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ALT alla cedolare dal 2021 oltre i 3 alloggi per affitti brevi.

Regime fiscale degli affitti brevi off-limits dal 2021 per chi destina a questa attività più di tre appartamenti. Oltre questa soglia, si presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa. E il limite vale anche se i contratti sono stipulati tramite agenti immobiliari o portali internet. Lo prevede un emendamento al decreto Agosto (Dl 104/2020) votato in commissione Bilancio al Senato nella notte tra venerdì e sabato. Il provvedimento è atteso in Aula lunedì 5 ottobre e l’intenzione della maggioranza è approvarlo in giornata con la fiducia. Dopodiché il testo dovrà passare alla Camera (va convertito entro il 14 ottobre). Tra le prime reazioni quella di Confedilizia, che contesta l’emendamento.

Il regime fiscale in questione è quello previsto dalla manovrina di primavera del 2017 (articolo 4 del Dl 50/2017). Si tratta, in pratica, della norma che ha introdotto il controverso obbligo di ritenuta a carico degli intermediari – contestata e non applicata da Airbnb, Booking e altri portali telematici – ma ha inoltre disciplinato la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, anche nei casi di sublocazioni brevi e “locazioni” effettuate dai comodatari (il caso tipico del figlio che affitta online la casa di proprietà dei genitori o dei nonni).

Essere qualificati come imprenditori significa, per i locatori, perdere la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, innanzitutto. E poi, più in generale, essere soggetti agli obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese. A partire dalla necessità di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.

La norma ha l’obiettivo dichiarato di tutelare il consumatore (gli affittuari) e la concorrenza (gli albergatori e le strutture ricettive). Ma c’è anche la finalità non espressa di contenere il fenomeno delle locazioni brevi, che in alcune città d’arte – prima del coronavirus – aveva letteralmente colonizzato alcuni quartieri, causando spopolamento e chiusura delle attività commerciali. Proprio l’emergenza Covid-19, però, ha cambiato il contesto di riferimento, perché il mercato degli affitti brevi si è totalmente fermato con il lockdown e non è ancora ripartito.

Dura la reazione di Confedilizia, la principale sigla che rappresenta i proprietari di immobili. Afferma il presidente Giorgio Spaziani Testa: «La norma, come spesso accade, è dettata da buone intenzioni, in questo caso portate avanti in particolare dal ministro dei Beni culturali, con il quale ci siamo confrontati: si vuole evitare che l’attività di locazione breve venga snaturata e che – come ha dichiarato il Ministro – chi compra un condominio abbia lo stesso trattamento di un piccolo proprietario». Il problema, secondo Confedilizia, è nelle modalità prescelte per raggiungere questo obiettivo: «La nostra opinione è che non vi sia bisogno di una norma. Sono le regole generali del codice civile e del diritto tributario ad indicare quando un’attività debba considerarsi imprenditoriale, e l’amministrazione finanziaria le applica da decenni».

Ancora ad agosto l’agenzia delle Entrate ha riepilogato gli “indici” che fanno scattare l’attività d’impresa, ricollegandoli essenzialmente ad aspetti di tipo “qualitativo”: l’organizzazione di mezzi (un ufficio, dipendenti e così via) e il tipo di servizi offerti (somministrazione di pasti e servizi ulteriori rispetto alla messa a disposizione dell’immobile) (si veda l’articolo su NT+ Fisco). L’emendamento votato al Senato, invece, adotta un criterio quantitativo legato al numero di unità immobiliari. Chi ne affitta più di tre in un anno solare, è un “presunto imprenditore”. Non rileverebbe, in questo senso, né il numero di notti, né il volume di ricavi. Anche se è evidente che due appartamenti in una città d’ara possono rendere molto di più di quattro alloggi in campagna. Il riferimento, inoltre, sarebbe sempre individuale: quindi se quattro alloggi fossero intestate a più soggetti (moglie o figli, ad esempio) il limite non scatterebbe, se invece fossero in comproprietà tra gli stessi soggetti, si avrebbe attività d’impresa. Altro tema delicato sarebbe poi quello della “presunzione”: come si potrebbe dare prova contraria? Il Fisco italiano ha una lunga tradizione di presunzioni che hanno innescato forti contenziosi.

03/10/2020

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CONTRATTO E TASSAZIONE SU LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

Guida alle locazioni con contratto a canone concordato: stipula, disdetta, opzione cedolare secca e vantaggi fiscali.

Tra tante imposte sulla casa che aumentano ce n’è una che diminuisce. Stiamo parlando della cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa piatta per gli affitti oggi ancora più light (al 10% per il quadriennio 2014-2017 e dal 2018 al 15%) ma non per tutti: requisito fondamentale per questa opzione (prevista dal d.l. 47/2014), infatti, è la presenza di un contratto a canone concordato.

Contratti a canone concordato

Il presupposto per versare l’aliquota al 10% è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2.

Calcolo affitto concordato

Prima di procedere a stipulare un contratto a canone concordato occorre verificare se per il proprio comune ad alta tensione abitativa sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale, con le prescrizioni alle quali attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili. In particolare:

In questo modo il contribuente potrà individuare il valore locativo minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato.

Cambio contratto

E’ possibile godere dell’opzione del contratto a canone concordato anche se il proprietario ha già in corso un contratto a canone libero. In questo caso si dovrà provvedere a disdettare il contratto in corso presentando all’Agenzia delle Entrate il modulo RLI e indicando nella sezione “II – Adempimenti successivi” il codice “4”. Quindi si dovrà stipulare il nuovo contratto inserendo il riferimento dell’avvenuta applicazione dei parametri relativi all’accordo territoriale. Infine registrare il contratto utilizzando nuovamente il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto.

Cedolare secca

Possono optare per la cedolare secca i privati che agiscono fuori da attività d’impresa, limitatamente per immobili ad uso abitativo di categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 in quanto si riferisce a uffici o studi privati) nonché le relative pertinenze C/2, C/6 e C/7 solo locate congiuntamente all’abitazione. Il locatario deve essere persona fisica e operare al di fuori dell’esercizio d’impresa, arti e professioni. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti brevi di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione ossia quelli di durata inferiore a 30 giorni nell’anno. La scelta della cedolare secca può essere inserita nel contratto o comunicata tramite raccomandata al locatario. Se l’opzione non viene effettuata alla registrazione, può essere fatta entro il termine di versamento delle imposte. Il locatore dovrà darne comunicazione scritta al conduttore mediante raccomandata con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di aggiornamento del canone.

Agevolazioni fiscali

Nel caso di tassazione ordinaria, il locatore può applicare le aliquote alla base imponibile calcolata al 66,50% del canone annuo percepito e godere di una riduzione del 30% sull’importo annuale di registro che, pertanto, sarà pari all’1,40% dal canone annuo indicato nel contratto. In caso di cedolare secca, può applicare per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota agevolata del 10% sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione (non è possibile abbattere l’importo da versare utilizzando eventuali detrazioni d’imposta).

Per i contratti di locazione a canone libero l’aliquota è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

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AFFITTI IN CEDOLARE SECCA situazioni particolari

 

Locazione in cedolare casi particolari, più immobili, più locatori, cedolare parziale, trasferimento di immobile, locatore non presente.

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il proprietario può optare per la cedolare secca scegliendo così un regime fiscale più benevolo, ma ci sono dei casi particolari che possono generare dubbi nell’applicazione della cedolare, come nel caso di pluralità di immobili in locazione o di locatori, affitto di una sola stanza dell’appartamento o trasferimento dell’immobile locato.
La cedolare secca è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria che consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Possono optare per la cedolare solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione) che devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).
Cedolare secca: locazione pluralità immobili.   Ci sono dei casi particolari che riguardano la cedolare secca sugli affitti che meritano un approfondimento. Ad esempio il contratto di locazione che riguarda più unità immobiliari. In tal caso è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di queste unità e l’imposta di registro deve essere calcolata sui canoni degli immobili senza cedolare. Se viene indicato un canone unico, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

Per fare un esempio si pensi al contratto stipulato da due parti per un anno, relativo alla locazione di 3 immobili, per un canone di locazione annuo complessivo di 45mila euro:

– immobile n. 1 di categoria catastale A1 con rendita di 1000 euro;
– immobile n. 2 di categoria catastale A2 con rendita di 800 euro;
– immobile n. 3 di categoria catastale C1 con rendita di 2000 euro).

In questo caso il locatore sceglie la cedolare secca solo per l’immobile 1 e l’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili 2 e 3 determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi.

Pluralità di locatori
Altro caso particolare che può avere a oggetto la cedolare secca sugli affitti è la presenza di più locatori. In particolare se vi sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se solo alcuni scelgono la cedolare e altri no, deve essere pagata l’imposta di bollo e i locatori che non applicano la cedolare devono pagare, in solido con il conduttore, l’imposta di registro che viene calcolata sulla parte del canone di locazione che corrisponde alla propria quota di possesso. Tuttavia la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.

Locazione parziale e cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca è valida anche in caso di locazione di una singola camera dell’abitazione.

Nel caso però in cui siano locate, con diversi contratti, più porzioni dell’immobile quindi più stanze della stessa abitazione, dal punto di vista fiscale tutti i redditi di locazione devono essere tassati allo stesso modo.

Quindi, se il locatore opta per la cedolare secca per un contratto di locazione che riguarda anche una sola stanza dell’abitazione è obbligato a esercitare l’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre stanze della stessa abitazione.

Comproprietario che non risulta dal contratto
Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari ha effetto anche nei confronti di quello non presente nell’atto.

Di conseguenza, se il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, opta per la cedolare secca questa scelta ha effetti anche per l’altro.

Ovviamente si devono sempre rispettare tutte le condizioni e i requisiti richiesti dalla legge per applicare la cedolare tra cui notificare al conduttore la scelta per la cedolare, con lettera raccomandata con cui viene comunicata la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Cedolare secca e trasferimento immobile in locazione
Infine tra i casi particolari che possono destare dubbi per quanto riguarda l’applicazione del regime alternativo di tassazione degli affitti, troviamo il trasferimento dell’immobile locato su cui si è applicata la cedolare.
Come specifica l’Agenzia delle entrate l’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, ma l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale.

Si precisa infine che i nuovi titolari dell’immobile in locazione potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

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