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C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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PROROGA TARDIVA CON CEDOLARE SECCA E RAVVEDIMENTO OPEROSO

 l’omessa o tardiva presentazione della comunicazione di proroga del contratto di locazione con cedolare secca può essere oggetto di ravvedimento operoso. Si tratta di un’importante precisazione dell’Agenzia delle Entrate contenuta nella risoluzione n. 115/E/2017, che risolve i tanti dubbi sollevati da operatori e contribuenti.

Fino all’introduzione dell’art. 7-quater, comma 24 del DL n. 193/2016 (conv. L. n. 225/2016) che ha modificato l’art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011, la mancata comunicazione di proroga poteva costare la decadenza dal regime sostitutivo della cedolare secca. Tale modifica, invece, ha previsto che:

  • alla mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione non consegue la perdita dell’imposizione sostitutiva, a condizione che il contraente tenga un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione che si concretizza evitando gli aumenti ISTAT, omettendo di versare l’imposta di registro, effettuando i versamenti della cedolare previa corretta indicazione dei redditi da cedolare nel modello dichiarativo;
  • alla mancata comunicazione della proroga (anche tacita) o della risoluzione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca dovrà applicarsi la sanzione di 100 euro oppure 50 euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.

La questione affrontata nella risoluzione riguarda proprio l’applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso alle citate sanzioni di 50 e 100 euro applicando le previste riduzioni di cui all’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 con determinazione dei seguenti importi.

tardiva-comunicazione-proroga-locazione-cedolare-secca

Appaiono condivisibili le argomentazioni dell’Agenzia delle Entrate quando afferma che il ravvedimento operoso è un istituto di carattere generale, che risulta applicabile in tutti i casi in cui risultano violate norme tributarie, salvo le esclusioni espressamente previste dettate da specifiche ragioni di politica tributaria.

Nella stessa risoluzione viene affrontato l’argomento delle modalità di rinuncia dell’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio della cedolare secca. Secondo l’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 “…L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”

La successiva circolare 26/E/2011 ha chiarito che la rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore tramite raccomandata, prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca. È contemplata anche la possibilità di inserire la rinuncia all’aumento del canone in sede di sottoscrizione del contratto di locazione come prevede la circolare 20/E/2012.  Nel caso, quindi, della “proroga” di un contratto di locazione che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, la risoluzione in commento ha precisato che il locatore non deve inviare al conduttore alcuna ulteriore comunicazione.

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CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE imposta di registro

Cessione del contratto di locazione si perfeziona con il pagamento dell’imposta di registro di importo fisso o variabile a seconda del tipo di cessione.

Le parti del contratto possono stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.

La durata del contratto di locazione viene concordata tra le parti ma non può mai essere superiore ai trent’anni.

Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di quattro anni e alla scadenza può essere rinnovato per un periodo ulteriore di quattro anni.

Mmentre, per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata sessennale.

Vediamo, di seguito le caratteristiche della cessione del contratto di locazione.

Cessione del contratto di locazione: disciplina civilistica

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta.

La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.

La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto.

Normativa sulla cessione del contratto

La Legge n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione, detta norme speciali inderogabili per la cessione del contratto di locazione di immobili urbani. Preoccupandosi di tutelare la posizione del conduttore per esigenze sociali o economiche.

In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato.

Iin tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore.

Vediamo le ipotesi più comuni per i contratti di locazione ad uso abitativo e non:

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della Legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi.

Iil diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo

Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della Legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto).

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale.

Ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione.

Adempimenti

Per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione, è necessario comunicare all’altro soggetto tramite lettera la propria volontà di effettuare la cessione, mezzo raccomandata.

Se tale volontà è determinata da gravi motivi, essi devono essere riportati nella lettera. Il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera.

Se la parte che vuole cessare il contratto è il locatore, perché ha intenzione di avviare lavori di ristrutturazione, restauro o demolizione, oppure per mutare l’uso a cui l’immobile è destinato, può esercitare il rifiuto del rinnovo.

Esso sarà obbligato a comunicare tale decisione in una lettera, tramite raccomandata, con un preavviso di sei mesi (se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di dodici mesi) alla scadenza del contratto, specificando il motivo della sua volontà.

Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, il cui importo, fisso o in percentuale dipende dalle varie tipologie di contratto che vogliamo cedere.

Vediamo in dettaglio le varie casistiche:

  • Cessione del contratto di locazione di immobili urbani e diversi da quelli urbani con corrispettivo –   La cessione del contratto di locazione di immobili urbani è soggetta al versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (articolo 43, comma 1, lettera d), del Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986). L’aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto (articolo 31, comma 1, del Testo unico). L’imposta di registro da applicare è 2% sul valore delle prestazioni ancora da eseguire. Naturalmente, in tutti i casi, l’ammontare minimo dell’imposta dovuta per la cessione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili urbani, non può essere inferiore a €. 67,00 (articolo 5, nota II, della tariffa, parte I);
  • Cessione del contratto di comodato o contratti a titolo gratuito – Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito, e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro è fissata nella misura fissa di €. 67,00, non essendo, ai sensi dell’articolo 21, comma 18, lettera b), della legge n. 449 del 1997.

Cessione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca

Per quanto attiene alla cessione del contratto di locazione per il quale sia stata correttamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nelle risposte alle FAQ pubblicate sul proprio sito internet il 20.1.2015, l’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto.

Pertanto, ove la cessione del contratto riguardi un contratto di locazione per il quale è stata correttamente operata l’opzione per la cedolare secca, è comunque dovuta l’imposta di registro:

  • di €. 67,00, se la cessione avviene senza corrispettivo;
  • del 2% in caso di cessione con corrispettivo.

Subentro ex lege nel contratto di locazione

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che determina la sostituzione dell’originario locatore con il nuovo proprietario/locatore.

Tale avvicendamento nel lato proprietario del contratto di locazione viene comunemente denominato “subentro” del nuovo acquirente e costituisce una conseguenza della vendita espressamente prevista:

  • Sia dal codice civile, atteso che l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
  • Sia dalle leggi speciali in materia di locazioni, posto che gli artt. 7 e 41 della Legge n. 392/78 sanciscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.

Ne deriva che la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente (anche contro la volontà dalle parti) l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario. Senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione.

Ulteriori ipotesi di subentro ex lege

Una situazione di “subentro” ex lege, simile a quella sopra illustrata, si verifica anche nell’ipotesi di:

  • morte del conduttore (art. 6 della Legge n. 392/78);
  • cessione di azienda (art. 2558 c.c.).

Nelle ipotesi di “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione la sostituzione del contraente non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione.

Pertanto, l’imposta di registro sulla cessione della locazione non sembrerebbe dovuta.

Modello RLI

Conferma di tale impostazione è fornita dalle Istruzioni al modello RLI, ove si trova una precisazione, nella sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” alla registrazione, secondo la quale le istruzioni previste per la cessione del contratto si applicano anche nei casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione).

In questo caso non è dovuta imposta. Inoltre, in sede di subentro può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca.

Da queste indicazioni si desume chiaramente che, in caso di subentro dell’acquirente dell’immobile nel contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato o di subentro dell’erede nella titolarità dell’immobile locato:

  • Non è dovuta l’imposta di registro sulla cessione del contratto (né nella misura fissa di €. 67,00, né in misura proporzionale);
  • La presentazione del modello RLI consente al subentrante di esprimere l’opzione per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta di registro

In base all’articolo 17 del Testo unico Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986, per la cessione del contratto di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, l’imposta di registro, autoliquidata dalle parti, va versata entro il termine di 30 giorni.

Il relativo attestato di versamento va presentato all’ufficio delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 20 giorni dal pagamento.

Lo scopo della disposizione è quello di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate le vicende giuridiche del contratto, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione.

Tale scopo evidentemente viene oggi assolto dalla informatizzazione dei versamenti effettuati, ma, in assenza di una abrogazione della norma di legge, l’obbligo di comunicazione continua a sussistere.

Sia nei casi di cessione del contratto di locazione con corrispettivo, che in quelli senza corrispettivo, l’imposta va versata con modello F24 Elide indicando il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando il codice fiscale della nuova controparte nel campo “codice fiscale del coobligato“.

Compilazione modello RLI: Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione, nella sezione II, del modello RLI, occorre indicare:

  • nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, il codice 3;
  • nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, il giorno, il mese e l’anno in cui la cessione si è verificata;
  • nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, il prezzo pattuito per la cessione, ove le parti lo abbiano convenuto;
  • in corrispondenza dell’area “riferimento del contratto”, i dati di registrazione del contratto;
  • l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, nella casella “cedolare secca”.

In caso di cessione del contratto deve essere compilato il quadro B del modello RLI riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario.

Si ricorda che le istruzioni previste per la cessione del contratto di locazione si applicano anche ai casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge.

Ad esempio un trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione.

Omesso versamento dell’imposta di registro

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata (ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%).

L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di €. 67,00) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%).

Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

  • €. 20,10 (30% di €. 67,00) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
  • €. 10,05 (15% di €. 67,00) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
  • €. 10,05 ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

Computo dei giorni di ritardo

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

  • del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento.

Si rileva, infine, che la sanzione (pari a €. 67,00 o €. 35,00) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n.23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a €. 20,10 o €. 10,05) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Ravvedimento operoso

Per la cessione di contratti di locazione e affitto di immobili, siti nel territorio dello Stato, non essendovi, di regola, obbligo di registrazione, ma solo di versamento, il tardivo pagamento potrà essere regolarizzato, utilizzando il nuovo ravvedimento operoso.

Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari:

  • All’1,5% dell’imposta non versata, ridotto a un quindicesimo per giorno di ritardo se questo non è superiore a 14 giorni;
  • All’1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
  • L’1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
  • Al 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
  • Al 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
  • Il 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
  • Al 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della Legge n. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Ravvedimento di atto da registrare

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte:

  • Sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni;
  • Del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
  • Del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
  • Infine, del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte.

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Locazioni Ravvedimento operoso imposta di registro, calcolo e interessi

Registrazione contratto locazione

Il contratto di affitto, per essere valido, deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presentando presso gli sportelli territoriali un apposito modello RLI.

In caso di inadempienza, per il Fisco locatore e affittuario sono obbligati in solido, questo significa che non importa chi presenta il modello di RLI, basta che questo sia correttamente compilato in ogni sua parte e che le parti abbiano provveduto a versare sia l’imposta di bollo che l’imposta di registro sul contratto.

L’imposta di registro sui contratti di locazione si paga utilizzando il modello F24 Elide.

Ravvedimento operoso

In caso di ravvedimento operoso i codici tributo da inserire sono:

  • Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • Codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni previste dalla normativa vigente. In particolare per l’omessa registrazione del contratto e per il parziale occultamento dell’imposta di registro si applicano le seguenti sanzioni:

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Se il contratto viene registrato in ritardo vanno versati una sanzione amministrativa e gli interessi giornalieri:

  • per le registrazioni avvenute entro 120 giorni dalla data di stipula la sanzione sarà del 10%;
  • per le registrazioni avvenute entro l’anno la sanzione è del 12%;
  • per le registrazioni avvenute oltre 1 anno la sanzione del 30%.

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PRIMA CASA ESENTE DA IMU anche se locata in parte

Esaminiamo un immobile “prima casa”, locato parzialmente, e vediamo come gestire la tassa l’IMU. 

Il caso dell’abitazione parzialmente locata è stato analizzato dal ministero nella circolare 3/2012, in riferimento anche all’Irpef, visto che l’Imu sostituisce sia l’Ici che l’Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute per i redditi fondiari concernenti i beni non locati.

Nel caso specifico, si tratta di un immobile che è al tempo stesso non locato per la parte adibita ad abitazione principale e locato per la rimanente parte.

In tale circostanza, ad avviso del ministero, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini Irpef, l’unità continua a considerarsi come abitazione principale se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).

Se, invece, l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, allora l’unità immobiliare in questione non dovrebbe considerarsi come abitazione principale, e quindi sarebbe da assoggettare a Imu.

Va comunque osservato che lo stesso ministero, nelle Faq del 20 gennaio 2014, alla domanda se al proprietario di un’abitazione principale che concede alcune stanze in locazione a studenti spetti l’esenzione Imu, ha fornito la seguente risposta, senza considerare il confronto tra rendita catastale e canone di locazione: «Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie».

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