02

Negozi, affitti concordati – come cambia la cedolare nel 2020

Il perimetro della cedolare secca sugli affitti cambia con la manovra di Bilancio e il Milleproroghe. Esclusa per i negozi. Confermata al 10% sulle locazioni concordate. In bilico – anzi, di più – nei Comuni colpiti da calamità naturali.

Negozi per ora esclusi. Il viceministro dell’Economia, Antonio Misiani, ha chiuso la porta a un rinnovo della cedolare sulle locazioni commerciali nel Milleproroghe. Se ne parlerà – ha detto – con la manovra per il 2021. Ad oggi, quindi, la cedolare resta applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2020. Di fatto, oggi l’opzione per la cedolare è possibile solo per chi ha siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019 e si è dimenticato di registrarla alle Entrate entro i 30 giorni previsti. In questi casi, infatti, si può sempre fare il ravvedimento con opzione tardiva per la tassa piatta. Ma – a scanso di astuzie – il contratto deve essere “davvero” stato stipulato nel 2019, anche se magari con decorrenza dal 1° febbraio o 1° marzo 2020.

Interessante anche la possibilità aperta dalle Entrate con l’interpello 297/2019, che ha ammesso la cedolare anche per le locazioni commerciali per le quali si è verificata la proroga nel 2019. Anche in questi casi il locatore potrebbe fare l’opzione tardiva nel 2020.

Le locazioni stipulate o prorogate nel 2019, naturalmente, mantengono la cedolare anche quest’anno e fino alla scadenza del contratto (o a revoca).

Affitti liberi. Tutto tranquillo sul fronte della cedolare “ordinaria” al 21% sui contratti a canone di mercato per le abitazioni. Non necessitava di conferme e resta normalmente in vigore.

Locazioni brevi e ritenuta. Anche per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni (per le quali la registrazione del contratto alle Entrate è facoltativa) continua ad applicarsi la cedolare al 21 per cento. L’unica incognita, qui, deriva dal contenzioso sulla ritenuta – sempre al 21% – che non viene applicata dai portali come Airbnb, Booking e altri. Il 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre) ha rinviato la questione alla Corte di giustizia europea. In attesa di una decisione, i locatori che si vedono accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, ma hanno l’onere pagare normalmente le imposte (cedolare o Irpef, per chi non opta per il regime agevolato).

Affitti concordati con il 10%. Confermata – senza scadenze – la cedolare al 10% per le locazioni residenziali a canone calmierato. Il prelievo ridotto riguarda i contratti siglati nei Comuni ad alta tensione abitativa – e negli altri indicati nella delibera del Cipe – secondo le intese locali tra sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini (i classici contratti 3+2).

Per questi affitti, inoltre, la manovra 2020 mantiene, anche con la nuova Imu, la riduzione del 25% in vigore dal 2016 per Imu e Tasi.

Comuni colpiti da calamità. La possibilità di applicare la cedolare anche ai contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità (con stato d’emergenza dichiarato tra la primavera 2009 e il 2014) si è persa tra i rimandi di legge. Questo perché, nel confermare la cedolare al 10%, la manovra ha modificato la norma istitutiva della tassa piatta (l’articolo 3 del Dlgs 23/2021). Senza toccare né la norma speciale del 2014, che aveva ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo 2014-2019, né l’altra norma speciale che l’aveva estesa ai Comuni colpiti da calamità.

Quindi, oggi c’è una legge che dice che «la disposizione di cui al comma 1» vale anche per i contratti siglati in Comuni disastrati (è il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl 47/2014). Peccato, però, che quel «comma 1» dica solo che l’aliquota tipica dei contratti concordati (all’epoca al 15%) viene ridotta al 10% per le annualità 2014-2019.

Ora siamo nel 2020 e l’aliquota del 15% è stata portata al 10% nella sua norma d’origine. Si può sostenere che la cedolare in caso di calamità è stata prorogata in modo implicito? Un articolo pubblicato su FiscoOggi delle Entrate sembra aprire uno spiraglio, ma è a titolo personale («a parere dello scrivente», si legge) e non ci sono prese di posizioni ufficiali del Fisco. La lettera della legge, d’altra parte, è chiara; e va nella direzione del “no”. Tant’è che Confedilizia ha chiesto la proroga espressa, ottenendo un impegno in tal senso da parte del sottosegretario all’Economia, Maria Cecilia Guerra.

La scelta dei locatori. Chi oggi deve stipulare un contratto d’affitto in un Comune colpito da calamità deve valutare bene il da farsi: può tagliare la testa al toro e siglare un contratto libero (21%); oppure potrebbe stipulare un contratto a canone concordato, scommettendo su una futura apertura del Fisco o su una modifica di legge. Se però l’azzardo va male, si troverà con un canone inferiore a quello di mercato (il contratto 3+2 sarà infatti valido e vincolante con l’inquilino) e un’aliquota di cedolare al 21 per cento. Inoltre, non si può escludere che qualche ufficio territoriale del Fisco attacchi la registrazione del contratto agevolato con opzione per la cedolare, contestando il mancato versamento dell’imposta di registro e del bollo, trattando cioè il locatore come un soggetto in tassazione ordinaria.

Read More

01

Cedolare secca commerciale, dal 2020 addio alla tassa del 21%

Addio alla cedolare secca commerciale: proroga esclusa dalla Legge di Bilancio 2020. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio non sarà più possibile optare per la tassa piatta del 21% mentre saranno mantenute le eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva effettuate entro il 31 dicembre 2019.

Dell’addio alla cedolare secca commerciale si era parlato a lungo nelle scorse settimane, ma dal Governo era arrivato uno spiraglio per il rinnovo della tassa piatta anche per il 2020.

Con l’avvio del lavoro in Senato sugli emendamenti presentati al testo della Legge di Bilancio 2020 svanisce, almeno per ora, ogni ipotesi di proroga.

Resta un’ultima chance ai proprietari di locali commerciali di categoria C\1, che è quella di stipulare un contratto d’affitto entro il 31 dicembre 2019. In tal caso, sarà garantita la possibilità di accedere alla tassazione ridotta del 21%, in sostituzione delle ordinarie e più severe aliquote Irpef.

A partire dal 1° gennaio 2020 invece, si chiude il sipario sulla cedolare secca commerciale per gli affitti di negozi e botteghe.

Cedolare secca commerciale, negozi senza proroga: dal 2020 addio alla tassa del 21%

Tasse ed imposte restano uno dei temi centrali della Legge di Bilancio 2020. Il testo della Manovra, sebbene sia ancora in fase di definizione, conferma tanti piccoli balzelli e poche circoscritte riduzioni.

L’addio della cedolare secca per l’affitto di negozi e botteghe rientra a pieno titolo tra i balzelli del 2020; sembra ormai confermato che non ci sarà alcuna proroga per la tassazione agevolata delle locazioni commerciali, misura che – sebbene circoscritta a specifiche fattispecie – aveva trovato il plauso del settore.

Per chi vi ha avuto accesso, la novità ha avuto un peso rilevante, tenuto conto che l’imposta secca sugli affitti non solo sostituisce l’Irpef, ma anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il beneficio cesserà i suoi effetti a partire dal 1° gennaio 2020. A rendere ormai ufficiale la mancata proroga della cedolare secca commerciale è stata la bocciatura, da parte della Commissione Bilancio del Senato, degli emendamenti per il rinnovo presentati da Lega, Forza Italia e Fratelli d’Italia.

Consapevoli che l’iter per l’approvazione della Legge di Bilancio 2020 potrebbe portare ancora sorprese, per il momento la tassazione agevolata per l’affitto di negozi e botteghe viene accantonata, e arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Sarà corsa alla firma dei nuovi contratti entro la fine dell’anno: la cedolare secca sarà garantita soltanto a quelli stipulati entro il 31 dicembre e registrati, secondo le regole vigenti, entro il termine di 30 giorni.

Non si perderà il beneficio per i contratti per i quali è già stata esercitata l’opzione per la cedolare secca commerciale.

Cedolare secca negozi, affitti con tassazione agevolata per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2019

Potranno godere della tassazione sostitutiva Irpef i proprietari di negozi e botteghe di categoria catastale C\1 che stipulano un nuovo contratto entro il 31 dicembre 2019.

  • firma del contratto entro il 31 dicembre 2019;
  • registrazione entro 30 giorni.

Non è detto che il contratto debba partire immediatamente: resta la possibilità di stipula prima dell’effettivo avvio della locazione. È questa una delle possibili strategie attuabili per beneficiare della tassazione agevolata del 21% prevista dalla cedolare secca commerciale.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

I vincoli per l’adesione alla cedolare secca commerciale sono stati introdotti per evitare una fuga generale dalla tassazione Irpef, certamente più conveniente per lo Stato.

La cedolare secca risponde però a due necessità:

  • la prima, è quella di ridurre il peso della pressione fiscale sui contribuenti,
  • la seconda, è quella di combattere il fenomeno degli affitti in nero.

Ambedue le necessità non sono meno sentite dal Governo Conte bis che, soprattutto sul secondo punto, ha messo in piedi un piano importante di contrasto all’evasione. Per ora però non vi rientra la proroga della cedolare secca commerciale, destinata (salvo modifiche) a sparire dal 1° gennaio 2020.

Read More

02

C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

Read More

11

ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
Read More

10

RECESSO DEL CONDUTTORE NELL’AFFITTO COMMERCIALE

la Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 è una procedura che consente all’affittuario e al locatore di poter recedere dal contratto in anticipo rispetto alla data naturale di fine locazione.

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, che è una clausola solitamente presente nei contratti di locazione standard, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata contratto di locazione per sfratto per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2017 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

Risoluzione anticipata contratto di locazione quando?

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2016 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

La risoluzione anticipata del contratto locazione è quindi molto più facile per l’inquilino che per il locatore in quanto quest’ultimo deve garantire l’immobile per tutta la durata contrattuale.

L’inquilino, invece, alla luce di validi motivi può avvalersi della clausola di recesso anticipato, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario di casa o del locale commerciale rispettando il periodo di preavviso che per i contratti uso abitativo è di 6 mesi e commerciali di 12 mesi.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell’inquilino è possibile quando ricorrono le seguenti condizioni:

  • mancato rinnovo contratto di locazione da parte del locatore alla prima scadenza
  • le parti di comune accordo decidono di recedere definitivamente dal contratto di locazione
  • gravi motivi.

Risoluzione anticipata locazione commerciale conduttore motivi:

Un’attenzione particolare va posta sui gravi motivi recesso anticipato contratto di locazione commerciale conduttore, in quanto secondo l’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, è sufficiente che l’inquilino con lettera raccomandata comunichi al locatore la volontà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione a causa di un grave motivo. L’obbligo di dare eventuali spiegazioni su quale sia il motivo grave e la prova tangibile della sussistenza della gravità, si ha solo in caso di contestazione da parte del locatore, ovvero, del proprietario dell’immobile.

Pertanto, l’inquilino in presenza di determinati motivi gravi può recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale e abitativo quando:

  • a causa di una crisi aziendale, subisce una forte perdita di liquidità tale da non poter più adempiere al contratto di locazione.
  • se l’azienda sceglie di ampliare o ridurre la sua attività per migliorare le sue esigenze di economicità e produttività.
  • mancata autorizzazione di specifiche licenze che non permettono di esercitare l’attività per la quale è stato affittato l’immobile, ad esempio la casa per uso bed and breakfast
  • trasferimento in altro comune per esigenze lavorative.
  • acquisto di un nuovo appartamento con trasferimento della residenza
  • acquisto di un nuovo appartamento e sopravvenuta riduzione del reddito familiare.
  • nascita di un figlio e necessità di maggiore spazio
  • presenza nell’immobile di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 locatore: quando?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale 2017 da parte del locatore è un pò più difficile, in quanto i motivi e le condizioni in cui è possibile sono solo quando:
  • il locatore intende destinare l’immobile ad altro uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori o dei figli.
  • se l’inquilino ha un altro immobile idoneo e libero nello stesso comune.
  • se l’immobile si trova all’interno di un edificio talmente danneggiato da dover essere ricostruito per motivi di sicurezza, e la presenza dell’inquilino è di ostacolo al regolare svolgimento dei lavori.
  • se l’immobile deve essere demolito anche per realizzare nuove costruzioni.
  • se l’inquilino non occupa abitualmente l’immobile senza giustificato motivo.
  • se s’intende vendere l’immobile e non si hanno altre proprietà. In questo caso l’affittuario ha il diritto di prelazione.

Come fare la comunicazione di risoluzione contratto commerciale?

Per risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, s’intende la possibilità di interrompere il contratto e lasciare l’immobile affittato prima della fine naturale del contratto precedentemente sottoscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate.

  • La risoluzione anticipata contratto locazione commerciale, quindi al di fuori dai termini stabiliti dalla normativa vigente, che stabilisce per le persone giuridiche una durata minima contrattuale di 6+6 per le attività commerciali, industriali, artigianali e professionali, e di 9+9 per contratto di locazione commerciale di tipo alberghiero, prevede l’obbligo di preavviso di 12 mesi aumentato fino a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera e va comunicata obbligatoriamente, pena la non ammissibilità della risoluzione anticipata, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
  • La risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, può avvenire da parte del locatore o dell’affittuario, se in presenza di uno dei motivi e cause sopra elencati. Per esercitare il diritto di recesso anticipato e quindi di risoluzione contratto di locazione, è necessario inviare la comunicazione con una lettera di preavviso fac simile da scrivere su carta semplice o da fare su modello standard.
  • Come fare la comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale? La comunicazione risoluzione contratto di locazione, va effettuata con raccomandata con ricevuta di ritorno, e va indicato il motivo del recesso anticipato grave motivo, fine locazione e mancato rinnovo, oppure, interruzione del contratto per volontà di entrambe le parti.
  • Per quanto riguarda il motivo grave, l’azienda, il professionista o la società, non sono tenuti ad indicare esattamente quale sia l’origine del motivo, quindi se per problemi economici, di ristrutturazione o riorganizzazione dell’attività, solo successivamente e solo su contestazione da parte del locatore, è necessario indicare la causa reale e dimostrarla.

Risoluzione anticipata locazione commerciale 2017: lettera fac simile locatore

Il presente modello fac simile è valido ai fini di comunicazione da parte del locatore a voler procedere al rinnovo del contratto alla prima scadenza, ossia, allo scadere dei primi 6 anni o di 9 anni in caso di albergo. Per utilizzare il modello lettera fac simile anche per i gravi motivi risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale locatore, è sufficiente indicare il motivo grave tra quelli sopra elencati e inserire la dicitura per l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è stata prevista dall’ordinamento italiano come obbligo facente capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di locazione, mediante il pagamento di una somma di denaro al conduttore pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo di indennità per la perdita dell’avviamento, viene raddoppiato nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.

Read More

I cookie ci aiutano a fornire i nostri servizi. Continuando la navigazione o scorrendo la pagina accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. Più informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi