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SUPERBONUS in caso di usufrutto, comodato, multiproprietà, successione. Tutte le risposte

Il comodatario può accedere al Superbonus a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che il proprietario sia d’accordo

Lunedì 5 Ottobre 2020

Com’è noto, l’elenco dei beneficiari del Superbonus 110% previsto dal Decreto Rilancio comprende: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento; Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Questo elenco, però, lascia ancora aperto lo spazio ad alcuni dubbi, a cui danno risposta le FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e, da ultimo, il documento esaustivo di domande e risposte predisposto dal sottosegretario Villarosa. Pubblichiamo di seguito le FAQ relative a casi particolari come locazione, usufrutto, comodato, multiproprietà, successione.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del
proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Se l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi è oggetto di trasferimento di proprietà, l’acquirente (o donatario) può godere del Superbonus in relazione alle spese sostenute dal dante causa?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).