Category Archives: Affitto / Locazione RISOLUZIONE di un contratto

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IL RECESSO DI UN CONIUGE POSSIBILE POST SEPARAZIONE

Esaminiamo un caso particolare di un locatore, che ha stipulato un contratto  canone concordato (3+2) intestato a due inquilini, marito e moglie. Un anno dopo la proroga automatica del contratto, e quindi a quattro anni dalla stipula, uno dei coniugi ha comunicato al proprietario, tramite raccomandata a/r, che, in seguito all’avvio della procedura di separazione dal coniuge, avrebbe esercitato il diritto di recesso dal contratto «in modo immediato con esonero del pagamento canone a decorrere dalla data della raccomandata stessa». L’inquilino ha chiesto anche la restituzione della cauzione, versata al momento della sottoscrizione del contratto, rendendosi disponibile a restituire le chiavi il prima possibile. L’altro coniuge, invece, avrebbe continuato a occupare l’immobile.
Le domande sono:
Il contratto vincola in solido gli intestatari, anche se uno dei due non abita più nell’immobile?
Se i due sono vincolati in solido, posso considerare la disdetta ricevuta (sottoscritta solo da uno dei due inquilini) come avviso di recesso per entrambi?
In caso positivo, a partire da quando posso chiedere la restituzione dell’immobile?
Infine, se l’inquilino che occupa l’immobile non versa quanto dovuto, ci si può rivalere sull’altro?
In questo caso, occorrerebbe accertare se sia già intervenuto o meno il provvedimento di separazione da parte del tribunale, con assegnazione della casa a uno dei due coniugi o il provvedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili.
In tal caso, infatti, si verificherebbe una sostituzione ex legge nella titolarità del contratto (articolo 6 della legge 392/78, tuttora vigente, anche se derogabile). La Cassazione, con sentenza 1423/2011 ha stabilito che «il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione ex legge del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue».
In mancanza di tale provvedimento, e nel caso in cui entrambi i coniugi siano firmatari del contratto, il recesso da parte di uno di essi non lo svincola dall’obbligo di pagamento dell’affitto, salvo ipotizzare che il recesso sia supportato da gravi motivi ex articolo 3, ultimo comma, della legge 431/98 e salvo il preavviso di sei mesi. La Cassazione, con la sentenza 1011/1978, infatti, ha stabilito che «la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di essi sia tenuto per la medesima prestazione ( il pagamento del canone), con distinta ed autonoma obbligazione. In tale caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294 del Codice civile, poiché si versa in tema di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un’obbligazione unica con una pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l’identica prestazione».
In ogni caso, la lettera di recesso da parte di uno dei due conduttori, ancorchè motivata, non può vincolare anche l’altro inquilino, nei confronti del quale, il contratto prosegue.
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RECESSO IN BIANCO AD ALTO RISCHIO

All’inquilino capita che contestualmente alla stipula del contratto di locazione viene fatta sottoscrivere, senza alcuna data, la comunicazione con cui questi segnala al proprietario la volontà di recedere dal contratto e di rilasciare l’immobile entro sei mesi dal ricevimento della comunicazione stessa. Questo è un modo per tenere l’inquilino in scacco e liberarsene raggirando la normativa.

La soluzione che può attivare l’inquilino per dimostrare l’inefficacia di questa dichiarazione, è quella di autospedirsi subito a mezzo di plico raccomandato senza busta, in modo che il timbro postale ne certifichi la data certa, dimostrando così la contestualità tra il contratto e la comunicazione di recesso.

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LE DISDETTE DEGLI INQUILINI

La motivazione principale di disdetta da parte degli inquilini è il caro-canone, che li spinge a cercare soluzioni più economiche rese disponibili dalla contrazione del mercato, se non addirittura a optare per la convivenza con amici e familiari. Le altre motivazioni sono a causa di muffa o rumori molesti la nascita di un figlio e più raramente per l’acquisto della propria abitazione.

Se non si opta per l’acquisto della casa di proprietà, l’inquilino nella maggior parte dei casi continua a rivolgersi al mercato delle locazioni, vista l’assenza di valide alternative.

E’ quindi opportuno rivolgersi ad un professionista che informi concretamente quali sono gli aspetti contrattuali e fiscali possibili per ogni accordo precontrattuale, perchè ogni situazione è diversa.

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