevi.

Regime fiscale degli affitti brevi off-limits dal 2021 per chi destina a questa attività più di tre appartamenti. Oltre questa soglia, si presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa. E il limite vale anche se i contratti sono stipulati tramite agenti immobiliari o portali internet. Lo prevede un emendamento al decreto Agosto (Dl 104/2020) votato in commissione Bilancio al Senato nella notte tra venerdì e sabato. Il provvedimento è atteso in Aula lunedì 5 ottobre e l’intenzione della maggioranza è approvarlo in giornata con la fiducia. Dopodiché il testo dovrà passare alla Camera (va convertito entro il 14 ottobre). Tra le prime reazioni quella di Confedilizia, che contesta l’emendamento.

Il regime fiscale in questione è quello previsto dalla manovrina di primavera del 2017 (articolo 4 del Dl 50/2017). Si tratta, in pratica, della norma che ha introdotto il controverso obbligo di ritenuta a carico degli intermediari – contestata e non applicata da Airbnb, Booking e altri portali telematici – ma ha inoltre disciplinato la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, anche nei casi di sublocazioni brevi e “locazioni” effettuate dai comodatari (il caso tipico del figlio che affitta online la casa di proprietà dei genitori o dei nonni).

Essere qualificati come imprenditori significa, per i locatori, perdere la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, innanzitutto. E poi, più in generale, essere soggetti agli obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese. A partire dalla necessità di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.

La norma ha l’obiettivo dichiarato di tutelare il consumatore (gli affittuari) e la concorrenza (gli albergatori e le strutture ricettive). Ma c’è anche la finalità non espressa di contenere il fenomeno delle locazioni brevi, che in alcune città d’arte – prima del coronavirus – aveva letteralmente colonizzato alcuni quartieri, causando spopolamento e chiusura delle attività commerciali. Proprio l’emergenza Covid-19, però, ha cambiato il contesto di riferimento, perché il mercato degli affitti brevi si è totalmente fermato con il lockdown e non è ancora ripartito.

Dura la reazione di Confedilizia, la principale sigla che rappresenta i proprietari di immobili. Afferma il presidente Giorgio Spaziani Testa: «La norma, come spesso accade, è dettata da buone intenzioni, in questo caso portate avanti in particolare dal ministro dei Beni culturali, con il quale ci siamo confrontati: si vuole evitare che l’attività di locazione breve venga snaturata e che – come ha dichiarato il Ministro – chi compra un condominio abbia lo stesso trattamento di un piccolo proprietario». Il problema, secondo Confedilizia, è nelle modalità prescelte per raggiungere questo obiettivo: «La nostra opinione è che non vi sia bisogno di una norma. Sono le regole generali del codice civile e del diritto tributario ad indicare quando un’attività debba considerarsi imprenditoriale, e l’amministrazione finanziaria le applica da decenni».

Ancora ad agosto l’agenzia delle Entrate ha riepilogato gli “indici” che fanno scattare l’attività d’impresa, ricollegandoli essenzialmente ad aspetti di tipo “qualitativo”: l’organizzazione di mezzi (un ufficio, dipendenti e così via) e il tipo di servizi offerti (somministrazione di pasti e servizi ulteriori rispetto alla messa a disposizione dell’immobile) (si veda l’articolo su NT+ Fisco). L’emendamento votato al Senato, invece, adotta un criterio quantitativo legato al numero di unità immobiliari. Chi ne affitta più di tre in un anno solare, è un “presunto imprenditore”. Non rileverebbe, in questo senso, né il numero di notti, né il volume di ricavi. Anche se è evidente che due appartamenti in una città d’ara possono rendere molto di più di quattro alloggi in campagna. Il riferimento, inoltre, sarebbe sempre individuale: quindi se quattro alloggi fossero intestate a più soggetti (moglie o figli, ad esempio) il limite non scatterebbe, se invece fossero in comproprietà tra gli stessi soggetti, si avrebbe attività d’impresa. Altro tema delicato sarebbe poi quello della “presunzione”: come si potrebbe dare prova contraria? Il Fisco italiano ha una lunga tradizione di presunzioni che hanno innescato forti contenziosi.

03/10/2020

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ISTAT aggiornamento novembre 2019

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE RIVALUTAZIONI MONETARIE

  • Prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

PERIODO DI RIFERIMENTO:  NOVEMBRE 2019
Indice generale FOI* 102,3
Variazione % rispetto al mese precedente -0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti  +1,5

(*) Indice generale FOI (base di riferimento 2015=100, il coefficiente di raccordo con la precedente base 2010=100 è 1,071)

L’Istat di Dicembre 2019 verrà in gazzetta ufficiale dopo il 20 di gennaio 2020

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ISTAT: secondo trimestre, potere d’acquisto a +0,9%

Nel secondo trimestre 2019 l’indebitamento netto delle AP in rapporto al Pil è stato pari all’1,1% (1,3% nello stesso trimestre del 2018). Lo comunica l’Istat. Il saldo primario delle AP (indebitamento al netto degli interessi passivi) è risultato positivo, con un’incidenza sul Pil del 3,2% (+2,7% nel secondo trimestre del 2018).

Il saldo corrente delle AP è stato anch’esso positivo, con un’incidenza sul Pil del 2,3% (+2,0% nel secondo trimestre del 2018). La pressione fiscale è stata pari al 40,5%, in aumento di 0,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il reddito disponibile lordo delle famiglie consumatrici è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e dell’1,3% rispetto al secondo trimestre 2018. Il potere d’acquisto sale dello 0,9% sul primo trimestre 2019 e dello 0,6% su base annua.

Ad avviso dell’Unc, la crescita del potere d’acquisto dipende solo dal rallentamento dei prezzi. Purtroppo il dato significativo e preoccupante è che i consumi sono sempre al palo.

La spesa per consumi finali, infatti, sale dello 0,1% sul trimestre precedente e dell’1,1% rispetto ad un anno prima.

La propensione al risparmio delle famiglie consumatrici è stata pari all’8,9%, in aumento di 0,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Secondo l’Unc, quest’ultimo dato attesta che il rialzo del reddito disponibile è troppo basso per indurre le famiglie a tornare spendere e, quindi, si traduce solo in un maggior risparmio.

Gli investimenti fissi lordi scendono dell’1,2% sul I trimestre 2019.

La quota di profitto delle società non finanziarie, pari al 40,7%, è diminuita di 0,2 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Il tasso di investimento delle società non finanziarie, pari al 21,6%, è aumentato di 0,1 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

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07

ISTAT: affitto medio pari a 399 euro

In Italia, il 18,7% delle famiglie paga un affitto per l’abitazione in cui vive.

La percentuale va dal minimo delle Isole (13,7%) al massimo del Nord-ovest (20,2%). La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-ovest e 425 euro nel Nord-est) rispetto a Sud (316 euro) e Isole (309 euro).

La quota più elevata di famiglie in affitto si registra nei comuni centro delle aree metropolitane(27,7%) e nei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti (21,0%), rispetto al 14,8% dei comuni fino a 50mila abitanti che non appartengono alla cerchia periferica delle aree metropolitane. Nei comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane.

Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni). La quota di famiglie proprietarie che pagano un mutuo è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-ovest e 22,3% nel Nord-est) e nel Centro (20,7%) rispetto a Sud (10,8%) e Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile, questa voce di bilancio è un investimento, e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili.

La spesa per consumi, comprensiva degli affitti figurativi, è molto differenziata in base al titolo di godimento dell’abitazione (affitto; proprietà; usufrutto o uso gratuito): è pari a 2.813 euro mensili per le famiglie in abitazione di proprietà (di cui il 35,7% destinato ad Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili); si attesta a 2.150 euro mensili per le famiglie in usufrutto o uso gratuito (il 34,3% dei quali destinati al capitolo abitazione); per le famiglie in affitto è 1.855 euro mensili (con l’abitazione che pesa per il 32,3%, di cui due terzi per l’affitto dell’abitazione principale, pari a oltre un quinto della spesa complessiva).

Al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie scende a 2.074 euro per le proprietarie e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito; conseguentemente, muta anche la quota destinata all’abitazione: passa infatti, rispettivamente, dal 35,7% al 12,7% per le prime e dal 34,3% all’11,5% per le seconde.

Considerando, quindi, i soli esborsi realmente sostenuti, le famiglie in affitto hanno, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a Trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), Ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), Servizi ricettivi e di ristorazione (5,0% contro 6,9%), Servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), Abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e Mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%).

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05

ISTAT variazione mese per mese degli ultimi 24 mesi

MESE ANNO VARIAZIONE ANNUALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% VARIAZIONE BIENNALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% GAZZETTA UFFICIALE N.
Marzo 2019 0,8 0,600 1,5 1,125 102 del 3-5-19 pag. 56
Febbraio 2019 0,8 0,600 1,3 0,975 74 del 28-3-19 pag. 55
Gennaio 2019 0,7 0,525 1,6 1,200 in pubblicazione
Dicembre 2018 1,0 0,75 1,8 1,350 25 del 30-1-19 pag. 21
Novembre 2018 1,4 1,050 2,2 1,650 4 del 5-1-19 pag. 12
Ottobre 2018 1,5 1,125 2,4 1,800 281 del 3-12-18 pag. 156
Settembre 2018 1,3 0,975 2,4 1,800 264 del 13-11-18 pag. 49
Agosto 2018 1,5 1,125 2,7 2,025 229 del 2-10-18 pag. 23
Luglio 2018 1,5 1,125 2,5 1,875 203 del 1-9-18 pag. 19
Giugno 2018 1,2 0,900 2,3 1,725 188 del 14-8-18 pag. 55
Maggio 2018 0,9 0,675 2,3 1,725 145 del 25-6-18 pag. 27
Aprile 2018 0,4 0,300 2,1 1,575 145 del 25-6-18 pag. 26
Marzo 2018 0,7 0,525 2,1 1,575 139 del 18-6-18 pag. 56
Febbraio 2018 0,5 0,375 2,0 1,500 75 del 30-3-18 pag. 16
Gennaio 2018 0,9 0,675 1,8 1,350 62 del 15-3-18 pag. 27
Dicembre 2017 0,8 0,600 1,2 0,900 26 del 1-2-18 pag. 14
Novembre 2017 0,8 0,600 0,9 0,675 4 del 5-1-18 pag. 24
Ottobre 2017 0,9 0,675 0,8 0,600 278 del 28-11-17 pag. 32
Settembre 2017 1,1 0,825 1,2 0,900 252 del 27-10-17 pag. 53
Agosto 2017 1,2 0,900 1,1 0,825 230 del 2-10-17 pag. 17
Luglio 2017 1.0 0,750 0,9 0,675 202 del 30-8-17 pag. 27
Giugno 2017 1,1 0,825 0,8 0,600 177 del 31-7-17 pag. 156
Maggio 2017 1,4 1,050 1,0 0,750 148 del 27-6-17 pag. 96
Aprile 2017 1,7 1,275 1,3 0,975 230 del 2-10-17 pag. 17
Marzo 2017 1,4 1,050 1,1 0,825 99 del 29-4-17 pag. 99

Per ulteriori dati rivolgersi a  SAM servizi su Misura di Fava Lorena 3472344028

N.B.: L’indice di riferimento è il FOI  (Famiglie Operai Impiegati)

I dati nella Tabella servono a calcolare l’aggiornamento del canone di locazione “Patti in deroga”, in base alla variazione annuale dei prezzi rilevata dall’Istat al 75%. Riportiamo anche il dato delle variazioni biennali, utile per aggiornare alcuni canoni per “usi diversi”. Occorre fare riferimento alla variazione registrata nel mese di decorrenza del contratto. L’aumento ha effetto solo dal mese successivo alla richiesta del proprietario.

 

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