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SUPERBONUS in caso di usufrutto, comodato, multiproprietà, successione. Tutte le risposte

Il comodatario può accedere al Superbonus a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che il proprietario sia d’accordo

Lunedì 5 Ottobre 2020

Com’è noto, l’elenco dei beneficiari del Superbonus 110% previsto dal Decreto Rilancio comprende: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento; Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Questo elenco, però, lascia ancora aperto lo spazio ad alcuni dubbi, a cui danno risposta le FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e, da ultimo, il documento esaustivo di domande e risposte predisposto dal sottosegretario Villarosa. Pubblichiamo di seguito le FAQ relative a casi particolari come locazione, usufrutto, comodato, multiproprietà, successione.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del
proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Se l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi è oggetto di trasferimento di proprietà, l’acquirente (o donatario) può godere del Superbonus in relazione alle spese sostenute dal dante causa?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).

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Scade martedì 16 giugno il versamento dell’acconto nuova IMU 2020.

Con la Legge di Bilancio 2020 (L.160/2019) è stata istituita la nuova IMU che incorpora (eliminandola) la TASI, semplificando, in certa misura, i tributi locali.

Quindi dal 2020 la TASI non è più presente (molti sono convinti che sia ancora attiva) e rimane solo IMU.

E’ chiaro che anche la quota inquilino non è più presente. E quindi in pratica il proprietario torna a pagare come IMU quella che era la quota inquilino TASI. E’ anche evidente che l’inquilino/utilizzatore che negli ultimi anni ha pagato la quota TASI di sua spettanza, da quest’anno non la pagherà più.

L’importo si paga in base ai semestri ma in sede di prima applicazione si paga il 50% di quanto versato come IMU e TASI nel 2019. In realtà la prima applicazione sta creando qualche problema in quanto il 50% del 2019 a volte fa riferimento ad un calcoilo dell’imposta che considera anche la quota inquilino e altre possibili riduzioni che però non sono più previste nel 2020. Del resto quella che era la quota inquilino non è che non si paga. Si pagherà comunque a conguaglio con la rata di dicembre.

Sempre per l’acconto, il MEF ha fornito indicazioni (Circolare 1/DF del 18 Marzo 2020) su come gestire la “prima applicazione” nei diversi casi dove questa non è proprio lineare, indicando le differenti possibilità che si possono presentare per il pagamento dell’acconto nei casi esaminati.

A questo link trovate ulteriori dettagli sulla nuova IMU:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/nuova_imu_2020.php

Al link seguente lo stralcio della 160/2019 con i commi che si riferiscono alla nuova IMU:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/nuova-imu-legge-di-bilancio-2020.php

Al link seguente sono presenti informazioni sul Calcolo IMU versione 2020 e sulle modifiche apportate:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/guida-imu-2020.php

Con gli ultimi aggiornamenti abbiamo introdotto sul calcolo l’esenzione prima rata IMU per gli immobili delle attività turistico-ricettive come previsto dal Decreto Rilancio (Art.177, comma 1) e inserito il nuovo codice tributo istituito dall’Agenzia delle Entrate per i beni merce (Codice tributo 3939 risoluzione 29/E del 29/05/2020).

In merito al Decreto Rilancio, abbiamo letto su internet articoli che parlano in maniera errata di esenzione dell’IMU. L’esenzione IMU spetta solo per la prima rata e solo per le attività economiche effettivamente riportate in decreto e in particolare, per la lettera b) del comma 1, dove sono specificate le numerose attività interessate, dove il proprietario è anche gestore dell’attività.

Un’altra modifica che abbiamo introdotto è la possibilità di gestire una differente data di scadenza per l’IMU per il calcolo corretto di sanzione e interessi con il ravvedimento operoso. Alcuni (pochi) comuni hanno già deliberato il differimento della scadenza dell’acconto. Per i Comuni censiti questa possibilità è presente da sistema, per i non censiti è possibile modificare la data in corrispondenza della modifica dell’importo minimo di versamento dovuto.

Il differimento deriva in particolare dal comma 777, lettera b) della Legge 160/2019 che permette ai Comuni di differire le date di scadenza per i tributi locali in particolari situazioni. E’ innegabile che l’emergenza Covid-19 è una situazione più che particolare.

Il MEF ieri 8 maggio ha pubblicato una risoluzione (Risoluzione 5/DF) che chiarisce la possibilità di applicazione del differimento della scadenza IMU da parte dei Comuni, specificando in particolare che il differimento si può applicare sulla quota comunale e non statale (Gruppo D, Codice tributo 3925) dell’imposta (anche se secondo alcuni questa tesi non sarebbe corretta).

A proposito di scadenze di pagamento, ricordiamo che, con il Decreto Fiscale 2020, per i tributi non pagati negli ultimi 5 anni è possibile utilizzare il ravvedimento operoso lunghissimo (oltre l’anno e fino ai 5 anni previsti per il recupero dell’imposta da parte del Comune) con una sanzione ridotta (4,29% dopo il primo e del 5% dopo il secondo anno) e interessi che in questi ultimi anni sono molto bassi. Sempre che il Comune non abbia già avviato l’attività di accertamento.


 

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ASSEGNI FAMILIARI: DAL 01.04.19 SOLO IN TELEMATICO

Con la circolare n.45/2019 , l’Inps introduce un’importante novità che coinvolge i lavoratori dipendenti che hanno diritto a percepire gli Assegni Familiari.

I lavoratori dipendenti dal 1° aprile 2019 devono presentare la domanda per gli Assegni Familiari, inviando la richiesta all’Inps esclusivamente in modalità telematica. Di conseguenza, non dovranno più presentare al datore di lavoro la modulistica cartacea in uso fino al 31/03/2019.

In modalità telematica all’Inps dovranno essere presentate anche tutte le domande di variazione, nel caso in cui si verifichino modifiche che incidono sull’importo degli assegni familiari.

L’Inps sarà responsabile della verifica del diritto all’assegno e della determinazione dell’importo giornaliero e dell’importo massimo mensile.

Nulla cambia in relazione al pagamento, i lavoratori continueranno a percepire gli Assegni Familiari in busta paga, mentre il datore di lavoro seguiterà a conguagliare gli importi sulle denunce mensili come avvenuto sino ad ora.

Modalità di presentazione della domanda per lavoratori dipendenti di aziende del settore privato:

I lavoratori dipendenti dovranno presentare la domanda di assegno per il nucleo familiare all’INPS, esclusivamente in via telematica, mediante uno dei seguenti canali:

  • WEB tramite il servizio on-line dedicato, accessibile dal sito inps.it, se in possesso di PIN dispositivo, di una identità SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) almeno di Livello 2 o CNS (Carta Nazionale dei Servizi).
  • Patronati e intermediari dell’Istituto, attraverso i servizi telematici offerti dagli stessi, anche se non in possesso di PIN.

Gestione domande presentate in modalità cartacea al datore di lavoro fino alla data del 31 marzo 2019:

Nel periodo compreso fra il 1° aprile 2019 e il 30 giugno 2019, i datori di lavoro potranno erogare le prestazioni di assegno per il nucleo familiare, e procedere al relativo conguaglio, sulla base sia di domande cartacee presentate dal lavoratore al datore di lavoro entro e non oltre il 31 marzo 2019, sia di domande telematiche presentate all’INPS  dal 1° aprile 2019.

Per quanto riguarda le domande di assegno per il nucleo familiare presentate in modalità cartacea fino alla data del 31 marzo 2019 , il datore di lavoro dovrà secondo le modalità sinora utilizzate, liquidare gli assegni ed effettuare il relativo conguaglio al più tardi in occasione della denuncia Uniemens relativa al mese di giugno 2019.

Dopo predetta data non sarà più possibile effettuare conguagli di importi per assegni per il nucleo familiare che non siamo stati richiesti con le nuove modalità telematiche.

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BONUS CASA: PROROGA 2019 LEGGE IN BILANCIO

Detrazione IRPEF su ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche, bonus arredi e bonus verde, agevolazioni casa con proroga al 31 dicembre 2019 in Legge di Bilancio.

 La legge di Bilancio proroga tutti i bonus casa, ovvero le detrazioni fiscali su ristrutturazioni, mobili, risparmio energetico, bonus verde. Saranno utilizzabili fino al 31 dicembre 2019, senza particolari modifiche rispetto alle regole applicate in quest 2018 e negli anni scorsi. Vediamo una panoramica delle detrazioni.
  •  Agevolazioni per ristrutturazioni edilizie: Ristrutturazioni edilizie: detrazione IRPEF al 50% su una spesa massima di 96 milaeuro, da ripartire in dieci quote annuali. Spetta per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. E’ esclusa la manutenzione ordinaria (che quindi non è agevolata). Nella Guida alle ristrutturazioni edilizie pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate ci sono elenchi dei lavori ammessi all’agevolazione, con esempi specifici.
  •  Bonus Energia: cosa cambia dal 2018

    Ecobonus: è al 65% ma scende al 50% nel caso di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa. Il tetto di spesa cambia a seconda della tipologia di intervento che viene effettuato (da 30mila a 100 mila euro). Ricordiamo che il bonus per la riqualificazione energetica si applica fino al 2021 per gli interventi sulle parti comuni dei condomini nella misura del 65%, oppure al 70% se l’intervento riguarda l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie, o ancora al 75% nel caso in cui migliori la prestazione energetica dell’edificio.

  •  Bonus mobili 2018, 23 gennaio 2018
    Bonus mobili: detrazione al 50% fino a un massimo di 10 mila euro, per arredi ed elettrodomestici di classe energetica elevata destinati a immobili oggetto di ristrutturazione.
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730 Denuncia redditi X PENSIONATI E DIPENDENTI a costo ridotto CAF CGN

CAMPAGNA 2018 a cura del CAF CGN caf dei PROFESSIONISTI offrono un SERVIZIO DI COMPILAZIONE ED ELABORAZIONE DEL MOD.730 PER DIPENDENTI E PENSIONATI  A costo ridotto a partire da € 35,00 che include : CU + abitazione principale con mutuo + spese mediche; denuncia congiunta € 70,00.

Il CAF  CGN rispetta  tutti i requisiti normativi per lo svolgimento dell’attività di assistenza fiscale nonché dell’apposizione del visto di conformità sulle dichiarazioni elaborate dai propri Uffici Autorizzati.

Il nostro servizio a basso costo ma non a bassa professionalità è anche per contrastare quei Caf di dubbia provenienza, o non sono rintracciabili nei confronti di cartelle dall’Agenzia Entrate.

CHIAMA, PRENOTA 347.2344028 SAM ufficio autoriazato alla raccolta documenti

no file di attesa, no tempi lunghi, no tessera, no associazione, elasticità di orario.

DOCUMENTI UTILI PER LA COMPILAZIONE DEL MODELLO 730/2018

  1. I documenti (redditi e spese relativi all’anno 2017) a titolo esemplificativo sono:
  2.  Dichiarazione redditi anno precedente
  3.  CU  certificazione unica
  4.  Spese sanitarie
  5. interessi passivi su mutui (contratto compravendita, contratto mutua, oneri accessori, quietanze interessi, fatture ristrutturazione/costruzione)
  6. Assicurazione sulla vita, infortuni, invalidità, non autosufficienza superiore al 5% (contratto e quietanze)
  7.  Spese funebri
  8.  Spese frequenza di scuole dell’infanzia, dei primo ciclo di istruzione e della scuola secondaria di secondo grado o Spese frequenza corsi istruzione universitaria presso Università statali e non statali
  9. Spese per addetti all’assistenza personale
  10. Spese per attività sportive dei ragazzi
  11. Canoni locazioni studenti universitari fuori sede
  12.  Spese veterinarie
  13. Spese Asili nido
  14. Versamenti ONLUS
  15. Contributi previdenziali assistenziali
  16. Assegni periodici corrisposti al coniuge (sentenza e quietanze, Cod.Fisc. ex‑coniuge
  17. Contributi servizi domestici
  18. Spese mediche e assistenza portatori di handicap
  19. Previdenza complementare
  20. Spese per interventi di recupero dei patrimonio edilizio e per l’adozione di misure antisismiche
  21. Spese 50% per l’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione e IVA per acquisto abitazione A o 8 o Spese per risparmio energetico
  22. Contratto di locazione ricevuta ultima proroga o annualità
  23.  Altre spese
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