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Cedolare secca commerciale, dal 2020 addio alla tassa del 21%

Addio alla cedolare secca commerciale: proroga esclusa dalla Legge di Bilancio 2020. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio non sarà più possibile optare per la tassa piatta del 21% mentre saranno mantenute le eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva effettuate entro il 31 dicembre 2019.

Dell’addio alla cedolare secca commerciale si era parlato a lungo nelle scorse settimane, ma dal Governo era arrivato uno spiraglio per il rinnovo della tassa piatta anche per il 2020.

Con l’avvio del lavoro in Senato sugli emendamenti presentati al testo della Legge di Bilancio 2020 svanisce, almeno per ora, ogni ipotesi di proroga.

Resta un’ultima chance ai proprietari di locali commerciali di categoria C\1, che è quella di stipulare un contratto d’affitto entro il 31 dicembre 2019. In tal caso, sarà garantita la possibilità di accedere alla tassazione ridotta del 21%, in sostituzione delle ordinarie e più severe aliquote Irpef.

A partire dal 1° gennaio 2020 invece, si chiude il sipario sulla cedolare secca commerciale per gli affitti di negozi e botteghe.

Cedolare secca commerciale, negozi senza proroga: dal 2020 addio alla tassa del 21%

Tasse ed imposte restano uno dei temi centrali della Legge di Bilancio 2020. Il testo della Manovra, sebbene sia ancora in fase di definizione, conferma tanti piccoli balzelli e poche circoscritte riduzioni.

L’addio della cedolare secca per l’affitto di negozi e botteghe rientra a pieno titolo tra i balzelli del 2020; sembra ormai confermato che non ci sarà alcuna proroga per la tassazione agevolata delle locazioni commerciali, misura che – sebbene circoscritta a specifiche fattispecie – aveva trovato il plauso del settore.

Per chi vi ha avuto accesso, la novità ha avuto un peso rilevante, tenuto conto che l’imposta secca sugli affitti non solo sostituisce l’Irpef, ma anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il beneficio cesserà i suoi effetti a partire dal 1° gennaio 2020. A rendere ormai ufficiale la mancata proroga della cedolare secca commerciale è stata la bocciatura, da parte della Commissione Bilancio del Senato, degli emendamenti per il rinnovo presentati da Lega, Forza Italia e Fratelli d’Italia.

Consapevoli che l’iter per l’approvazione della Legge di Bilancio 2020 potrebbe portare ancora sorprese, per il momento la tassazione agevolata per l’affitto di negozi e botteghe viene accantonata, e arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Sarà corsa alla firma dei nuovi contratti entro la fine dell’anno: la cedolare secca sarà garantita soltanto a quelli stipulati entro il 31 dicembre e registrati, secondo le regole vigenti, entro il termine di 30 giorni.

Non si perderà il beneficio per i contratti per i quali è già stata esercitata l’opzione per la cedolare secca commerciale.

Cedolare secca negozi, affitti con tassazione agevolata per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2019

Potranno godere della tassazione sostitutiva Irpef i proprietari di negozi e botteghe di categoria catastale C\1 che stipulano un nuovo contratto entro il 31 dicembre 2019.

  • firma del contratto entro il 31 dicembre 2019;
  • registrazione entro 30 giorni.

Non è detto che il contratto debba partire immediatamente: resta la possibilità di stipula prima dell’effettivo avvio della locazione. È questa una delle possibili strategie attuabili per beneficiare della tassazione agevolata del 21% prevista dalla cedolare secca commerciale.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

I vincoli per l’adesione alla cedolare secca commerciale sono stati introdotti per evitare una fuga generale dalla tassazione Irpef, certamente più conveniente per lo Stato.

La cedolare secca risponde però a due necessità:

  • la prima, è quella di ridurre il peso della pressione fiscale sui contribuenti,
  • la seconda, è quella di combattere il fenomeno degli affitti in nero.

Ambedue le necessità non sono meno sentite dal Governo Conte bis che, soprattutto sul secondo punto, ha messo in piedi un piano importante di contrasto all’evasione. Per ora però non vi rientra la proroga della cedolare secca commerciale, destinata (salvo modifiche) a sparire dal 1° gennaio 2020.

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ISTAT: secondo trimestre, potere d’acquisto a +0,9%

Nel secondo trimestre 2019 l’indebitamento netto delle AP in rapporto al Pil è stato pari all’1,1% (1,3% nello stesso trimestre del 2018). Lo comunica l’Istat. Il saldo primario delle AP (indebitamento al netto degli interessi passivi) è risultato positivo, con un’incidenza sul Pil del 3,2% (+2,7% nel secondo trimestre del 2018).

Il saldo corrente delle AP è stato anch’esso positivo, con un’incidenza sul Pil del 2,3% (+2,0% nel secondo trimestre del 2018). La pressione fiscale è stata pari al 40,5%, in aumento di 0,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il reddito disponibile lordo delle famiglie consumatrici è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e dell’1,3% rispetto al secondo trimestre 2018. Il potere d’acquisto sale dello 0,9% sul primo trimestre 2019 e dello 0,6% su base annua.

Ad avviso dell’Unc, la crescita del potere d’acquisto dipende solo dal rallentamento dei prezzi. Purtroppo il dato significativo e preoccupante è che i consumi sono sempre al palo.

La spesa per consumi finali, infatti, sale dello 0,1% sul trimestre precedente e dell’1,1% rispetto ad un anno prima.

La propensione al risparmio delle famiglie consumatrici è stata pari all’8,9%, in aumento di 0,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Secondo l’Unc, quest’ultimo dato attesta che il rialzo del reddito disponibile è troppo basso per indurre le famiglie a tornare spendere e, quindi, si traduce solo in un maggior risparmio.

Gli investimenti fissi lordi scendono dell’1,2% sul I trimestre 2019.

La quota di profitto delle società non finanziarie, pari al 40,7%, è diminuita di 0,2 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Il tasso di investimento delle società non finanziarie, pari al 21,6%, è aumentato di 0,1 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

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ISTAT: affitto medio pari a 399 euro

In Italia, il 18,7% delle famiglie paga un affitto per l’abitazione in cui vive.

La percentuale va dal minimo delle Isole (13,7%) al massimo del Nord-ovest (20,2%). La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-ovest e 425 euro nel Nord-est) rispetto a Sud (316 euro) e Isole (309 euro).

La quota più elevata di famiglie in affitto si registra nei comuni centro delle aree metropolitane(27,7%) e nei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti (21,0%), rispetto al 14,8% dei comuni fino a 50mila abitanti che non appartengono alla cerchia periferica delle aree metropolitane. Nei comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane.

Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni). La quota di famiglie proprietarie che pagano un mutuo è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-ovest e 22,3% nel Nord-est) e nel Centro (20,7%) rispetto a Sud (10,8%) e Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile, questa voce di bilancio è un investimento, e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili.

La spesa per consumi, comprensiva degli affitti figurativi, è molto differenziata in base al titolo di godimento dell’abitazione (affitto; proprietà; usufrutto o uso gratuito): è pari a 2.813 euro mensili per le famiglie in abitazione di proprietà (di cui il 35,7% destinato ad Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili); si attesta a 2.150 euro mensili per le famiglie in usufrutto o uso gratuito (il 34,3% dei quali destinati al capitolo abitazione); per le famiglie in affitto è 1.855 euro mensili (con l’abitazione che pesa per il 32,3%, di cui due terzi per l’affitto dell’abitazione principale, pari a oltre un quinto della spesa complessiva).

Al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie scende a 2.074 euro per le proprietarie e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito; conseguentemente, muta anche la quota destinata all’abitazione: passa infatti, rispettivamente, dal 35,7% al 12,7% per le prime e dal 34,3% all’11,5% per le seconde.

Considerando, quindi, i soli esborsi realmente sostenuti, le famiglie in affitto hanno, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a Trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), Ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), Servizi ricettivi e di ristorazione (5,0% contro 6,9%), Servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), Abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e Mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%).

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C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
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