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IN CEDOLARE NIENTE IMPOSTA PER AFFITTO CON FIDEIUSSIONI

L’articolo 1-bis del Dl 16/2012, in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011 stabilisce: «Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo».Il canone di locazione per contratti di immobili a uso abitativo può essere assoggettato in via opzionale alla cedolare secca, imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione; la cedolare secca al 21% o al 10% sostituisce le imposte di bollo e di registro anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di affitto. Allo stesso modo, quindi, la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro dovuta in caso di inserimento di un garante nel contratto. Invece la registrazione di un contratto di fideiussione comporta il pagamento di un’imposta pari allo 0,5% dell’importo garantito; per i contratti di locazione, qualora non assoggettati al regime fiscale agevolato della cedolare secca, l’imposta si calcola moltiplicando l’aliquota per la durata del contratto, fatta esclusione delle proroghe.
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PRIMA CASA ESENTE DA IMU anche se locata in parte

Esaminiamo un immobile “prima casa”, locato parzialmente, e vediamo come gestire la tassa l’IMU. 

Il caso dell’abitazione parzialmente locata è stato analizzato dal ministero nella circolare 3/2012, in riferimento anche all’Irpef, visto che l’Imu sostituisce sia l’Ici che l’Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute per i redditi fondiari concernenti i beni non locati.

Nel caso specifico, si tratta di un immobile che è al tempo stesso non locato per la parte adibita ad abitazione principale e locato per la rimanente parte.

In tale circostanza, ad avviso del ministero, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini Irpef, l’unità continua a considerarsi come abitazione principale se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).

Se, invece, l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, allora l’unità immobiliare in questione non dovrebbe considerarsi come abitazione principale, e quindi sarebbe da assoggettare a Imu.

Va comunque osservato che lo stesso ministero, nelle Faq del 20 gennaio 2014, alla domanda se al proprietario di un’abitazione principale che concede alcune stanze in locazione a studenti spetti l’esenzione Imu, ha fornito la seguente risposta, senza considerare il confronto tra rendita catastale e canone di locazione: «Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie».

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AFFITTI AGEVOLATI -CRITERI E NUOVI PICCOLI COMUNI

Numero di locali, pertinenze, classe energetica, valore di mercato: i criteri per gli accordi territoriali sugli affitti agevolati e lo stato di attuazione.

Nel primo anno di applicazione dei nuovi criteri per gli affitti a canone concordato, sono una decina gli accordi firmati o aggiornati in base alla nuova normativa, ossia il DM Infrastrutture del 15 gennaio 2015 sui contratti di locazione territoriali, di natura transitoria o destinati agli studenti universitari. In pratica, vengono definiti i parametri attraverso i quali si determina l’importo degli affitti: in primis valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie in base a categorie e classi catastali.

Ognuna di queste categorie prevede fasce di oscillazione, che dipendono da una serie di caratteristiche (stato dell’alloggio, manutenzione, aree comuni, pertinenze, classe energetica).

In base all’articolo 1 del decreto del 15 settembre, nella determinazione del canone si tiene conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio, stato di manutenzione (anche dell’intero stabile), pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina), presenza di spazi comuni (cortili, aree a  verde, impianti sportivi interni), dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria), eventuale dotazione di mobilio.

Nella domanda bisogna segnalare numeri dei vani, elementi accessori (soffitta, cantina, box), estremi catastali, prestazione energetica, sicurezza impianti, tabelle millesimali, bisogna segnalare se l’appartamento è ammobiliato.

Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca oppure l’aggiornamento in base all’indice ISTAT, con rivalutazione che non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

I contratti di locazione transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (mobilità lavorativa o  connessa allo studio, apprendistato e formazione professionale, disoccupazione). Quelli per gli studenti universitari possono essere stipulati nei Comuni sede di atenei e istituti di istruzione superiore, per inquilini studenti che risiedono in un altro Comune (studenti fuori sede), e possono essere stipulati anche dalle aziende per il diritto allo studio.

ecco gli accordi territoriali aggiornati in base a questi criteri: Sesto San Giovanni, Bergamo, Jesolo, Montebelluna (TV), Verona, Udine e comuni della Provincia, Bologna area metropolitana, Firenze, Grosseto, Catanzaro, Ragusa, Modica e Vittoria (RG).

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l’aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo-con-l’aliquota-ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

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LA PRESENZA DI UN MINORE NON IMPEDISCE LA DISDETTA

Se un proprietario è in procinto di inviare una disdetta per un regolare affitto 4+4, la presenza di un minorenne di 10 anni può essere di ostacolo al rilascio.
Nel caso l’inquilino non procedesse allo sgombero, vediamo se si deve sempre procedere per via le vie legali.
Se i canoni di affitto vengono versati in banca, ritenendo la ricevuta della banca stessa quale liberatoria, vediamo come ci si deve comportare in caso di sfratto per finita locazione.
Prendendo in esame la disdetta di un contratto di locazione abitativa, la quale deve pervenire al conduttore con almeno sei mesi di preavviso sulla scadenza.
In caso di mancato rilascio spontaneo dell’appartamento, si dovrà dar corso all’azione giudiziale di sfratto per finita locazione.
La presenza di un minore nella famiglia del conduttore potrebbe ritardare ma non impedire l’azione di rilascio forzoso.
A fronte del versamento del corrispettivo tramite banca, l’importo per la permanenza nei locali dovrà essere ricevuto a titolo di “indennità per occupazione locali”. Sarà opportuno inviare una raccomandata al conduttore, precisando che tutti i versamenti effettuati dopo la scadenza contrattuale verranno ricevuti a tale titolo in attesa della restituzione dell’immobile.
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RIDUZIONE DEL CANONE di LOCAZIONE

Se un  proprietario di un appartamento dato in locazione 4+4 in cedolare, con contratto intestato a entrambi i coniugi, decede una dei due. L’altro coniuge, cointestatario del contratto, intende comunque proseguire nella locazione.

Vediamo cosa comunicare  all’agenzia delle Entrate (ed entro quali termini) , se serve rifare il contratto inserendo un solo conduttore. Oppure se, essendo la locazione intestata anche all’altro coniuge, né il proprietario, nè l’inquilino abbiamo obblighi verso l’Agenzia, facendo così proseguire il contratto originario con entrambi i nominativi fino alla scadenza prevista.
Vediamo quali adempimenti rispetto all’anagrafe condominiale.
Inoltre, nel caso si volessi ridurre il canone all’inquilino, quali adempimenti sono necessari.
Rispetto a quanto sopra descritto, il contratto prosegue nei confronti del conduttore rimasto in vita (tralasciando questioni di successione nel contratto di locazione, che nella fattispecie parrebbero non sussistere). In tale contesto, nessuna comunicazione dev’essere inviata obbligatoriamente dal locatore o dal conduttore all’agenzia delle Entrate. Infatti, l’inquilino tuttora vivente è già parte del contratto, sicché non si verifica alcun “subentro” (secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia per la compilazione del modello Rli).
Per quanto attiene invece all’anagrafe condominiale, di cui all’articolo 1130, comma 1, n. 6, del Codice civile, il locatore deve comunicare all’amministratore il decesso di uno dei due inquilini, entro 60 giorni dalla data del decesso (con la precisazione che non sono previste sanzioni per il mancato rispetto del termine e per il mancato espletamento). L’articolo 1130, comma 1, n. 6, del Codice civile dispone infatti che l’amministratore deve «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento (cioè contratti di locazione Nde), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo al responsabile».
In caso le parti intendano ridurre il canone di locazione, non è necessario rifare il contratto e – fermo il regime della cedolare secca per il locatore – occorre (per evitare contenziosi con il Fisco) predisporre una scrittura integrativa del contratto iniziale, da comunicare all’agenzia delle Entrate tramite modello Rli. Si tenga presente che per l’articolo 19, comma 1, del Dl 133/2014, «la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo».
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