07

Indennità da perdita avviamento commerciale: in quali casi è esclusa?

L’art.34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professonale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo conone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratto di attività alberghiera.

La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un  compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività.Ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
L’indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
– risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
– risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
– risoluzione del contratto per recesso del conduttore
– risoluzione del contratto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare del proprietario.

L’art. 35 della medesima L. 392/78, però, precisa che sono esclusi dal diritto all’indennità di avviamento oltre alle attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, anche quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.

La ragione di tale ultima esclusione è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale -per la sua posizione- gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro.

Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta: in tali casi, infatti, la clientela non sarebbe il frutto dell’attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell’immobile all’interno di detti più ampi complessi in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

Per i locali inclusi, invece, all’interno di un centro commerciale, non si applica in automatico l’esclusione del diritto all’avviamento ma occorre valutare la capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela, indipendentemente dagli altri esercizi presenti nel centro commerciale.

 La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti  ex art. 34 l.392/1978.

E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio.
Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.

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07

SECONDO RINNOVO CONTRATTO AFFITTO 3+2+2+2+2

Rinnovo contratto di locazione a canone concordato: di quanti anni è la proroga?

Hai firmato un contratto di locazione concordato, di quelli 3+2, a canone prestabilito e secondo moduli preimpostati. Dopo i primi tre anni, c’è stata la proroga automatica di altri due anni, così come prevede la legge. Alla scadenza di questi due anni, nessuna delle parti (né l’inquilino, né il proprietario di casa) ha inviato la disdetta. Il contratto quindi proseguirà. Ma per quanto tempo? Il dubbio circa il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2 ha diviso gli interpreti per circa 20 anni. Ci si è infatti spesso chiesto: di quanti anni deve essere la proroga dell’affitto 3+2 successiva alla prima? Di 3 o di 2 anni? Il problema si pone ovviamente anche per ogni scadenza successiva alla seconda.

La legge [1], a riguardo, è poco chiara. Proprio per questo è intervenuto, di recente, il Decreto Crescita del 2019 a chiarire la portata della norma e a stabilire di quanto tempo deve essere il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2. Vediamo, dunque, cosa c’è da sapere sul punto.

Contratto affitto 3+2: quanto dura?

Il contratto di affitto 3+2 ha una prima durata obbligatoria di 3 anni durante la quale né il locatore, né il conduttore possono recedere. È la legge a fissare tale durata e nessun patto contrario può derogarla. Eventuali clausole contrattuali che stabiliscano una durata diversa sono illegittime.

Alla scadenza dei primi 3 anni, si verifica un primo rinnovo automatico di 2 anni. Anche questo rinnovo è obbligatorio, ma solo per il locatore. Il conduttore, infatti, può inviare una lettera di recesso sei mesi prima, senza bisogno di motivarne le ragioni.

Eccezionalmente, il locatore può dare disdetta al contratto di affitto dopo i primi 3 anni (anche lui con un preavviso di sei mesi), ma solo per le seguenti ragioni:

  • il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • il locatore vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Cosa succede alla seconda scadenza del contratto di affitto 3+2?

Dopo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, di 2 anni, il contratto di affitto può essere disdettato liberamente da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra a mezzo di raccomandata a.r. o posta elettronica certificata con preavviso di almeno 6 mesi.

Se, però, tale disdetta non viene inviata o viene spedita in ritardo, il contratto di locazione 3+2 si rinnova automaticamente per un altro periodo «di pari durata». Ma qual è questa durata? È proprio questo il dubbio che ci si è posti a lungo: di quanto tempo è il secondo rinnovo contratto affitto 3+2? E dopo tale ulteriore periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanto saranno i successivi rinnovi? La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Come detto, il dubbio è stato finalmente risolto dal legislatore [2] che ha, di recente, varato una norma di interpretazione autentica secondo cui le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali.

In buona sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

Il dubbio interpretativo non si è mai posto, invece, per il contratto di locazione a canone libero, ossia quello 4+4, dove appunto la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare equivoci. Sicché anche in tale caso, dopo i primi 4 anni di validità del contratto, e i successivi 4 di rinnovo automatico (salvo le cause indicate sopra), la locazione si rinnova sempre di volta in volta di 4 anni, fino alla comunicazione di recesso da parte di uno dei soggetti.

Durata differente o più breve

La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Gli accordi territoriali possono prevedere contratti più lunghi rispetto alla durata fissata dalla legge, bilanciando la durata con aumenti del canone.

Allo stesso modo, deve ritenersi nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente al rinnovo automatico del rapporto alla prima scadenza.

Contratto di affitto 3+2: quali caratteristiche?

Il contratto di affitto 3+2, meglio detto “a canone concordato” consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, con un massimo e un minimo. Le soglie vengono fissate, a livello locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia con quelle maggiormente rappresentative degli inquilini. In mancanza di accordo locale.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosiddetto “4+4”). Per il contratto di affitto “concordato”, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10%, invece, che del 21%. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

È obbligatorio utilizzare il modello di locazione a canone concordato predisposto dalla legge per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Le parti devono attenersi alle condizioni contenute nel modello stesso e, quanto al canone ed alla durata, devono conformarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi.

In particolare, le parti devono attenersi alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore stabilite nelle Tabelle ministeriali (Allegato D – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Queste tabelle sono parte integrante dei contratti.

Il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il locatore deve dare documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio (ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale”).

note

[1] Art. 2 co. 5 legge n. 431/1998: «I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalita di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto ad attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

[2] Art. 19 bis del Dl 34/2019 (inserito dalla legge di conversione 58/2019). In forza di tale norma è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

 

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07

CANONE DI AFFITTO riduzione e Nuovo modello RLI e istruzioni registrazione

Nuovo modello RLI e istruzioni dell’Agenzia delle Entrate aggiornate: non solo per la registrazione del contratto, ma anche per la riduzione del canone d’affitto bisognerà utilizzare il modulo apposito, obbligatorio dal 1° settembre 2020.

Nuovo modello RLI e istruzioni registrazione e riduzione canone affitto

Il modulo RLI e le relative istruzioni di compilazione sono stati aggiornati dall’Agenzia delle Entrate in considerazione delle nuove esigenze emerse a causa dell’epidemia da Covid-19: la rinegoziazione del canone d’affitto, effettuata precedentemente mediante il modello 69, passa ora tramite il software apposito.

L’utilizzo del modello RLI per la rinegoziazione del canone sarà obbligatorio dal 1° settembre 2020. Nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate tutti i dettagli su come fare.

Nuovo modello RLI e istruzioni dell’Agenzia delle Entrate

Non cambiano le istruzioni per la registrazione del contratto d’affitto tramite il modello RLI che, tuttavia, contiene una nuova voce in merito nell’elenco degli adempimenti successivi.

Con l’aggiornamento del 3 luglio 2020, all’interno del Quadro A, Sezione I, viene aggiunta la voce “Rinegoziazione del canone”.

Come comunicato dall’Agenzia delle Entrate, si ricorda che non sono dovute le imposte di registro e di bollo nel caso di riduzione del canone del contratto di affitto.

Le informazioni nel dettaglio sulla rinegoziazione del canone d’affitto andranno inserite nella Sezione II del modello RLI, indicando il codice 8 nella casella “adempimenti successivi”, il nuovo canone rinegoziato, i riferimenti del contratto ed i dati del richiedente.

Modello RLI aggiornato il 3 luglio 2020
Scarica il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto ed adempimenti successivi
Modello RLI aggiornato il 3 luglio 2020
Scarica il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto ed adempimenti successivi

Modello RLI obbligatorio per riduzione o aumento canone affitto dal 1° settembre 2020

Dal 3 luglio e fino alla fine del mese di agosto si potrà utilizzare, alternativamente, il modello RLI o il classico modello 69. A partire dal 1° settembre 2020 la rinegoziazione del canone d’affitto passa obbligatoriamente dal software e dalla modulistica telematica dell’Agenzia delle Entrate.

Un cambio di passo che è effetto diretto del numero elevato di comunicazioni per la riduzione del canone d’affitto pervenute all’Agenzia delle Entrate negli ultimi mesi, complice la crisi innescata dal Covid-19.

Una crisi che porta quindi all’implementazione dei servizi online dell’Agenzia delle Entrate.

Non cambiano le modalità di registrazione del contratto d’affitto ed adempimenti successivi. Il modello RLI compilato nelle sezioni di interesse potrà essere presentato:

  • in forma cartacea, presso l’ufficio competente,
  • tramite l’applicativo RLI web;
  • tramite il software RLI da scaricare ed installare sul proprio PC.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla pagina informativa dell’Agenzia delle Entrate.

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06

BONUS AFFITTO 2020: a chi spetta il credito d’imposta del 60%

Al via il bonus affitto per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020: dall’Agenzia delle Entrate arrivano le istruzioni per il credito d’imposta del 60% sulle locazioni.

La circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 fornisce gli attesi chiarimenti sul credito d’imposta introdotto dal decreto Rilancio, contestualmente al codice tributo per l’utilizzo in compensazione con il modello F24.

Il bonus del 60% sul canone d’affitto si estende a tutte le locazioni commerciali, ma è incompatibile con il bonus per i locali C\1 introdotto per il solo mese di marzo.

Tra i chiarimenti forniti, la circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di cessione del credito d’imposta anche al proprietario, in cambio di uno sconto sull’importo del canone d’affitto.

Potranno quindi beneficiarne non solo i titolari di contratti di locazione di immobili di categoria C\1, ma tutti gli affittuari di immobili utilizzati per l’esercizio della propria attività commerciale, industriale, d’impresa o professionale.

Il decreto Rilancio fissa a 5 milioni di euro il limite di ricavi o compensi per l’accesso al bonus affitto e, inoltre, introduce il requisito della diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento, rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

Rispetto alla prima versione, il credito d’imposta introdotto dal Decreto Cura Italia si estende ad una platea più ampia di titolari di partita IVA. Un bonus del 30% sarà invece previsto in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda.

Bonus affitto 2020: come funziona e a chi spetta il credito d’imposta

Il testo del decreto Rilancio ha introdotto il nuovo bonus affitti per i mesi di marzo, aprile e maggio.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14 del 6 giugno 2020, accanto alla risoluzione con il codice tributo, rende finalmente operativa l’agevolazione.

Nello specifico, per i soggetti soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, il decreto Rilancio ha istituito un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione corrisposto a marzo, aprile e maggio 2020, per immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di:

  • attività industriale,
  • commerciale,
  • artigianale,
  • agricola,
  • attività di interesse turistico
  • esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Vengono fissati due paletti per poter accedere al bonus affitti:

  • un limite relativo a ricavi o compensi, non superiori a 5 milioni di euro per il 2019;
  • una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di nel mese di riferimento di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

La circolare n. 14 specifica che il credito di imposta spetta alle strutture alberghiere indipendentemente dal volume di affari registrato, e quindi anche nel caso in cui i ricavi o i compensi del 2019 superino i 5 milioni di euro.

Inoltre, viene fissato al 30% il credito d’imposta spettante per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Agenzia delle Entrate – circolare n. 14 del 6 giugno 2020
Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34

Bonus affitto, a chi spetta il credito d’imposta del 60% sulle locazioni. Inclusi anche i forfettari

La circolare n. 14 consente di avere un quadro più puntuale dei soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professioni beneficiari del bonus affitto.

  • gli imprenditori individuali e delle società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
  • gli enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;
  • le stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla lettera d), del comma 1, dell’articolo 73 del TUIR;
  • le persone fisiche e delle associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’articolo 53 del TUIR.

Nell’elenco degli aventi diritto sono compresi anche:

  • le strutture alberghiere e agrituristiche, prescindendo dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente;
  • gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale). L’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.

Non è prevista alcuna distinzione di attività, e quindi possono beneficiare del bonus affitti del 60% anche:

  • soggetti in regime forfettario;
  • gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

Non sono inclusi tra i soggetti che possono fruire del credito in esame, coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, producendo conseguentemente redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere i) e l), del TUIR.

Bonus affitto, per quali contratti di locazione spetta il credito d’imposta del 60% o 30%

Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale (60 per cento o 30 per
cento) in relazione ai canoni:

  • di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo. Nella nozione di leasing ai fini del bonus affitti non rientrano i contratti finanziari (traslativo);
  • di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda (bonus del 30%), comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività.

Per entrambe le ipotesi gli immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d’azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

  • industriale;
  • commerciale;
  • artigianale;
  • agricola;
  • di interesse turistico.

Come chiarito nella circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate, per gli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, il credito d’imposta spetta anche per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili.

Il credito di imposta è riconosciuto sul 50 per cento del canone di locazione, a patto che il contribuente non possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito all’esercizio dell’attività.

Bonus affitto 2020, cessione del credito anche al proprietario del locale: sconto sul canone mensile

Una delle novità illustrate dall’Agenzia delle Entrate è rappresentata dalla possibilità di cessione del credito d’imposta.

Il titolare di partita IVA beneficiario del bonus affitti potrà optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente, a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare.

Il credito d’imposta è utilizzabile dal locatore o concedente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione ovvero in compensazione.

La quota di credito non utilizzata nell’anno potrà essere fruita in quelli successivi, ma non potrà essere richiesta a rimborso. Il credito non utilizzato può essere oggetto di ulteriore cessione solo nell’anno stesso

Per le regole specifiche sulla cessione del credito bisognerà però attendere: è atteso un nuovo provvedimento con le disposizioni attuative.

Bonus affitto 2020, credito d’imposta del 60% in compensazione per pagare le imposte. Codice tributo 6920 in F24

Come sopra anticipato, il bonus affitto può essere utilizzato in compensazione, ovvero per versare le imposte dovute.

Per i locali C\1, il credito d’imposta sugli affitti dovrà essere utilizzato tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo:

  • “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta, nel formato “AAAA”.

Codice tributo ed istruzioni per il bonus affitto del decreto Rilancio sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020.

  • 6920”, denominato: “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”.

Nel caso in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, il codice tributo si trova nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito, nel formato “AAAA”.

Bonus del 60% solo per chi paga l’affitto: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Già con la circolare n. 8 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta del 60% spetta soltanto in seguito al pagamento del canone d’affitto.

Anche se la norma non prevede nessun vincolo preciso, nella circolare n. 8 del 3 aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate afferma che:

Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.

La circolare n. 14 del 6 giugno 2020 conferma tale posizione. L’Agenzia delle Entrate ribadisce che è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito.

Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento.

Ad esempio, se il canone d’affitto di aprile è pagato a maggio, il credito d’imposta del 60% è fruibile successivamente al pagamento.

Diversamente, nelle ipotesi in cui il pagamento non è ancora avvenuto non sarà possibile fruire in via anticipata del credito.

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02

Negozi, affitti concordati – come cambia la cedolare nel 2020

Il perimetro della cedolare secca sugli affitti cambia con la manovra di Bilancio e il Milleproroghe. Esclusa per i negozi. Confermata al 10% sulle locazioni concordate. In bilico – anzi, di più – nei Comuni colpiti da calamità naturali.

Negozi per ora esclusi. Il viceministro dell’Economia, Antonio Misiani, ha chiuso la porta a un rinnovo della cedolare sulle locazioni commerciali nel Milleproroghe. Se ne parlerà – ha detto – con la manovra per il 2021. Ad oggi, quindi, la cedolare resta applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2020. Di fatto, oggi l’opzione per la cedolare è possibile solo per chi ha siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019 e si è dimenticato di registrarla alle Entrate entro i 30 giorni previsti. In questi casi, infatti, si può sempre fare il ravvedimento con opzione tardiva per la tassa piatta. Ma – a scanso di astuzie – il contratto deve essere “davvero” stato stipulato nel 2019, anche se magari con decorrenza dal 1° febbraio o 1° marzo 2020.

Interessante anche la possibilità aperta dalle Entrate con l’interpello 297/2019, che ha ammesso la cedolare anche per le locazioni commerciali per le quali si è verificata la proroga nel 2019. Anche in questi casi il locatore potrebbe fare l’opzione tardiva nel 2020.

Le locazioni stipulate o prorogate nel 2019, naturalmente, mantengono la cedolare anche quest’anno e fino alla scadenza del contratto (o a revoca).

Affitti liberi. Tutto tranquillo sul fronte della cedolare “ordinaria” al 21% sui contratti a canone di mercato per le abitazioni. Non necessitava di conferme e resta normalmente in vigore.

Locazioni brevi e ritenuta. Anche per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni (per le quali la registrazione del contratto alle Entrate è facoltativa) continua ad applicarsi la cedolare al 21 per cento. L’unica incognita, qui, deriva dal contenzioso sulla ritenuta – sempre al 21% – che non viene applicata dai portali come Airbnb, Booking e altri. Il 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre) ha rinviato la questione alla Corte di giustizia europea. In attesa di una decisione, i locatori che si vedono accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, ma hanno l’onere pagare normalmente le imposte (cedolare o Irpef, per chi non opta per il regime agevolato).

Affitti concordati con il 10%. Confermata – senza scadenze – la cedolare al 10% per le locazioni residenziali a canone calmierato. Il prelievo ridotto riguarda i contratti siglati nei Comuni ad alta tensione abitativa – e negli altri indicati nella delibera del Cipe – secondo le intese locali tra sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini (i classici contratti 3+2).

Per questi affitti, inoltre, la manovra 2020 mantiene, anche con la nuova Imu, la riduzione del 25% in vigore dal 2016 per Imu e Tasi.

Comuni colpiti da calamità. La possibilità di applicare la cedolare anche ai contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità (con stato d’emergenza dichiarato tra la primavera 2009 e il 2014) si è persa tra i rimandi di legge. Questo perché, nel confermare la cedolare al 10%, la manovra ha modificato la norma istitutiva della tassa piatta (l’articolo 3 del Dlgs 23/2021). Senza toccare né la norma speciale del 2014, che aveva ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo 2014-2019, né l’altra norma speciale che l’aveva estesa ai Comuni colpiti da calamità.

Quindi, oggi c’è una legge che dice che «la disposizione di cui al comma 1» vale anche per i contratti siglati in Comuni disastrati (è il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl 47/2014). Peccato, però, che quel «comma 1» dica solo che l’aliquota tipica dei contratti concordati (all’epoca al 15%) viene ridotta al 10% per le annualità 2014-2019.

Ora siamo nel 2020 e l’aliquota del 15% è stata portata al 10% nella sua norma d’origine. Si può sostenere che la cedolare in caso di calamità è stata prorogata in modo implicito? Un articolo pubblicato su FiscoOggi delle Entrate sembra aprire uno spiraglio, ma è a titolo personale («a parere dello scrivente», si legge) e non ci sono prese di posizioni ufficiali del Fisco. La lettera della legge, d’altra parte, è chiara; e va nella direzione del “no”. Tant’è che Confedilizia ha chiesto la proroga espressa, ottenendo un impegno in tal senso da parte del sottosegretario all’Economia, Maria Cecilia Guerra.

La scelta dei locatori. Chi oggi deve stipulare un contratto d’affitto in un Comune colpito da calamità deve valutare bene il da farsi: può tagliare la testa al toro e siglare un contratto libero (21%); oppure potrebbe stipulare un contratto a canone concordato, scommettendo su una futura apertura del Fisco o su una modifica di legge. Se però l’azzardo va male, si troverà con un canone inferiore a quello di mercato (il contratto 3+2 sarà infatti valido e vincolante con l’inquilino) e un’aliquota di cedolare al 21 per cento. Inoltre, non si può escludere che qualche ufficio territoriale del Fisco attacchi la registrazione del contratto agevolato con opzione per la cedolare, contestando il mancato versamento dell’imposta di registro e del bollo, trattando cioè il locatore come un soggetto in tassazione ordinaria.

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