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Superbonus al 110%: unifamiliare come definire

Indipendenza funzionale abitativa e unicità dell’unità immobiliare sono requisiti essenziali per definire questo ambito. Spesso la definizione salta fuori per avere accesso a particolari benefici di natura fiscale o di tipo urbanistico. Il più conosciuto è l’esenzione dal pagamento del contributo di costruzione nelle ristrutturazioni per edifici unifamiliari, inizialmente introdotto con la L. 10/1977 per motivi di “equità fiscale”. Poi tale esenzione è stata mantenuta con trasposizione nel Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 all’articolo 17 comma 3, il quale prevede che il contributo di costruzione non è dovuto: b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; Diciamo che l’assenza di una definizione precisa e uniforme di “edificio unifamiliare” ha sollevato problematiche da più parti, in particolare nei contenziosi di natura amministrativa. Infatti da una parte c’erano coloro che ritenevano di aver diritto all’esenzione degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, dall’altra c’erano i comuni che ritenevano di poter esigere tali importi. Di recente la definizione di edificio unifamiliare è divenuta rilevante per individuare gli interventi soggetti o meno al neonato “Superbonus 110%” relativi ad alcune particolari tipologie di intervento normalmente rientranti in Ecobonus e Sismabonus. Nel momento in cui scrivo tale provvedimento normativo è stato pubblicato, e ha individuato una serie di esclusioni: tra queste compare anche l’edificio unifamiliare. Il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) infatti esclude dal beneficio gli edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale. Detto questo, si rammenta che la definizione di edificio unifamiliare non è sempre stata uniforme, e sopratutto può essere stata utilizzata in termini e modalità diverse in base ai rispettivi ambiti: fiscale, urbanistico, catastale, ecc. Per questi motivi, la giurisprudenza ha più volte fornito definizioni in tal senso; nel 2016 il legislatore nazionale ha provveduto a uniformare alcune principali definizioni in ambito urbanistico edilizio, tra cui il famigerato: edificio unifamiliare, la definizione. Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con D.P.C.M. del 20 ottobre 2016, ha provveduto a togliere i dubbi sull’argomento. Prima di proseguire è meglio fare alcune premesse: molte Regioni (ma non tutte) hanno recepito questo regolamento di uniformazione, possiamo affermare che la corretta definizione di edificio unifamiliare; il Comune nel proprio regolamento edilizio, recependo il Regolamento edilizio tipo (regionale), potrebbero aver integrato la definizione; il Comune potrebbe non aver ancora recepito tale regolamento regionale, riportando una versione assai particolare; Quindi presta particolare attenzione alla specifica definizione di “edificio unifamiliare” che troverai. Infatti ai fini urbanistico edilizi è possibile affermare che si possa fare riferimento a quella lanciata dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale. Ciò non significa che la definizione del R.E.T. nazionale sia automaticamente valida ai fini fiscali e delle relative detrazioni, ecobonus o sismabonus. Fatte queste opportune premesse, ti presento la definizione di Edificio Unifamiliare, estratta dalla voce n. 33 dell’Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016: Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Analisi della definizione di “edificio unifamiliare”. Per prima cosa occorre prima spiegare il significato della principale parola che compone la definizione: “Edificio“. Per fare questo, riporto semplicemente la definizione di cui alla voce n. 32 dell’Allegato A del predetto Regolamento Edilizio Tipo nazionale: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo. Detto ciò, emerge come l’edificio unifamiliare debba avere una sua chiara connotazione, distinguibile dalle altre costruzioni. In tal senso aiuta l’indipendenza anche strutturale di esso, senza continuità. La definizione di edificio unifamiliare sembra quindi fondarsi su questi elementi essenziali: (unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa? destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa; proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità; indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi. Consigli per individuare l’edificio unifamiliare E’ molto importante far valutare ad un tecnico professionista la configurazione dell’organismo edilizio, e se si presentano tutti i presupposti e requisiti comprovanti l’Edificio unifamiliare. Questo anche ai fini della conformità urbanistica, in quanto non vanno esclusi i casi in cui abusi edilizi e utilizzazioni difformi delle costruzioni possano invalidare l’accesso ai vari benefici connessi alla definizione stessa.

Copiato da: https://www.studiotecnicopagliai.it/edificio-unifamiliare-definizione-e-limiti/ – Copyright Carlo Pagliai

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IN CEDOLARE NIENTE IMPOSTA PER AFFITTO CON FIDEIUSSIONI

L’articolo 1-bis del Dl 16/2012, in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011 stabilisce: «Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo».Il canone di locazione per contratti di immobili a uso abitativo può essere assoggettato in via opzionale alla cedolare secca, imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione; la cedolare secca al 21% o al 10% sostituisce le imposte di bollo e di registro anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di affitto. Allo stesso modo, quindi, la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro dovuta in caso di inserimento di un garante nel contratto. Invece la registrazione di un contratto di fideiussione comporta il pagamento di un’imposta pari allo 0,5% dell’importo garantito; per i contratti di locazione, qualora non assoggettati al regime fiscale agevolato della cedolare secca, l’imposta si calcola moltiplicando l’aliquota per la durata del contratto, fatta esclusione delle proroghe.
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ISTAT aggiornamento novembre 2019

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE RIVALUTAZIONI MONETARIE

  • Prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

PERIODO DI RIFERIMENTO:  NOVEMBRE 2019
Indice generale FOI* 102,3
Variazione % rispetto al mese precedente -0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti  +1,5

(*) Indice generale FOI (base di riferimento 2015=100, il coefficiente di raccordo con la precedente base 2010=100 è 1,071)

L’Istat di Dicembre 2019 verrà in gazzetta ufficiale dopo il 20 di gennaio 2020

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ISTAT: secondo trimestre, potere d’acquisto a +0,9%

Nel secondo trimestre 2019 l’indebitamento netto delle AP in rapporto al Pil è stato pari all’1,1% (1,3% nello stesso trimestre del 2018). Lo comunica l’Istat. Il saldo primario delle AP (indebitamento al netto degli interessi passivi) è risultato positivo, con un’incidenza sul Pil del 3,2% (+2,7% nel secondo trimestre del 2018).

Il saldo corrente delle AP è stato anch’esso positivo, con un’incidenza sul Pil del 2,3% (+2,0% nel secondo trimestre del 2018). La pressione fiscale è stata pari al 40,5%, in aumento di 0,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il reddito disponibile lordo delle famiglie consumatrici è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e dell’1,3% rispetto al secondo trimestre 2018. Il potere d’acquisto sale dello 0,9% sul primo trimestre 2019 e dello 0,6% su base annua.

Ad avviso dell’Unc, la crescita del potere d’acquisto dipende solo dal rallentamento dei prezzi. Purtroppo il dato significativo e preoccupante è che i consumi sono sempre al palo.

La spesa per consumi finali, infatti, sale dello 0,1% sul trimestre precedente e dell’1,1% rispetto ad un anno prima.

La propensione al risparmio delle famiglie consumatrici è stata pari all’8,9%, in aumento di 0,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Secondo l’Unc, quest’ultimo dato attesta che il rialzo del reddito disponibile è troppo basso per indurre le famiglie a tornare spendere e, quindi, si traduce solo in un maggior risparmio.

Gli investimenti fissi lordi scendono dell’1,2% sul I trimestre 2019.

La quota di profitto delle società non finanziarie, pari al 40,7%, è diminuita di 0,2 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Il tasso di investimento delle società non finanziarie, pari al 21,6%, è aumentato di 0,1 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

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ISTAT: affitto medio pari a 399 euro

In Italia, il 18,7% delle famiglie paga un affitto per l’abitazione in cui vive.

La percentuale va dal minimo delle Isole (13,7%) al massimo del Nord-ovest (20,2%). La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-ovest e 425 euro nel Nord-est) rispetto a Sud (316 euro) e Isole (309 euro).

La quota più elevata di famiglie in affitto si registra nei comuni centro delle aree metropolitane(27,7%) e nei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti (21,0%), rispetto al 14,8% dei comuni fino a 50mila abitanti che non appartengono alla cerchia periferica delle aree metropolitane. Nei comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane.

Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni). La quota di famiglie proprietarie che pagano un mutuo è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-ovest e 22,3% nel Nord-est) e nel Centro (20,7%) rispetto a Sud (10,8%) e Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile, questa voce di bilancio è un investimento, e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili.

La spesa per consumi, comprensiva degli affitti figurativi, è molto differenziata in base al titolo di godimento dell’abitazione (affitto; proprietà; usufrutto o uso gratuito): è pari a 2.813 euro mensili per le famiglie in abitazione di proprietà (di cui il 35,7% destinato ad Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili); si attesta a 2.150 euro mensili per le famiglie in usufrutto o uso gratuito (il 34,3% dei quali destinati al capitolo abitazione); per le famiglie in affitto è 1.855 euro mensili (con l’abitazione che pesa per il 32,3%, di cui due terzi per l’affitto dell’abitazione principale, pari a oltre un quinto della spesa complessiva).

Al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie scende a 2.074 euro per le proprietarie e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito; conseguentemente, muta anche la quota destinata all’abitazione: passa infatti, rispettivamente, dal 35,7% al 12,7% per le prime e dal 34,3% all’11,5% per le seconde.

Considerando, quindi, i soli esborsi realmente sostenuti, le famiglie in affitto hanno, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a Trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), Ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), Servizi ricettivi e di ristorazione (5,0% contro 6,9%), Servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), Abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e Mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%).

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