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Indennità da perdita avviamento commerciale: in quali casi è esclusa?

L’art.34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professonale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo conone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratto di attività alberghiera.

La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un  compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività.Ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
L’indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
– risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
– risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
– risoluzione del contratto per recesso del conduttore
– risoluzione del contratto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare del proprietario.

L’art. 35 della medesima L. 392/78, però, precisa che sono esclusi dal diritto all’indennità di avviamento oltre alle attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, anche quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.

La ragione di tale ultima esclusione è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale -per la sua posizione- gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro.

Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta: in tali casi, infatti, la clientela non sarebbe il frutto dell’attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell’immobile all’interno di detti più ampi complessi in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

Per i locali inclusi, invece, all’interno di un centro commerciale, non si applica in automatico l’esclusione del diritto all’avviamento ma occorre valutare la capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela, indipendentemente dagli altri esercizi presenti nel centro commerciale.

 La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti  ex art. 34 l.392/1978.

E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio.
Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.

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06

BONUS AFFITTO 2020: a chi spetta il credito d’imposta del 60%

Al via il bonus affitto per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020: dall’Agenzia delle Entrate arrivano le istruzioni per il credito d’imposta del 60% sulle locazioni.

La circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 fornisce gli attesi chiarimenti sul credito d’imposta introdotto dal decreto Rilancio, contestualmente al codice tributo per l’utilizzo in compensazione con il modello F24.

Il bonus del 60% sul canone d’affitto si estende a tutte le locazioni commerciali, ma è incompatibile con il bonus per i locali C\1 introdotto per il solo mese di marzo.

Tra i chiarimenti forniti, la circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di cessione del credito d’imposta anche al proprietario, in cambio di uno sconto sull’importo del canone d’affitto.

Potranno quindi beneficiarne non solo i titolari di contratti di locazione di immobili di categoria C\1, ma tutti gli affittuari di immobili utilizzati per l’esercizio della propria attività commerciale, industriale, d’impresa o professionale.

Il decreto Rilancio fissa a 5 milioni di euro il limite di ricavi o compensi per l’accesso al bonus affitto e, inoltre, introduce il requisito della diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento, rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

Rispetto alla prima versione, il credito d’imposta introdotto dal Decreto Cura Italia si estende ad una platea più ampia di titolari di partita IVA. Un bonus del 30% sarà invece previsto in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda.

Bonus affitto 2020: come funziona e a chi spetta il credito d’imposta

Il testo del decreto Rilancio ha introdotto il nuovo bonus affitti per i mesi di marzo, aprile e maggio.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14 del 6 giugno 2020, accanto alla risoluzione con il codice tributo, rende finalmente operativa l’agevolazione.

Nello specifico, per i soggetti soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, il decreto Rilancio ha istituito un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione corrisposto a marzo, aprile e maggio 2020, per immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di:

  • attività industriale,
  • commerciale,
  • artigianale,
  • agricola,
  • attività di interesse turistico
  • esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Vengono fissati due paletti per poter accedere al bonus affitti:

  • un limite relativo a ricavi o compensi, non superiori a 5 milioni di euro per il 2019;
  • una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di nel mese di riferimento di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

La circolare n. 14 specifica che il credito di imposta spetta alle strutture alberghiere indipendentemente dal volume di affari registrato, e quindi anche nel caso in cui i ricavi o i compensi del 2019 superino i 5 milioni di euro.

Inoltre, viene fissato al 30% il credito d’imposta spettante per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Agenzia delle Entrate – circolare n. 14 del 6 giugno 2020
Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34

Bonus affitto, a chi spetta il credito d’imposta del 60% sulle locazioni. Inclusi anche i forfettari

La circolare n. 14 consente di avere un quadro più puntuale dei soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professioni beneficiari del bonus affitto.

  • gli imprenditori individuali e delle società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
  • gli enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;
  • le stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla lettera d), del comma 1, dell’articolo 73 del TUIR;
  • le persone fisiche e delle associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’articolo 53 del TUIR.

Nell’elenco degli aventi diritto sono compresi anche:

  • le strutture alberghiere e agrituristiche, prescindendo dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente;
  • gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale). L’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.

Non è prevista alcuna distinzione di attività, e quindi possono beneficiare del bonus affitti del 60% anche:

  • soggetti in regime forfettario;
  • gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

Non sono inclusi tra i soggetti che possono fruire del credito in esame, coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, producendo conseguentemente redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere i) e l), del TUIR.

Bonus affitto, per quali contratti di locazione spetta il credito d’imposta del 60% o 30%

Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale (60 per cento o 30 per
cento) in relazione ai canoni:

  • di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo. Nella nozione di leasing ai fini del bonus affitti non rientrano i contratti finanziari (traslativo);
  • di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda (bonus del 30%), comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività.

Per entrambe le ipotesi gli immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d’azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

  • industriale;
  • commerciale;
  • artigianale;
  • agricola;
  • di interesse turistico.

Come chiarito nella circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate, per gli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, il credito d’imposta spetta anche per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili.

Il credito di imposta è riconosciuto sul 50 per cento del canone di locazione, a patto che il contribuente non possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito all’esercizio dell’attività.

Bonus affitto 2020, cessione del credito anche al proprietario del locale: sconto sul canone mensile

Una delle novità illustrate dall’Agenzia delle Entrate è rappresentata dalla possibilità di cessione del credito d’imposta.

Il titolare di partita IVA beneficiario del bonus affitti potrà optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente, a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare.

Il credito d’imposta è utilizzabile dal locatore o concedente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione ovvero in compensazione.

La quota di credito non utilizzata nell’anno potrà essere fruita in quelli successivi, ma non potrà essere richiesta a rimborso. Il credito non utilizzato può essere oggetto di ulteriore cessione solo nell’anno stesso

Per le regole specifiche sulla cessione del credito bisognerà però attendere: è atteso un nuovo provvedimento con le disposizioni attuative.

Bonus affitto 2020, credito d’imposta del 60% in compensazione per pagare le imposte. Codice tributo 6920 in F24

Come sopra anticipato, il bonus affitto può essere utilizzato in compensazione, ovvero per versare le imposte dovute.

Per i locali C\1, il credito d’imposta sugli affitti dovrà essere utilizzato tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo:

  • “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta, nel formato “AAAA”.

Codice tributo ed istruzioni per il bonus affitto del decreto Rilancio sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020.

  • 6920”, denominato: “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”.

Nel caso in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, il codice tributo si trova nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito, nel formato “AAAA”.

Bonus del 60% solo per chi paga l’affitto: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Già con la circolare n. 8 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta del 60% spetta soltanto in seguito al pagamento del canone d’affitto.

Anche se la norma non prevede nessun vincolo preciso, nella circolare n. 8 del 3 aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate afferma che:

Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.

La circolare n. 14 del 6 giugno 2020 conferma tale posizione. L’Agenzia delle Entrate ribadisce che è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito.

Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento.

Ad esempio, se il canone d’affitto di aprile è pagato a maggio, il credito d’imposta del 60% è fruibile successivamente al pagamento.

Diversamente, nelle ipotesi in cui il pagamento non è ancora avvenuto non sarà possibile fruire in via anticipata del credito.

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02

Negozi, affitti concordati – come cambia la cedolare nel 2020

Il perimetro della cedolare secca sugli affitti cambia con la manovra di Bilancio e il Milleproroghe. Esclusa per i negozi. Confermata al 10% sulle locazioni concordate. In bilico – anzi, di più – nei Comuni colpiti da calamità naturali.

Negozi per ora esclusi. Il viceministro dell’Economia, Antonio Misiani, ha chiuso la porta a un rinnovo della cedolare sulle locazioni commerciali nel Milleproroghe. Se ne parlerà – ha detto – con la manovra per il 2021. Ad oggi, quindi, la cedolare resta applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2020. Di fatto, oggi l’opzione per la cedolare è possibile solo per chi ha siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019 e si è dimenticato di registrarla alle Entrate entro i 30 giorni previsti. In questi casi, infatti, si può sempre fare il ravvedimento con opzione tardiva per la tassa piatta. Ma – a scanso di astuzie – il contratto deve essere “davvero” stato stipulato nel 2019, anche se magari con decorrenza dal 1° febbraio o 1° marzo 2020.

Interessante anche la possibilità aperta dalle Entrate con l’interpello 297/2019, che ha ammesso la cedolare anche per le locazioni commerciali per le quali si è verificata la proroga nel 2019. Anche in questi casi il locatore potrebbe fare l’opzione tardiva nel 2020.

Le locazioni stipulate o prorogate nel 2019, naturalmente, mantengono la cedolare anche quest’anno e fino alla scadenza del contratto (o a revoca).

Affitti liberi. Tutto tranquillo sul fronte della cedolare “ordinaria” al 21% sui contratti a canone di mercato per le abitazioni. Non necessitava di conferme e resta normalmente in vigore.

Locazioni brevi e ritenuta. Anche per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni (per le quali la registrazione del contratto alle Entrate è facoltativa) continua ad applicarsi la cedolare al 21 per cento. L’unica incognita, qui, deriva dal contenzioso sulla ritenuta – sempre al 21% – che non viene applicata dai portali come Airbnb, Booking e altri. Il 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre) ha rinviato la questione alla Corte di giustizia europea. In attesa di una decisione, i locatori che si vedono accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, ma hanno l’onere pagare normalmente le imposte (cedolare o Irpef, per chi non opta per il regime agevolato).

Affitti concordati con il 10%. Confermata – senza scadenze – la cedolare al 10% per le locazioni residenziali a canone calmierato. Il prelievo ridotto riguarda i contratti siglati nei Comuni ad alta tensione abitativa – e negli altri indicati nella delibera del Cipe – secondo le intese locali tra sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini (i classici contratti 3+2).

Per questi affitti, inoltre, la manovra 2020 mantiene, anche con la nuova Imu, la riduzione del 25% in vigore dal 2016 per Imu e Tasi.

Comuni colpiti da calamità. La possibilità di applicare la cedolare anche ai contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità (con stato d’emergenza dichiarato tra la primavera 2009 e il 2014) si è persa tra i rimandi di legge. Questo perché, nel confermare la cedolare al 10%, la manovra ha modificato la norma istitutiva della tassa piatta (l’articolo 3 del Dlgs 23/2021). Senza toccare né la norma speciale del 2014, che aveva ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo 2014-2019, né l’altra norma speciale che l’aveva estesa ai Comuni colpiti da calamità.

Quindi, oggi c’è una legge che dice che «la disposizione di cui al comma 1» vale anche per i contratti siglati in Comuni disastrati (è il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl 47/2014). Peccato, però, che quel «comma 1» dica solo che l’aliquota tipica dei contratti concordati (all’epoca al 15%) viene ridotta al 10% per le annualità 2014-2019.

Ora siamo nel 2020 e l’aliquota del 15% è stata portata al 10% nella sua norma d’origine. Si può sostenere che la cedolare in caso di calamità è stata prorogata in modo implicito? Un articolo pubblicato su FiscoOggi delle Entrate sembra aprire uno spiraglio, ma è a titolo personale («a parere dello scrivente», si legge) e non ci sono prese di posizioni ufficiali del Fisco. La lettera della legge, d’altra parte, è chiara; e va nella direzione del “no”. Tant’è che Confedilizia ha chiesto la proroga espressa, ottenendo un impegno in tal senso da parte del sottosegretario all’Economia, Maria Cecilia Guerra.

La scelta dei locatori. Chi oggi deve stipulare un contratto d’affitto in un Comune colpito da calamità deve valutare bene il da farsi: può tagliare la testa al toro e siglare un contratto libero (21%); oppure potrebbe stipulare un contratto a canone concordato, scommettendo su una futura apertura del Fisco o su una modifica di legge. Se però l’azzardo va male, si troverà con un canone inferiore a quello di mercato (il contratto 3+2 sarà infatti valido e vincolante con l’inquilino) e un’aliquota di cedolare al 21 per cento. Inoltre, non si può escludere che qualche ufficio territoriale del Fisco attacchi la registrazione del contratto agevolato con opzione per la cedolare, contestando il mancato versamento dell’imposta di registro e del bollo, trattando cioè il locatore come un soggetto in tassazione ordinaria.

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01

Cedolare secca commerciale, dal 2020 addio alla tassa del 21%

Addio alla cedolare secca commerciale: proroga esclusa dalla Legge di Bilancio 2020. Per i contratti stipulati dal 1° gennaio non sarà più possibile optare per la tassa piatta del 21% mentre saranno mantenute le eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta sostitutiva effettuate entro il 31 dicembre 2019.

Dell’addio alla cedolare secca commerciale si era parlato a lungo nelle scorse settimane, ma dal Governo era arrivato uno spiraglio per il rinnovo della tassa piatta anche per il 2020.

Con l’avvio del lavoro in Senato sugli emendamenti presentati al testo della Legge di Bilancio 2020 svanisce, almeno per ora, ogni ipotesi di proroga.

Resta un’ultima chance ai proprietari di locali commerciali di categoria C\1, che è quella di stipulare un contratto d’affitto entro il 31 dicembre 2019. In tal caso, sarà garantita la possibilità di accedere alla tassazione ridotta del 21%, in sostituzione delle ordinarie e più severe aliquote Irpef.

A partire dal 1° gennaio 2020 invece, si chiude il sipario sulla cedolare secca commerciale per gli affitti di negozi e botteghe.

Cedolare secca commerciale, negozi senza proroga: dal 2020 addio alla tassa del 21%

Tasse ed imposte restano uno dei temi centrali della Legge di Bilancio 2020. Il testo della Manovra, sebbene sia ancora in fase di definizione, conferma tanti piccoli balzelli e poche circoscritte riduzioni.

L’addio della cedolare secca per l’affitto di negozi e botteghe rientra a pieno titolo tra i balzelli del 2020; sembra ormai confermato che non ci sarà alcuna proroga per la tassazione agevolata delle locazioni commerciali, misura che – sebbene circoscritta a specifiche fattispecie – aveva trovato il plauso del settore.

Per chi vi ha avuto accesso, la novità ha avuto un peso rilevante, tenuto conto che l’imposta secca sugli affitti non solo sostituisce l’Irpef, ma anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il beneficio cesserà i suoi effetti a partire dal 1° gennaio 2020. A rendere ormai ufficiale la mancata proroga della cedolare secca commerciale è stata la bocciatura, da parte della Commissione Bilancio del Senato, degli emendamenti per il rinnovo presentati da Lega, Forza Italia e Fratelli d’Italia.

Consapevoli che l’iter per l’approvazione della Legge di Bilancio 2020 potrebbe portare ancora sorprese, per il momento la tassazione agevolata per l’affitto di negozi e botteghe viene accantonata, e arriverà a naturale scadenza il 31 dicembre 2019.

Sarà corsa alla firma dei nuovi contratti entro la fine dell’anno: la cedolare secca sarà garantita soltanto a quelli stipulati entro il 31 dicembre e registrati, secondo le regole vigenti, entro il termine di 30 giorni.

Non si perderà il beneficio per i contratti per i quali è già stata esercitata l’opzione per la cedolare secca commerciale.

Cedolare secca negozi, affitti con tassazione agevolata per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2019

Potranno godere della tassazione sostitutiva Irpef i proprietari di negozi e botteghe di categoria catastale C\1 che stipulano un nuovo contratto entro il 31 dicembre 2019.

  • firma del contratto entro il 31 dicembre 2019;
  • registrazione entro 30 giorni.

Non è detto che il contratto debba partire immediatamente: resta la possibilità di stipula prima dell’effettivo avvio della locazione. È questa una delle possibili strategie attuabili per beneficiare della tassazione agevolata del 21% prevista dalla cedolare secca commerciale.

Per potervi accedere, è necessario che il negozio o la bottega concessa in locazione sia di categoria catastale C\1, non superi i 600 mq di superficie, e non esista al 15 ottobre 2018 un contratto già stipulato tra le parti ed interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Si può però scegliere la cedolare secca in sede di proroga e rinnovo di un contratto già in essere al 15 ottobre 2018 ma arrivato a naturale scadenza.

I vincoli per l’adesione alla cedolare secca commerciale sono stati introdotti per evitare una fuga generale dalla tassazione Irpef, certamente più conveniente per lo Stato.

La cedolare secca risponde però a due necessità:

  • la prima, è quella di ridurre il peso della pressione fiscale sui contribuenti,
  • la seconda, è quella di combattere il fenomeno degli affitti in nero.

Ambedue le necessità non sono meno sentite dal Governo Conte bis che, soprattutto sul secondo punto, ha messo in piedi un piano importante di contrasto all’evasione. Per ora però non vi rientra la proroga della cedolare secca commerciale, destinata (salvo modifiche) a sparire dal 1° gennaio 2020.

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02

C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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