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Negozi, affitti concordati – come cambia la cedolare nel 2020

Il perimetro della cedolare secca sugli affitti cambia con la manovra di Bilancio e il Milleproroghe. Esclusa per i negozi. Confermata al 10% sulle locazioni concordate. In bilico – anzi, di più – nei Comuni colpiti da calamità naturali.

Negozi per ora esclusi. Il viceministro dell’Economia, Antonio Misiani, ha chiuso la porta a un rinnovo della cedolare sulle locazioni commerciali nel Milleproroghe. Se ne parlerà – ha detto – con la manovra per il 2021. Ad oggi, quindi, la cedolare resta applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2020. Di fatto, oggi l’opzione per la cedolare è possibile solo per chi ha siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019 e si è dimenticato di registrarla alle Entrate entro i 30 giorni previsti. In questi casi, infatti, si può sempre fare il ravvedimento con opzione tardiva per la tassa piatta. Ma – a scanso di astuzie – il contratto deve essere “davvero” stato stipulato nel 2019, anche se magari con decorrenza dal 1° febbraio o 1° marzo 2020.

Interessante anche la possibilità aperta dalle Entrate con l’interpello 297/2019, che ha ammesso la cedolare anche per le locazioni commerciali per le quali si è verificata la proroga nel 2019. Anche in questi casi il locatore potrebbe fare l’opzione tardiva nel 2020.

Le locazioni stipulate o prorogate nel 2019, naturalmente, mantengono la cedolare anche quest’anno e fino alla scadenza del contratto (o a revoca).

Affitti liberi. Tutto tranquillo sul fronte della cedolare “ordinaria” al 21% sui contratti a canone di mercato per le abitazioni. Non necessitava di conferme e resta normalmente in vigore.

Locazioni brevi e ritenuta. Anche per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni (per le quali la registrazione del contratto alle Entrate è facoltativa) continua ad applicarsi la cedolare al 21 per cento. L’unica incognita, qui, deriva dal contenzioso sulla ritenuta – sempre al 21% – che non viene applicata dai portali come Airbnb, Booking e altri. Il 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre) ha rinviato la questione alla Corte di giustizia europea. In attesa di una decisione, i locatori che si vedono accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, ma hanno l’onere pagare normalmente le imposte (cedolare o Irpef, per chi non opta per il regime agevolato).

Affitti concordati con il 10%. Confermata – senza scadenze – la cedolare al 10% per le locazioni residenziali a canone calmierato. Il prelievo ridotto riguarda i contratti siglati nei Comuni ad alta tensione abitativa – e negli altri indicati nella delibera del Cipe – secondo le intese locali tra sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini (i classici contratti 3+2).

Per questi affitti, inoltre, la manovra 2020 mantiene, anche con la nuova Imu, la riduzione del 25% in vigore dal 2016 per Imu e Tasi.

Comuni colpiti da calamità. La possibilità di applicare la cedolare anche ai contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità (con stato d’emergenza dichiarato tra la primavera 2009 e il 2014) si è persa tra i rimandi di legge. Questo perché, nel confermare la cedolare al 10%, la manovra ha modificato la norma istitutiva della tassa piatta (l’articolo 3 del Dlgs 23/2021). Senza toccare né la norma speciale del 2014, che aveva ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo 2014-2019, né l’altra norma speciale che l’aveva estesa ai Comuni colpiti da calamità.

Quindi, oggi c’è una legge che dice che «la disposizione di cui al comma 1» vale anche per i contratti siglati in Comuni disastrati (è il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl 47/2014). Peccato, però, che quel «comma 1» dica solo che l’aliquota tipica dei contratti concordati (all’epoca al 15%) viene ridotta al 10% per le annualità 2014-2019.

Ora siamo nel 2020 e l’aliquota del 15% è stata portata al 10% nella sua norma d’origine. Si può sostenere che la cedolare in caso di calamità è stata prorogata in modo implicito? Un articolo pubblicato su FiscoOggi delle Entrate sembra aprire uno spiraglio, ma è a titolo personale («a parere dello scrivente», si legge) e non ci sono prese di posizioni ufficiali del Fisco. La lettera della legge, d’altra parte, è chiara; e va nella direzione del “no”. Tant’è che Confedilizia ha chiesto la proroga espressa, ottenendo un impegno in tal senso da parte del sottosegretario all’Economia, Maria Cecilia Guerra.

La scelta dei locatori. Chi oggi deve stipulare un contratto d’affitto in un Comune colpito da calamità deve valutare bene il da farsi: può tagliare la testa al toro e siglare un contratto libero (21%); oppure potrebbe stipulare un contratto a canone concordato, scommettendo su una futura apertura del Fisco o su una modifica di legge. Se però l’azzardo va male, si troverà con un canone inferiore a quello di mercato (il contratto 3+2 sarà infatti valido e vincolante con l’inquilino) e un’aliquota di cedolare al 21 per cento. Inoltre, non si può escludere che qualche ufficio territoriale del Fisco attacchi la registrazione del contratto agevolato con opzione per la cedolare, contestando il mancato versamento dell’imposta di registro e del bollo, trattando cioè il locatore come un soggetto in tassazione ordinaria.

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IN CEDOLARE NIENTE IMPOSTA PER AFFITTO CON FIDEIUSSIONI

L’articolo 1-bis del Dl 16/2012, in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011 stabilisce: «Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo».Il canone di locazione per contratti di immobili a uso abitativo può essere assoggettato in via opzionale alla cedolare secca, imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione; la cedolare secca al 21% o al 10% sostituisce le imposte di bollo e di registro anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di affitto. Allo stesso modo, quindi, la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro dovuta in caso di inserimento di un garante nel contratto. Invece la registrazione di un contratto di fideiussione comporta il pagamento di un’imposta pari allo 0,5% dell’importo garantito; per i contratti di locazione, qualora non assoggettati al regime fiscale agevolato della cedolare secca, l’imposta si calcola moltiplicando l’aliquota per la durata del contratto, fatta esclusione delle proroghe.
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ISTAT aggiornamento novembre 2019

INDICE DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE RIVALUTAZIONI MONETARIE

  • Prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

PERIODO DI RIFERIMENTO:  NOVEMBRE 2019
Indice generale FOI* 102,3
Variazione % rispetto al mese precedente -0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti  +1,5

(*) Indice generale FOI (base di riferimento 2015=100, il coefficiente di raccordo con la precedente base 2010=100 è 1,071)

L’Istat di Dicembre 2019 verrà in gazzetta ufficiale dopo il 20 di gennaio 2020

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ISTAT: secondo trimestre, potere d’acquisto a +0,9%

Nel secondo trimestre 2019 l’indebitamento netto delle AP in rapporto al Pil è stato pari all’1,1% (1,3% nello stesso trimestre del 2018). Lo comunica l’Istat. Il saldo primario delle AP (indebitamento al netto degli interessi passivi) è risultato positivo, con un’incidenza sul Pil del 3,2% (+2,7% nel secondo trimestre del 2018).

Il saldo corrente delle AP è stato anch’esso positivo, con un’incidenza sul Pil del 2,3% (+2,0% nel secondo trimestre del 2018). La pressione fiscale è stata pari al 40,5%, in aumento di 0,3 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il reddito disponibile lordo delle famiglie consumatrici è aumentato dello 0,9% rispetto al trimestre precedente e dell’1,3% rispetto al secondo trimestre 2018. Il potere d’acquisto sale dello 0,9% sul primo trimestre 2019 e dello 0,6% su base annua.

Ad avviso dell’Unc, la crescita del potere d’acquisto dipende solo dal rallentamento dei prezzi. Purtroppo il dato significativo e preoccupante è che i consumi sono sempre al palo.

La spesa per consumi finali, infatti, sale dello 0,1% sul trimestre precedente e dell’1,1% rispetto ad un anno prima.

La propensione al risparmio delle famiglie consumatrici è stata pari all’8,9%, in aumento di 0,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Secondo l’Unc, quest’ultimo dato attesta che il rialzo del reddito disponibile è troppo basso per indurre le famiglie a tornare spendere e, quindi, si traduce solo in un maggior risparmio.

Gli investimenti fissi lordi scendono dell’1,2% sul I trimestre 2019.

La quota di profitto delle società non finanziarie, pari al 40,7%, è diminuita di 0,2 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Il tasso di investimento delle società non finanziarie, pari al 21,6%, è aumentato di 0,1 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

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ISTAT variazione mese per mese degli ultimi 24 mesi

MESE ANNO VARIAZIONE ANNUALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% VARIAZIONE BIENNALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% GAZZETTA UFFICIALE N.
Marzo 2019 0,8 0,600 1,5 1,125 102 del 3-5-19 pag. 56
Febbraio 2019 0,8 0,600 1,3 0,975 74 del 28-3-19 pag. 55
Gennaio 2019 0,7 0,525 1,6 1,200 in pubblicazione
Dicembre 2018 1,0 0,75 1,8 1,350 25 del 30-1-19 pag. 21
Novembre 2018 1,4 1,050 2,2 1,650 4 del 5-1-19 pag. 12
Ottobre 2018 1,5 1,125 2,4 1,800 281 del 3-12-18 pag. 156
Settembre 2018 1,3 0,975 2,4 1,800 264 del 13-11-18 pag. 49
Agosto 2018 1,5 1,125 2,7 2,025 229 del 2-10-18 pag. 23
Luglio 2018 1,5 1,125 2,5 1,875 203 del 1-9-18 pag. 19
Giugno 2018 1,2 0,900 2,3 1,725 188 del 14-8-18 pag. 55
Maggio 2018 0,9 0,675 2,3 1,725 145 del 25-6-18 pag. 27
Aprile 2018 0,4 0,300 2,1 1,575 145 del 25-6-18 pag. 26
Marzo 2018 0,7 0,525 2,1 1,575 139 del 18-6-18 pag. 56
Febbraio 2018 0,5 0,375 2,0 1,500 75 del 30-3-18 pag. 16
Gennaio 2018 0,9 0,675 1,8 1,350 62 del 15-3-18 pag. 27
Dicembre 2017 0,8 0,600 1,2 0,900 26 del 1-2-18 pag. 14
Novembre 2017 0,8 0,600 0,9 0,675 4 del 5-1-18 pag. 24
Ottobre 2017 0,9 0,675 0,8 0,600 278 del 28-11-17 pag. 32
Settembre 2017 1,1 0,825 1,2 0,900 252 del 27-10-17 pag. 53
Agosto 2017 1,2 0,900 1,1 0,825 230 del 2-10-17 pag. 17
Luglio 2017 1.0 0,750 0,9 0,675 202 del 30-8-17 pag. 27
Giugno 2017 1,1 0,825 0,8 0,600 177 del 31-7-17 pag. 156
Maggio 2017 1,4 1,050 1,0 0,750 148 del 27-6-17 pag. 96
Aprile 2017 1,7 1,275 1,3 0,975 230 del 2-10-17 pag. 17
Marzo 2017 1,4 1,050 1,1 0,825 99 del 29-4-17 pag. 99

Per ulteriori dati rivolgersi a  SAM servizi su Misura di Fava Lorena 3472344028

N.B.: L’indice di riferimento è il FOI  (Famiglie Operai Impiegati)

I dati nella Tabella servono a calcolare l’aggiornamento del canone di locazione “Patti in deroga”, in base alla variazione annuale dei prezzi rilevata dall’Istat al 75%. Riportiamo anche il dato delle variazioni biennali, utile per aggiornare alcuni canoni per “usi diversi”. Occorre fare riferimento alla variazione registrata nel mese di decorrenza del contratto. L’aumento ha effetto solo dal mese successivo alla richiesta del proprietario.

 

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