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PRIMA CASA ESENTE DA IMU anche se locata in parte

Esaminiamo un immobile “prima casa”, locato parzialmente, e vediamo come gestire la tassa l’IMU. 

Il caso dell’abitazione parzialmente locata è stato analizzato dal ministero nella circolare 3/2012, in riferimento anche all’Irpef, visto che l’Imu sostituisce sia l’Ici che l’Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute per i redditi fondiari concernenti i beni non locati.

Nel caso specifico, si tratta di un immobile che è al tempo stesso non locato per la parte adibita ad abitazione principale e locato per la rimanente parte.

In tale circostanza, ad avviso del ministero, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini Irpef, l’unità continua a considerarsi come abitazione principale se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).

Se, invece, l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, allora l’unità immobiliare in questione non dovrebbe considerarsi come abitazione principale, e quindi sarebbe da assoggettare a Imu.

Va comunque osservato che lo stesso ministero, nelle Faq del 20 gennaio 2014, alla domanda se al proprietario di un’abitazione principale che concede alcune stanze in locazione a studenti spetti l’esenzione Imu, ha fornito la seguente risposta, senza considerare il confronto tra rendita catastale e canone di locazione: «Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie».

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08

Rent to Buy e Affitto con riscatto: analisi comparata

Difetti e vizi della cosa venduta: quale tutela per l’imprenditore nel contratto di compravendita? Cosa dice la legge e come redigere un contratto che offra garanzie sia al compratore sia al venditore.

Cos’è e quali adempimenti comporta il contratto rent to buy che consente di effettuare una locazione preparatoria all’acquisto dell’immobile.

Le soluzioni per rendere la compra-vendita di immobili più vantaggiosa

Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagarea rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercatoimmobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

Rent to Buy

Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori:

  • è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti;
  • si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.

Formule intermedie: i rischi

Nel panorama contrattuale esiste tutta una serie di soluzioni intermedie tra Affitto con riscatto e Rent to Buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti:

  • contratto di vendita con patto di riservato dominio;
  • preliminare di compravendita ad effetti anticipati;
  • contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati ad una eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto. Bisogna infine ricordato che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone sia al rischio di essere impugnato che di pesanti sanzioni fiscali.

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07

CLAUSOLA RISOLUTIVA ANCHE CON LA FIDEIUSSIONE

È vero che la clausola del contratto di locazione che prevede, in sostituzione e a titolo di deposito cauzionale, la consegna di una fideiussione bancaria o assicurativa (cauzione o polizza fideiussoria) a prima richiesta, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore, rende inapplicabile e inefficace, in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo, la clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 del Codice civile, contenuta nel medesimo contratto? In sostanza, le due clausole possono coesistere? Inoltre, tale fideiussione può o non può superare il tetto di tre mensilità del canone di locazione fissato dalla legge per il deposito cauzionale?
 LEGGIAMO     Modello di Fideiussione
La presenza di una fideiussione non esclude che il locatore possa chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, avvalendosi dell’eventuale clausola risolutiva espressa, contenuta nel contratto di locazione, a norma dell’articolo 1456 del Codice civile.Già nel regime vincolistico, si riteneva legittima la clausola contrattuale che obbligava l’inquilino a fornire una fideiussione a prima richiesta. Si veda, in questo senso, Tribunale di Vicenza, 13 giugno 2002, secondo cui, «in un contratto di locazione ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l’obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità posta dall’articolo 79 della legge 392/1978, in quanto la garanzia fideiussoria non assolve le funzioni tipiche del deposito cauzionale, ma tende a garantire più di un’obbligazione del conduttore».In tale contesto, si ritiene anche che la fideiussione (che costituisce un contratto diverso, e con funzioni diverse, rispetto al deposito cauzionale), possa garantire un importo superiore alle tre mensilità di canone, di cui all’articolo 11 della legge 392/1978.

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L’INQUILINO NON PUò SOSPENDERE I PAGAMENTI

  Situazione tipo: l’inquilino dopo pochi mesi dall’inizio della locazione con canone concordato, ha iniziato ad avere ritardi con i pagamenti, lamentando che la casa è più piccola rispetto alla metratura dichiarata sul contratto, la caldaia in cucina è rumorosa, con pretesa di spostarla sul balcone, le recenti scosse telluriche hanno sfilacciato l’intonaco (i vigili del fuoco non hanno constatato danni significativi) avanzando la richiesta di tinteggiatura. In ogni contratto si incontra la clausola che dice “i conduttori dichiarano di aver visitato la casa locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi”. Quali accordi si possono attivare e in che punti ?

 Salvo esame della fattispecie in concreto e del contratto, ove l’inquilino non paghi l’affitto (o ritardi il pagamento), il lettore può agire con l’azione di sfratto per morosità (articolo 658 c.p.c.), non essendo legittima la sospensione dei pagamenti (sia pure limitatamente ad alcune mensilità).È però opportuno ricordare che – nei contratti di locazione di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, cosiddetti “a canone concordato” (3+2) – ai fini del calcolo del canone di locazione, che deve essere effettuato in base all’accordo locale depositato presso il Comune in cui è sito l’immobile, rileva: la superficie dell’appartamento; nonché lo stato manutentivo dell’appartamento e dello stabile in cui esso è contenuto.In tale contesto, è opportuno far ricontrollare il canone di locazione, eventualmente con l’aiuto degli esperti delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Infatti, nei contratti di locazione “a canone concordato”, l’affitto deve essere obbligatoriamente definito in base ai parametri previsti negli accordi locali.In proposito, si tenga presente che, secondo l’articolo 13, comma 4, della legge 431/98, «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie». Il successivo comma 6 dell’articolo 13 dispone, a sua volta, che «nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2».Per quanto riguarda la questione dell’eventuale spostamento della caldaia (che non sappiamo se sia a norma di legge) occorrerebbero invece ulteriori approfondimenti.
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INTERESSI LEGALI 2017

Il saggio di interesse legale scende allo 0,1% in ragione d’anno a partire dal 1° gennaio 2017.

E’ quanto stabilito dal decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 7 dicembre 2016, pubblicato in Gazzetta Ufficiale 14 dicembre 2016, n. 291, che modifica la misura del saggio degli interessi legali di cui all’articolo 1284 codice civile.

Dal 01/01/2015 al  31/12/2016    0.5%   per due anni invariato

Dal 01/01/2017 passa al                0,1%

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