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SUPERBONUS in caso di usufrutto, comodato, multiproprietà, successione. Tutte le risposte

Il comodatario può accedere al Superbonus a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che il proprietario sia d’accordo

Lunedì 5 Ottobre 2020

Com’è noto, l’elenco dei beneficiari del Superbonus 110% previsto dal Decreto Rilancio comprende: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento; Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Questo elenco, però, lascia ancora aperto lo spazio ad alcuni dubbi, a cui danno risposta le FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e, da ultimo, il documento esaustivo di domande e risposte predisposto dal sottosegretario Villarosa. Pubblichiamo di seguito le FAQ relative a casi particolari come locazione, usufrutto, comodato, multiproprietà, successione.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del
proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Se l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi è oggetto di trasferimento di proprietà, l’acquirente (o donatario) può godere del Superbonus in relazione alle spese sostenute dal dante causa?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).

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RIDUZIONE TASI E IMU 2016 quando e a chi ?

Per beneficiare della riduzione, il requisito di base è che l’immobile venga dato in COMODATO GRATUITO a parenti di primo grado, i quali devono a loro volta utilizzarlo come abitazione principale. I parenti considerati di primo grado sono soltanto genitori e figli; il contratto, invece, va registrato e il comodante (ossia il proprietario dell’abitazione) deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile in comodato.

Il comodante, inoltre, deve possedere soltanto un immobile ad uso abitativo registrato in Italia, tuttavia l’agevolazione può essere applicata anche se possiede un altro immobile nel medesimo Comune a condizione però che, come spiegato dal Ministero, nessuno dei due sia un’abitazione di lusso.

Attenzione, però, in quanto la norma toglie la possibilità per i Comuni (prevista dal comma 2, articolo 13, Dl 201/2011) di equiparare alla prima casa l’abitazione concessa in comodato. Al contrario, il Comune può prevedere un’aliquota agevolata sugli immobili concessi in comodato d’uso, non inferiore allo 0,46%, sulla base della norma che ammette una flessibilità dello 0,3% rispetto all’aliquota base, la quale, con riferimento alle abitazioni diverse dalla prima casa, è pari allo 0,76%.

COME VA REGISTRATO IL CONTRATTO?

In base all’articolo 1803 del codice civile, il comodato rappresenta “il contratto col quale una parte consegna all’altra una casa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta” , essendo “ESSENZIALMENTE GRATUITO”. Lo stesso, può essere redatto sia in forma verbale che scritta.

Ne consegue che sussistono due opzioni ai fini della registrazione:

1) contratto in forma scritta: vanno pagate imposta di bollo e di registro, e la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma del contratto.

L’imposta, ai fini IMU, risulta dovuta in maniera proporzionale alla quota e ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso, pertanto, con riferimento ai mesi nei quali il possesso è durato più di 15 giorni, si pagano TASI-IMU per il mese completo.

2) Contratto in forma orale: in base all’articolo 3, comma 1, del DPR (decreto Presidente della Repubblica, 131/1986) questa forma contrattuale non è soggetta all’obbligo di registrazione, tuttavia le legge di Stabilità 2016, prevedendo l’agevolazione al 50%, richiede la registrazione.

Ne deriva, pertanto, che, riguardo solo ai contratti verbali di comodato e ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione IMU-TASI, la registrazione (necessaria), può essere fatta tramite il relativo modello 69, in duplice copia, riportando quale tipologia dell’atto “Contratto verbale di comodato”. Anche in questo secondo caso, comunque, ai fini della decorrenza dell’agevolazione, rileva la data di cessazione del contratto e non quella di registrazione.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: QUANTI IMMOBILI SI POSSONO POSSEDERE?

Il comodante, come anticipato sopra, può possedere in Italia, oltre all’immobile dato in comodato, soltanto un altro immobile, con l’eccezione della prima casa di residenza che, comunque, deve essere ubicata nello stesso Comune di quella concessa in comodato.

Tale limite viene, però, riferito agli immobili ad uso abitativo, pertanto se il comodante è anche proprietario, ad esempio, di un esercizio commerciale o di un terreno agricolo, ha la possibilità di fruire dell’agevolazione. Stessa cosa per le eventuali pertinenze, in quanto non sono considerate immobili ad uso abitativo.

Anche in questo caso, tuttavia, bisogna fare attenzione perché se l’immobile concesso in comodato ha una pertinenza compresa nel contratto di comodato, ad esempio un box auto, quest’ultima, ai fini TASI, viene a considerarsi pertinenza dell’abitazione principale. Per ciascuna abitazione principale si possono, al massimo, avere tre pertinenze, appartenenti alle categorie catastali C2, C6 e C7, nella misura massima di un’unità per ognuna delle categorie catastali fissate.

Con riferimento sempre al possesso di un solo immobile ad uso abitativo, oltre a quello concesso in comodato, figura anche il caso peculiare dato da un proprietario che possiede, in aggiunta a quello in comodato, un altro immobile ad uso abitativo definito come rurale ad uso strumentale. In tal caso, si applica la lettera f, comma 3-bis, dell’articolo 9 del Dl 557/1993, che definisce come strumentale l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole, a tempo determinato o indeterminato, per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti in conformità alla normativa in vigore in materia di collocamento.

Il possesso di questo immobile, come precisato dalla stessa circolare del Ministero, non preclude quindi la riduzione IMU-TASI, dal momento che si tratta comunque di un immobile strumentale all’esercizio dell’attività dell’agricoltura.

RIDUZIONE TASI E IMU 2016 IMMOBILI IN COMODATO: COME FUNZIONA SE DUE CONIUGI POSSIEDONO ENTRAMBI L’IMMOBILE?

Nel caso in cui due coniugi possiedano ognuno al 50% l’immobile dato in comodato al figlio, e, per esempio il marito possieda anche un altro immobile in un Comune diverso da quello dell’ immobile citato, l’agevolazione all’abitazione in comodato viene applicata soltanto alla quota posseduta dalla moglie.

Nel caso, invece, l’altro immobile di proprietà del marito si trovi nel medesimo Comune e sia adibito ad abitazione principale, l’agevolazione viene integralmente applicata all’abitazione data in comodato, in quanto rientrante nei requisiti richiesti per fruirne.

Qualora, invece, l’immobile in comproprietà venga concesso in comodato non a un figlio bensì ai genitori di uno dei due coniugi, l’agevolazione IMU-TASI si applica esclusivamente per la parte dell’immobile di proprietà del figlio.

Infine, tra i casi contemplati vi è quello che vede uno dei due coniugi possedere al 100% l’immobile in comodato e al 50% quello di residenza, il quale però è ubicato in un Comune diverso: qui l’agevolazione non è applicabile in quanto non viene soddisfatto il requisito che prevede che l’eventuale secondo immobile di proprietà, oltre ad essere adibito ad abitazione principale, si debba trovare anche nello stesso Comune.

Nel caso in cui, invece, i due immobili sopra menzionati si trovino nello stesso Comune, scatta comunque l’agevolazione TASI.

Se vuoi avere subito la compilazione del modulo senza perdere tempo rivolgiti a SAM Servizi su Misura 347.2344028.

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COMODATO D’USO GRATUITO genitori / figli

I costi

L’imposta di registro per i comodati d’uso gratuito è pari ad € 200,00 oltre ad una marca da bollo di € 16,00 per ogni originale presentato.

I Tempi

Il contratto in comodato gratuito va registrato entro 20 giorni dalla data più vecchia apposta sul contratto ( o inizio comodato o data stipula, anche coincidenti ).

I codici

Il pagamento deve essere effettuato con mod. F23 con codice tributo 109T.

Un comodato d’uso gratuito può essere a tempo indeterminato, e non ci sono costi di chiusura.

La durata

Se è prevista una scadenza e lo si vuole prorogare è necessario procedere alla registrazione di un nuovo contratto in comodato d’uso con le modalità descritte.

Nel comodato d’uso gratuito non è previsto ovviamente nessun canone di locazione, ma solo un’eventuale piccola somma di rimborso spese, se necessario, con relative indicazioni di pagamento.

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