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C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
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RECESSO DEL CONDUTTORE NELL’AFFITTO COMMERCIALE

la Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 è una procedura che consente all’affittuario e al locatore di poter recedere dal contratto in anticipo rispetto alla data naturale di fine locazione.

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, che è una clausola solitamente presente nei contratti di locazione standard, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata contratto di locazione per sfratto per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2017 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

Risoluzione anticipata contratto di locazione quando?

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2016 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

La risoluzione anticipata del contratto locazione è quindi molto più facile per l’inquilino che per il locatore in quanto quest’ultimo deve garantire l’immobile per tutta la durata contrattuale.

L’inquilino, invece, alla luce di validi motivi può avvalersi della clausola di recesso anticipato, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario di casa o del locale commerciale rispettando il periodo di preavviso che per i contratti uso abitativo è di 6 mesi e commerciali di 12 mesi.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell’inquilino è possibile quando ricorrono le seguenti condizioni:

  • mancato rinnovo contratto di locazione da parte del locatore alla prima scadenza
  • le parti di comune accordo decidono di recedere definitivamente dal contratto di locazione
  • gravi motivi.

Risoluzione anticipata locazione commerciale conduttore motivi:

Un’attenzione particolare va posta sui gravi motivi recesso anticipato contratto di locazione commerciale conduttore, in quanto secondo l’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, è sufficiente che l’inquilino con lettera raccomandata comunichi al locatore la volontà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione a causa di un grave motivo. L’obbligo di dare eventuali spiegazioni su quale sia il motivo grave e la prova tangibile della sussistenza della gravità, si ha solo in caso di contestazione da parte del locatore, ovvero, del proprietario dell’immobile.

Pertanto, l’inquilino in presenza di determinati motivi gravi può recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale e abitativo quando:

  • a causa di una crisi aziendale, subisce una forte perdita di liquidità tale da non poter più adempiere al contratto di locazione.
  • se l’azienda sceglie di ampliare o ridurre la sua attività per migliorare le sue esigenze di economicità e produttività.
  • mancata autorizzazione di specifiche licenze che non permettono di esercitare l’attività per la quale è stato affittato l’immobile, ad esempio la casa per uso bed and breakfast
  • trasferimento in altro comune per esigenze lavorative.
  • acquisto di un nuovo appartamento con trasferimento della residenza
  • acquisto di un nuovo appartamento e sopravvenuta riduzione del reddito familiare.
  • nascita di un figlio e necessità di maggiore spazio
  • presenza nell’immobile di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 locatore: quando?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale 2017 da parte del locatore è un pò più difficile, in quanto i motivi e le condizioni in cui è possibile sono solo quando:
  • il locatore intende destinare l’immobile ad altro uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori o dei figli.
  • se l’inquilino ha un altro immobile idoneo e libero nello stesso comune.
  • se l’immobile si trova all’interno di un edificio talmente danneggiato da dover essere ricostruito per motivi di sicurezza, e la presenza dell’inquilino è di ostacolo al regolare svolgimento dei lavori.
  • se l’immobile deve essere demolito anche per realizzare nuove costruzioni.
  • se l’inquilino non occupa abitualmente l’immobile senza giustificato motivo.
  • se s’intende vendere l’immobile e non si hanno altre proprietà. In questo caso l’affittuario ha il diritto di prelazione.

Come fare la comunicazione di risoluzione contratto commerciale?

Per risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, s’intende la possibilità di interrompere il contratto e lasciare l’immobile affittato prima della fine naturale del contratto precedentemente sottoscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate.

  • La risoluzione anticipata contratto locazione commerciale, quindi al di fuori dai termini stabiliti dalla normativa vigente, che stabilisce per le persone giuridiche una durata minima contrattuale di 6+6 per le attività commerciali, industriali, artigianali e professionali, e di 9+9 per contratto di locazione commerciale di tipo alberghiero, prevede l’obbligo di preavviso di 12 mesi aumentato fino a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera e va comunicata obbligatoriamente, pena la non ammissibilità della risoluzione anticipata, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
  • La risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, può avvenire da parte del locatore o dell’affittuario, se in presenza di uno dei motivi e cause sopra elencati. Per esercitare il diritto di recesso anticipato e quindi di risoluzione contratto di locazione, è necessario inviare la comunicazione con una lettera di preavviso fac simile da scrivere su carta semplice o da fare su modello standard.
  • Come fare la comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale? La comunicazione risoluzione contratto di locazione, va effettuata con raccomandata con ricevuta di ritorno, e va indicato il motivo del recesso anticipato grave motivo, fine locazione e mancato rinnovo, oppure, interruzione del contratto per volontà di entrambe le parti.
  • Per quanto riguarda il motivo grave, l’azienda, il professionista o la società, non sono tenuti ad indicare esattamente quale sia l’origine del motivo, quindi se per problemi economici, di ristrutturazione o riorganizzazione dell’attività, solo successivamente e solo su contestazione da parte del locatore, è necessario indicare la causa reale e dimostrarla.

Risoluzione anticipata locazione commerciale 2017: lettera fac simile locatore

Il presente modello fac simile è valido ai fini di comunicazione da parte del locatore a voler procedere al rinnovo del contratto alla prima scadenza, ossia, allo scadere dei primi 6 anni o di 9 anni in caso di albergo. Per utilizzare il modello lettera fac simile anche per i gravi motivi risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale locatore, è sufficiente indicare il motivo grave tra quelli sopra elencati e inserire la dicitura per l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è stata prevista dall’ordinamento italiano come obbligo facente capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di locazione, mediante il pagamento di una somma di denaro al conduttore pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo di indennità per la perdita dell’avviamento, viene raddoppiato nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.

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Nuovo Mod.RLI dal 19 settembre 2017

 Modello RLI locazioni: in vigore dal 19 settembre 2017 il nuovo modello messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 15 giugno 2017.

Modello RLI: a partire dal 19 settembre 2017 per la registrazione dei contratti di locazione e successivi adempimenti bisognerà utilizzare il nuovo modulo pubblicato dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 15 giugno 2017.

2017 NUOVO modello_RLI

Al modello RLI 2017 messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate sono allegate le relative istruzioni per l’utilizzo e la compilazione, ovvero le specifiche tecniche per la trasmissione online.

Il modello RLI deve essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate per la registrazione dei contratti di locazione, cessioni, subentro, risoluzione del contratto di affitto; si utilizza anche per esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca sulle locazioni.

Ricordiamo che il nuovo modello RLI pubblicato con provvedimento del 15 giugno 2017 dovrà essere utilizzato esclusivamente a decorrere dal 19 settembre 2017; fino al giorno precedente bisognerà far riferimento al modulo approvato con provvedimento del 10 gennaio 2014.

Di seguito, invece, il nuovo modello RLI da utilizzare per le locazioni a partire dal 19 settembre 2017 e le relative istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.

modello_rli_istruzioni

Il nuovo modello RLI per le locazioni dovrà essere utilizzato a partire dal 19 settembre 2017; come specificato dall’Agenzia delle Entrate e fino al 18 settembre prossimo resta obbligatorio l’utilizzo del modello attualmente in vigore approvato con provvedimento del 10 gennaio 2014.
  • fino al 18 settembre 2017, per l’effettuazione dell’adempimento, deve essere utilizzato il Modello RLI attualmente in uso, approvato con il provvedimento del 10 gennaio 2014;
  • a far data dal 19 settembre 2017 dovrà essere utilizzato esclusivamente il modello approvato con il presente provvedimento con il relativo software.
Così come illustrato dalle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, il modello RLI per la registrazione delle locazioni e adempimenti successivi si compone delle seguenti sezioni:
  • quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica;
  • quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
  • quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze;
  • quadro D “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca;
  • quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annualità.

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate al nuovo modello RLI specificano anche tutti i casi in cui bisogna compilarlo e trasmetterlo in modalità telematica attraverso il software appositamente dedicato.

Modello RLI per le locazioni, a cosa serve e quando si usa

I contribuenti che concedono in affitto beni immobili sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI.

Come riassunto dall’Agenzia delle Entrate nel provvedimento del 15 giugno 2017 il modello RLI si utilizza per registrazione, proroghe, cessioni, subentro e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Si utilizza il modello RLI anche per gli adempimenti di seguito elencati:

  • comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
  • contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie;
  • denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi;
  • registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità;
  • registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato;
  • ravvedimento operoso;
  • gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca;
  • registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale.

Ulteriori istruzioni e specifiche tecniche su compilazione e trasmissione del modello RLI sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

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Rent to Buy e Affitto con riscatto: analisi comparata

Difetti e vizi della cosa venduta: quale tutela per l’imprenditore nel contratto di compravendita? Cosa dice la legge e come redigere un contratto che offra garanzie sia al compratore sia al venditore.

Cos’è e quali adempimenti comporta il contratto rent to buy che consente di effettuare una locazione preparatoria all’acquisto dell’immobile.

Le soluzioni per rendere la compra-vendita di immobili più vantaggiosa

Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagarea rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercatoimmobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

Rent to Buy

Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori:

  • è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti;
  • si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.

Formule intermedie: i rischi

Nel panorama contrattuale esiste tutta una serie di soluzioni intermedie tra Affitto con riscatto e Rent to Buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti:

  • contratto di vendita con patto di riservato dominio;
  • preliminare di compravendita ad effetti anticipati;
  • contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati ad una eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto. Bisogna infine ricordato che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone sia al rischio di essere impugnato che di pesanti sanzioni fiscali.

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