Category Archives: AFFITTO / LOCAZIONE – aspetti contrattuali

07

Indennità da perdita avviamento commerciale: in quali casi è esclusa?

L’art.34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professonale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo conone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratto di attività alberghiera.

La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un  compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività.Ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
L’indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
– risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
– risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
– risoluzione del contratto per recesso del conduttore
– risoluzione del contratto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare del proprietario.

L’art. 35 della medesima L. 392/78, però, precisa che sono esclusi dal diritto all’indennità di avviamento oltre alle attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, anche quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.

La ragione di tale ultima esclusione è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale -per la sua posizione- gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro.

Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta: in tali casi, infatti, la clientela non sarebbe il frutto dell’attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell’immobile all’interno di detti più ampi complessi in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.

Per i locali inclusi, invece, all’interno di un centro commerciale, non si applica in automatico l’esclusione del diritto all’avviamento ma occorre valutare la capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela, indipendentemente dagli altri esercizi presenti nel centro commerciale.

 La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 18748 del 23/09/2016 ha statuito che, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali, debba essere riconosciuta l’indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti  ex art. 34 l.392/1978.

E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio.
Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.

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07

SECONDO RINNOVO CONTRATTO AFFITTO 3+2+2+2+2

Rinnovo contratto di locazione a canone concordato: di quanti anni è la proroga?

Hai firmato un contratto di locazione concordato, di quelli 3+2, a canone prestabilito e secondo moduli preimpostati. Dopo i primi tre anni, c’è stata la proroga automatica di altri due anni, così come prevede la legge. Alla scadenza di questi due anni, nessuna delle parti (né l’inquilino, né il proprietario di casa) ha inviato la disdetta. Il contratto quindi proseguirà. Ma per quanto tempo? Il dubbio circa il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2 ha diviso gli interpreti per circa 20 anni. Ci si è infatti spesso chiesto: di quanti anni deve essere la proroga dell’affitto 3+2 successiva alla prima? Di 3 o di 2 anni? Il problema si pone ovviamente anche per ogni scadenza successiva alla seconda.

La legge [1], a riguardo, è poco chiara. Proprio per questo è intervenuto, di recente, il Decreto Crescita del 2019 a chiarire la portata della norma e a stabilire di quanto tempo deve essere il secondo rinnovo del contratto di affitto 3+2. Vediamo, dunque, cosa c’è da sapere sul punto.

Contratto affitto 3+2: quanto dura?

Il contratto di affitto 3+2 ha una prima durata obbligatoria di 3 anni durante la quale né il locatore, né il conduttore possono recedere. È la legge a fissare tale durata e nessun patto contrario può derogarla. Eventuali clausole contrattuali che stabiliscano una durata diversa sono illegittime.

Alla scadenza dei primi 3 anni, si verifica un primo rinnovo automatico di 2 anni. Anche questo rinnovo è obbligatorio, ma solo per il locatore. Il conduttore, infatti, può inviare una lettera di recesso sei mesi prima, senza bisogno di motivarne le ragioni.

Eccezionalmente, il locatore può dare disdetta al contratto di affitto dopo i primi 3 anni (anche lui con un preavviso di sei mesi), ma solo per le seguenti ragioni:

  • il locatore ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;
  • l’inquilino ha possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso Comune;
  • l’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento;
  • l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato;
  • il locatore vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione;
  • nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Cosa succede alla seconda scadenza del contratto di affitto 3+2?

Dopo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, di 2 anni, il contratto di affitto può essere disdettato liberamente da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra a mezzo di raccomandata a.r. o posta elettronica certificata con preavviso di almeno 6 mesi.

Se, però, tale disdetta non viene inviata o viene spedita in ritardo, il contratto di locazione 3+2 si rinnova automaticamente per un altro periodo «di pari durata». Ma qual è questa durata? È proprio questo il dubbio che ci si è posti a lungo: di quanto tempo è il secondo rinnovo contratto affitto 3+2? E dopo tale ulteriore periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanto saranno i successivi rinnovi? La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Come detto, il dubbio è stato finalmente risolto dal legislatore [2] che ha, di recente, varato una norma di interpretazione autentica secondo cui le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali.

In buona sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.

Il dubbio interpretativo non si è mai posto, invece, per il contratto di locazione a canone libero, ossia quello 4+4, dove appunto la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare equivoci. Sicché anche in tale caso, dopo i primi 4 anni di validità del contratto, e i successivi 4 di rinnovo automatico (salvo le cause indicate sopra), la locazione si rinnova sempre di volta in volta di 4 anni, fino alla comunicazione di recesso da parte di uno dei soggetti.

Durata differente o più breve

La previsione di un termine più breve o la mancata indicazione di un termine comportano la nullità della clausola e l’applicazione automatica del termine minimo previsto dalla legge. Gli accordi territoriali possono prevedere contratti più lunghi rispetto alla durata fissata dalla legge, bilanciando la durata con aumenti del canone.

Allo stesso modo, deve ritenersi nulla la clausola con la quale il conduttore rinunci preventivamente al rinnovo automatico del rapporto alla prima scadenza.

Contratto di affitto 3+2: quali caratteristiche?

Il contratto di affitto 3+2, meglio detto “a canone concordato” consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, con un massimo e un minimo. Le soglie vengono fissate, a livello locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia con quelle maggiormente rappresentative degli inquilini. In mancanza di accordo locale.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosiddetto “4+4”). Per il contratto di affitto “concordato”, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10%, invece, che del 21%. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

È obbligatorio utilizzare il modello di locazione a canone concordato predisposto dalla legge per tutto il territorio nazionale (Allegato A – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017).

Le parti devono attenersi alle condizioni contenute nel modello stesso e, quanto al canone ed alla durata, devono conformarsi al contenuto dello specifico accordo territoriale. In caso contrario, le previsioni contrastanti vengono sostituite di diritto con quelle di legge e con quelle contenute negli accordi.

In particolare, le parti devono attenersi alle modalità di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore stabilite nelle Tabelle ministeriali (Allegato D – DM Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017). Queste tabelle sono parte integrante dei contratti.

Il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il locatore deve dare documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio (ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale”).

note

[1] Art. 2 co. 5 legge n. 431/1998: «I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalita di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto ad attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

[2] Art. 19 bis del Dl 34/2019 (inserito dalla legge di conversione 58/2019). In forza di tale norma è stato stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

 

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07

CANONE DI AFFITTO riduzione e Nuovo modello RLI e istruzioni registrazione

Nuovo modello RLI e istruzioni dell’Agenzia delle Entrate aggiornate: non solo per la registrazione del contratto, ma anche per la riduzione del canone d’affitto bisognerà utilizzare il modulo apposito, obbligatorio dal 1° settembre 2020.

Nuovo modello RLI e istruzioni registrazione e riduzione canone affitto

Il modulo RLI e le relative istruzioni di compilazione sono stati aggiornati dall’Agenzia delle Entrate in considerazione delle nuove esigenze emerse a causa dell’epidemia da Covid-19: la rinegoziazione del canone d’affitto, effettuata precedentemente mediante il modello 69, passa ora tramite il software apposito.

L’utilizzo del modello RLI per la rinegoziazione del canone sarà obbligatorio dal 1° settembre 2020. Nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate tutti i dettagli su come fare.

Nuovo modello RLI e istruzioni dell’Agenzia delle Entrate

Non cambiano le istruzioni per la registrazione del contratto d’affitto tramite il modello RLI che, tuttavia, contiene una nuova voce in merito nell’elenco degli adempimenti successivi.

Con l’aggiornamento del 3 luglio 2020, all’interno del Quadro A, Sezione I, viene aggiunta la voce “Rinegoziazione del canone”.

Come comunicato dall’Agenzia delle Entrate, si ricorda che non sono dovute le imposte di registro e di bollo nel caso di riduzione del canone del contratto di affitto.

Le informazioni nel dettaglio sulla rinegoziazione del canone d’affitto andranno inserite nella Sezione II del modello RLI, indicando il codice 8 nella casella “adempimenti successivi”, il nuovo canone rinegoziato, i riferimenti del contratto ed i dati del richiedente.

Modello RLI aggiornato il 3 luglio 2020
Scarica il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto ed adempimenti successivi
Modello RLI aggiornato il 3 luglio 2020
Scarica il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti d’affitto ed adempimenti successivi

Modello RLI obbligatorio per riduzione o aumento canone affitto dal 1° settembre 2020

Dal 3 luglio e fino alla fine del mese di agosto si potrà utilizzare, alternativamente, il modello RLI o il classico modello 69. A partire dal 1° settembre 2020 la rinegoziazione del canone d’affitto passa obbligatoriamente dal software e dalla modulistica telematica dell’Agenzia delle Entrate.

Un cambio di passo che è effetto diretto del numero elevato di comunicazioni per la riduzione del canone d’affitto pervenute all’Agenzia delle Entrate negli ultimi mesi, complice la crisi innescata dal Covid-19.

Una crisi che porta quindi all’implementazione dei servizi online dell’Agenzia delle Entrate.

Non cambiano le modalità di registrazione del contratto d’affitto ed adempimenti successivi. Il modello RLI compilato nelle sezioni di interesse potrà essere presentato:

  • in forma cartacea, presso l’ufficio competente,
  • tramite l’applicativo RLI web;
  • tramite il software RLI da scaricare ed installare sul proprio PC.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla pagina informativa dell’Agenzia delle Entrate.

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02

Negozi, affitti concordati – come cambia la cedolare nel 2020

Il perimetro della cedolare secca sugli affitti cambia con la manovra di Bilancio e il Milleproroghe. Esclusa per i negozi. Confermata al 10% sulle locazioni concordate. In bilico – anzi, di più – nei Comuni colpiti da calamità naturali.

Negozi per ora esclusi. Il viceministro dell’Economia, Antonio Misiani, ha chiuso la porta a un rinnovo della cedolare sulle locazioni commerciali nel Milleproroghe. Se ne parlerà – ha detto – con la manovra per il 2021. Ad oggi, quindi, la cedolare resta applicabile ai soli contratti stipulati nel corso del 2020. Di fatto, oggi l’opzione per la cedolare è possibile solo per chi ha siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019 e si è dimenticato di registrarla alle Entrate entro i 30 giorni previsti. In questi casi, infatti, si può sempre fare il ravvedimento con opzione tardiva per la tassa piatta. Ma – a scanso di astuzie – il contratto deve essere “davvero” stato stipulato nel 2019, anche se magari con decorrenza dal 1° febbraio o 1° marzo 2020.

Interessante anche la possibilità aperta dalle Entrate con l’interpello 297/2019, che ha ammesso la cedolare anche per le locazioni commerciali per le quali si è verificata la proroga nel 2019. Anche in questi casi il locatore potrebbe fare l’opzione tardiva nel 2020.

Le locazioni stipulate o prorogate nel 2019, naturalmente, mantengono la cedolare anche quest’anno e fino alla scadenza del contratto (o a revoca).

Affitti liberi. Tutto tranquillo sul fronte della cedolare “ordinaria” al 21% sui contratti a canone di mercato per le abitazioni. Non necessitava di conferme e resta normalmente in vigore.

Locazioni brevi e ritenuta. Anche per le locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni (per le quali la registrazione del contratto alle Entrate è facoltativa) continua ad applicarsi la cedolare al 21 per cento. L’unica incognita, qui, deriva dal contenzioso sulla ritenuta – sempre al 21% – che non viene applicata dai portali come Airbnb, Booking e altri. Il 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato (ordinanza 6219/2019 del 18 settembre) ha rinviato la questione alla Corte di giustizia europea. In attesa di una decisione, i locatori che si vedono accreditare il canone senza ritenuta non rischiano sanzioni, ma hanno l’onere pagare normalmente le imposte (cedolare o Irpef, per chi non opta per il regime agevolato).

Affitti concordati con il 10%. Confermata – senza scadenze – la cedolare al 10% per le locazioni residenziali a canone calmierato. Il prelievo ridotto riguarda i contratti siglati nei Comuni ad alta tensione abitativa – e negli altri indicati nella delibera del Cipe – secondo le intese locali tra sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini (i classici contratti 3+2).

Per questi affitti, inoltre, la manovra 2020 mantiene, anche con la nuova Imu, la riduzione del 25% in vigore dal 2016 per Imu e Tasi.

Comuni colpiti da calamità. La possibilità di applicare la cedolare anche ai contratti concordati stipulati nei Comuni colpiti da calamità (con stato d’emergenza dichiarato tra la primavera 2009 e il 2014) si è persa tra i rimandi di legge. Questo perché, nel confermare la cedolare al 10%, la manovra ha modificato la norma istitutiva della tassa piatta (l’articolo 3 del Dlgs 23/2021). Senza toccare né la norma speciale del 2014, che aveva ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo 2014-2019, né l’altra norma speciale che l’aveva estesa ai Comuni colpiti da calamità.

Quindi, oggi c’è una legge che dice che «la disposizione di cui al comma 1» vale anche per i contratti siglati in Comuni disastrati (è il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl 47/2014). Peccato, però, che quel «comma 1» dica solo che l’aliquota tipica dei contratti concordati (all’epoca al 15%) viene ridotta al 10% per le annualità 2014-2019.

Ora siamo nel 2020 e l’aliquota del 15% è stata portata al 10% nella sua norma d’origine. Si può sostenere che la cedolare in caso di calamità è stata prorogata in modo implicito? Un articolo pubblicato su FiscoOggi delle Entrate sembra aprire uno spiraglio, ma è a titolo personale («a parere dello scrivente», si legge) e non ci sono prese di posizioni ufficiali del Fisco. La lettera della legge, d’altra parte, è chiara; e va nella direzione del “no”. Tant’è che Confedilizia ha chiesto la proroga espressa, ottenendo un impegno in tal senso da parte del sottosegretario all’Economia, Maria Cecilia Guerra.

La scelta dei locatori. Chi oggi deve stipulare un contratto d’affitto in un Comune colpito da calamità deve valutare bene il da farsi: può tagliare la testa al toro e siglare un contratto libero (21%); oppure potrebbe stipulare un contratto a canone concordato, scommettendo su una futura apertura del Fisco o su una modifica di legge. Se però l’azzardo va male, si troverà con un canone inferiore a quello di mercato (il contratto 3+2 sarà infatti valido e vincolante con l’inquilino) e un’aliquota di cedolare al 21 per cento. Inoltre, non si può escludere che qualche ufficio territoriale del Fisco attacchi la registrazione del contratto agevolato con opzione per la cedolare, contestando il mancato versamento dell’imposta di registro e del bollo, trattando cioè il locatore come un soggetto in tassazione ordinaria.

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01

IN CEDOLARE NIENTE IMPOSTA PER AFFITTO CON FIDEIUSSIONI

L’articolo 1-bis del Dl 16/2012, in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011 stabilisce: «Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo».Il canone di locazione per contratti di immobili a uso abitativo può essere assoggettato in via opzionale alla cedolare secca, imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione; la cedolare secca al 21% o al 10% sostituisce le imposte di bollo e di registro anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di affitto. Allo stesso modo, quindi, la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro dovuta in caso di inserimento di un garante nel contratto. Invece la registrazione di un contratto di fideiussione comporta il pagamento di un’imposta pari allo 0,5% dell’importo garantito; per i contratti di locazione, qualora non assoggettati al regime fiscale agevolato della cedolare secca, l’imposta si calcola moltiplicando l’aliquota per la durata del contratto, fatta esclusione delle proroghe.
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