Category Archives: AFFITTO / LOCAZIONE – aspetti contrattuali

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AFFITTI AGEVOLATI -CRITERI E NUOVI PICCOLI COMUNI

Numero di locali, pertinenze, classe energetica, valore di mercato: i criteri per gli accordi territoriali sugli affitti agevolati e lo stato di attuazione.

Nel primo anno di applicazione dei nuovi criteri per gli affitti a canone concordato, sono una decina gli accordi firmati o aggiornati in base alla nuova normativa, ossia il DM Infrastrutture del 15 gennaio 2015 sui contratti di locazione territoriali, di natura transitoria o destinati agli studenti universitari. In pratica, vengono definiti i parametri attraverso i quali si determina l’importo degli affitti: in primis valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie in base a categorie e classi catastali.

Ognuna di queste categorie prevede fasce di oscillazione, che dipendono da una serie di caratteristiche (stato dell’alloggio, manutenzione, aree comuni, pertinenze, classe energetica).

In base all’articolo 1 del decreto del 15 settembre, nella determinazione del canone si tiene conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio, stato di manutenzione (anche dell’intero stabile), pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina), presenza di spazi comuni (cortili, aree a  verde, impianti sportivi interni), dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria), eventuale dotazione di mobilio.

Nella domanda bisogna segnalare numeri dei vani, elementi accessori (soffitta, cantina, box), estremi catastali, prestazione energetica, sicurezza impianti, tabelle millesimali, bisogna segnalare se l’appartamento è ammobiliato.

Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca oppure l’aggiornamento in base all’indice ISTAT, con rivalutazione che non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

I contratti di locazione transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (mobilità lavorativa o  connessa allo studio, apprendistato e formazione professionale, disoccupazione). Quelli per gli studenti universitari possono essere stipulati nei Comuni sede di atenei e istituti di istruzione superiore, per inquilini studenti che risiedono in un altro Comune (studenti fuori sede), e possono essere stipulati anche dalle aziende per il diritto allo studio.

ecco gli accordi territoriali aggiornati in base a questi criteri: Sesto San Giovanni, Bergamo, Jesolo, Montebelluna (TV), Verona, Udine e comuni della Provincia, Bologna area metropolitana, Firenze, Grosseto, Catanzaro, Ragusa, Modica e Vittoria (RG).

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l’aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo-con-l’aliquota-ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

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RECESSO DEL CONDUTTORE NELL’AFFITTO COMMERCIALE

la Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 è una procedura che consente all’affittuario e al locatore di poter recedere dal contratto in anticipo rispetto alla data naturale di fine locazione.

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, che è una clausola solitamente presente nei contratti di locazione standard, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata contratto di locazione per sfratto per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2017 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

Risoluzione anticipata contratto di locazione quando?

Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale o uso abitativo, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata per morosità.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione segue però limiti, motivi e adempimenti diversi a seconda se si tratti del recesso contratto di affitto commerciale da parte dell’inquilino o del locatore, con la presentazione del nuovo modello RLI 2016 per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione, il pagamento della relativa imposta di registro da pagare con il nuovo modello f24 elide Agenzia delle Entrate con relativo codice tributo per risoluzione anticipata contratto locazione.

La risoluzione anticipata del contratto locazione è quindi molto più facile per l’inquilino che per il locatore in quanto quest’ultimo deve garantire l’immobile per tutta la durata contrattuale.

L’inquilino, invece, alla luce di validi motivi può avvalersi della clausola di recesso anticipato, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario di casa o del locale commerciale rispettando il periodo di preavviso che per i contratti uso abitativo è di 6 mesi e commerciali di 12 mesi.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell’inquilino è possibile quando ricorrono le seguenti condizioni:

  • mancato rinnovo contratto di locazione da parte del locatore alla prima scadenza
  • le parti di comune accordo decidono di recedere definitivamente dal contratto di locazione
  • gravi motivi.

Risoluzione anticipata locazione commerciale conduttore motivi:

Un’attenzione particolare va posta sui gravi motivi recesso anticipato contratto di locazione commerciale conduttore, in quanto secondo l’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, è sufficiente che l’inquilino con lettera raccomandata comunichi al locatore la volontà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione a causa di un grave motivo. L’obbligo di dare eventuali spiegazioni su quale sia il motivo grave e la prova tangibile della sussistenza della gravità, si ha solo in caso di contestazione da parte del locatore, ovvero, del proprietario dell’immobile.

Pertanto, l’inquilino in presenza di determinati motivi gravi può recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale e abitativo quando:

  • a causa di una crisi aziendale, subisce una forte perdita di liquidità tale da non poter più adempiere al contratto di locazione.
  • se l’azienda sceglie di ampliare o ridurre la sua attività per migliorare le sue esigenze di economicità e produttività.
  • mancata autorizzazione di specifiche licenze che non permettono di esercitare l’attività per la quale è stato affittato l’immobile, ad esempio la casa per uso bed and breakfast
  • trasferimento in altro comune per esigenze lavorative.
  • acquisto di un nuovo appartamento con trasferimento della residenza
  • acquisto di un nuovo appartamento e sopravvenuta riduzione del reddito familiare.
  • nascita di un figlio e necessità di maggiore spazio
  • presenza nell’immobile di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale 2017 locatore: quando?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale 2017 da parte del locatore è un pò più difficile, in quanto i motivi e le condizioni in cui è possibile sono solo quando:
  • il locatore intende destinare l’immobile ad altro uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori o dei figli.
  • se l’inquilino ha un altro immobile idoneo e libero nello stesso comune.
  • se l’immobile si trova all’interno di un edificio talmente danneggiato da dover essere ricostruito per motivi di sicurezza, e la presenza dell’inquilino è di ostacolo al regolare svolgimento dei lavori.
  • se l’immobile deve essere demolito anche per realizzare nuove costruzioni.
  • se l’inquilino non occupa abitualmente l’immobile senza giustificato motivo.
  • se s’intende vendere l’immobile e non si hanno altre proprietà. In questo caso l’affittuario ha il diritto di prelazione.

Come fare la comunicazione di risoluzione contratto commerciale?

Per risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, s’intende la possibilità di interrompere il contratto e lasciare l’immobile affittato prima della fine naturale del contratto precedentemente sottoscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate.

  • La risoluzione anticipata contratto locazione commerciale, quindi al di fuori dai termini stabiliti dalla normativa vigente, che stabilisce per le persone giuridiche una durata minima contrattuale di 6+6 per le attività commerciali, industriali, artigianali e professionali, e di 9+9 per contratto di locazione commerciale di tipo alberghiero, prevede l’obbligo di preavviso di 12 mesi aumentato fino a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera e va comunicata obbligatoriamente, pena la non ammissibilità della risoluzione anticipata, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
  • La risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale, può avvenire da parte del locatore o dell’affittuario, se in presenza di uno dei motivi e cause sopra elencati. Per esercitare il diritto di recesso anticipato e quindi di risoluzione contratto di locazione, è necessario inviare la comunicazione con una lettera di preavviso fac simile da scrivere su carta semplice o da fare su modello standard.
  • Come fare la comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale? La comunicazione risoluzione contratto di locazione, va effettuata con raccomandata con ricevuta di ritorno, e va indicato il motivo del recesso anticipato grave motivo, fine locazione e mancato rinnovo, oppure, interruzione del contratto per volontà di entrambe le parti.
  • Per quanto riguarda il motivo grave, l’azienda, il professionista o la società, non sono tenuti ad indicare esattamente quale sia l’origine del motivo, quindi se per problemi economici, di ristrutturazione o riorganizzazione dell’attività, solo successivamente e solo su contestazione da parte del locatore, è necessario indicare la causa reale e dimostrarla.

Risoluzione anticipata locazione commerciale 2017: lettera fac simile locatore

Il presente modello fac simile è valido ai fini di comunicazione da parte del locatore a voler procedere al rinnovo del contratto alla prima scadenza, ossia, allo scadere dei primi 6 anni o di 9 anni in caso di albergo. Per utilizzare il modello lettera fac simile anche per i gravi motivi risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale locatore, è sufficiente indicare il motivo grave tra quelli sopra elencati e inserire la dicitura per l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è stata prevista dall’ordinamento italiano come obbligo facente capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di locazione, mediante il pagamento di una somma di denaro al conduttore pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo di indennità per la perdita dell’avviamento, viene raddoppiato nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal conduttore.

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LA PRESENZA DI UN MINORE NON IMPEDISCE LA DISDETTA

Se un proprietario è in procinto di inviare una disdetta per un regolare affitto 4+4, la presenza di un minorenne di 10 anni può essere di ostacolo al rilascio.
Nel caso l’inquilino non procedesse allo sgombero, vediamo se si deve sempre procedere per via le vie legali.
Se i canoni di affitto vengono versati in banca, ritenendo la ricevuta della banca stessa quale liberatoria, vediamo come ci si deve comportare in caso di sfratto per finita locazione.
Prendendo in esame la disdetta di un contratto di locazione abitativa, la quale deve pervenire al conduttore con almeno sei mesi di preavviso sulla scadenza.
In caso di mancato rilascio spontaneo dell’appartamento, si dovrà dar corso all’azione giudiziale di sfratto per finita locazione.
La presenza di un minore nella famiglia del conduttore potrebbe ritardare ma non impedire l’azione di rilascio forzoso.
A fronte del versamento del corrispettivo tramite banca, l’importo per la permanenza nei locali dovrà essere ricevuto a titolo di “indennità per occupazione locali”. Sarà opportuno inviare una raccomandata al conduttore, precisando che tutti i versamenti effettuati dopo la scadenza contrattuale verranno ricevuti a tale titolo in attesa della restituzione dell’immobile.
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RIDUZIONE DEL CANONE di LOCAZIONE

Se un  proprietario di un appartamento dato in locazione 4+4 in cedolare, con contratto intestato a entrambi i coniugi, decede una dei due. L’altro coniuge, cointestatario del contratto, intende comunque proseguire nella locazione.

Vediamo cosa comunicare  all’agenzia delle Entrate (ed entro quali termini) , se serve rifare il contratto inserendo un solo conduttore. Oppure se, essendo la locazione intestata anche all’altro coniuge, né il proprietario, nè l’inquilino abbiamo obblighi verso l’Agenzia, facendo così proseguire il contratto originario con entrambi i nominativi fino alla scadenza prevista.
Vediamo quali adempimenti rispetto all’anagrafe condominiale.
Inoltre, nel caso si volessi ridurre il canone all’inquilino, quali adempimenti sono necessari.
Rispetto a quanto sopra descritto, il contratto prosegue nei confronti del conduttore rimasto in vita (tralasciando questioni di successione nel contratto di locazione, che nella fattispecie parrebbero non sussistere). In tale contesto, nessuna comunicazione dev’essere inviata obbligatoriamente dal locatore o dal conduttore all’agenzia delle Entrate. Infatti, l’inquilino tuttora vivente è già parte del contratto, sicché non si verifica alcun “subentro” (secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia per la compilazione del modello Rli).
Per quanto attiene invece all’anagrafe condominiale, di cui all’articolo 1130, comma 1, n. 6, del Codice civile, il locatore deve comunicare all’amministratore il decesso di uno dei due inquilini, entro 60 giorni dalla data del decesso (con la precisazione che non sono previste sanzioni per il mancato rispetto del termine e per il mancato espletamento). L’articolo 1130, comma 1, n. 6, del Codice civile dispone infatti che l’amministratore deve «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento (cioè contratti di locazione Nde), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo al responsabile».
In caso le parti intendano ridurre il canone di locazione, non è necessario rifare il contratto e – fermo il regime della cedolare secca per il locatore – occorre (per evitare contenziosi con il Fisco) predisporre una scrittura integrativa del contratto iniziale, da comunicare all’agenzia delle Entrate tramite modello Rli. Si tenga presente che per l’articolo 19, comma 1, del Dl 133/2014, «la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo».
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Rent to Buy e Affitto con riscatto: analisi comparata

Difetti e vizi della cosa venduta: quale tutela per l’imprenditore nel contratto di compravendita? Cosa dice la legge e come redigere un contratto che offra garanzie sia al compratore sia al venditore.

Cos’è e quali adempimenti comporta il contratto rent to buy che consente di effettuare una locazione preparatoria all’acquisto dell’immobile.

Le soluzioni per rendere la compra-vendita di immobili più vantaggiosa

Esistono sul mercato diverse formule contrattuali che semplificano l’acquisto di un immobile in alternativa all’accensione di un mutuo (oggi è una chimera per molti Italiani vista la crisi e la stretta sui finanziamenti bancari): facciamo dunque chiarezza tra le diverse soluzioni che spesso – complice un sovrapporsi di inglesismi – tendono a confondersi l’un l’altra pur avendo caratteristiche contrattuali differenti.

Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che in tempo di crisi potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa (il c.d. Piano Casa Fanfani). L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagarea rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercatoimmobiliare, affossato dall’IMU che ha ulteriormente aggravato uno stallo delle compra-vendite generato dalla crisi economica globale.

Rent to Buy

Nel Rent to Buy il venditore affitta l’immobile all’acquirente e congela il prezzo fino a quando sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario. In pratica si resta affittuari finché non si riesce ad ottenere un mutuo per comprare l’immobile locato. La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. il Rent to Buy è caratterizzato da un’estrema flessibilità e dalla garanzia di adeguati paracadute e ammortizzatori:

  • è basato su contratti regolamentati e trascritti dal Notaio, con garanzie a entrambe le parti;
  • si può cedere a terzi per recuperare le somme accantonate.

Formule intermedie: i rischi

Nel panorama contrattuale esiste tutta una serie di soluzioni intermedie tra Affitto con riscatto e Rent to Buy, anche se nessuna di queste tutela al 100% ambo le parti:

  • contratto di vendita con patto di riservato dominio;
  • preliminare di compravendita ad effetti anticipati;
  • contratto di locazione con patto di futura vendita;
  • contratto di locazione con opzione di acquisto.

Per le prime tre (le meno diffuse) i rischi sono legati ad una eccessiva rigidità esponendo l’acquirente a perdere quanto versato. L’ultima è ampiamente diffusa ma anch’essa nasconde insidie: l’acquirente deve porre particolare attenzione al modo in cui l’affitto pagato viene convertito in acconto sul prezzo di vendita, non ha tutele contro il fallimento dell’impresa che vende né contro eventuali pignoramenti, mentre il venditore non ha garanzia di un impegno all’acquisto. Bisogna infine ricordato che l’utilizzo di un contratto atipico, non previsto dal Codice Civile, espone sia al rischio di essere impugnato che di pesanti sanzioni fiscali.

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