Category Archives: AFFITTO / LOCAZIONE – aspetti contrattuali

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ISTAT: affitto medio pari a 399 euro

In Italia, il 18,7% delle famiglie paga un affitto per l’abitazione in cui vive.

La percentuale va dal minimo delle Isole (13,7%) al massimo del Nord-ovest (20,2%). La spesa media per le famiglie che pagano un affitto è di 399 euro mensili a livello nazionale, più alta nel Centro (461 euro) e nel Nord (420 euro nel Nord-ovest e 425 euro nel Nord-est) rispetto a Sud (316 euro) e Isole (309 euro).

La quota più elevata di famiglie in affitto si registra nei comuni centro delle aree metropolitane(27,7%) e nei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti (21,0%), rispetto al 14,8% dei comuni fino a 50mila abitanti che non appartengono alla cerchia periferica delle aree metropolitane. Nei comuni centro di area metropolitana si paga mediamente un affitto pari a 487 euro mensili, 83 euro in più della media dei comuni periferia delle aree metropolitane o con almeno 50mila abitanti, e 142 euro in più dei comuni fino a 50mila abitanti che non fanno parte della periferia delle aree metropolitane.

Paga un mutuo il 19,2% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,6 milioni). La quota di famiglie proprietarie che pagano un mutuo è maggiore nel Nord (24,9% nel Nord-ovest e 22,3% nel Nord-est) e nel Centro (20,7%) rispetto a Sud (10,8%) e Isole (11,6%). Dal punto di vista economico e contabile, questa voce di bilancio è un investimento, e non rientra quindi nel computo della spesa per consumi; ciononostante, per le famiglie che lo sostengono rappresenta un esborso consistente e pari, in media, a 565 euro mensili.

La spesa per consumi, comprensiva degli affitti figurativi, è molto differenziata in base al titolo di godimento dell’abitazione (affitto; proprietà; usufrutto o uso gratuito): è pari a 2.813 euro mensili per le famiglie in abitazione di proprietà (di cui il 35,7% destinato ad Abitazione, acqua, elettricità, gas e altri combustibili); si attesta a 2.150 euro mensili per le famiglie in usufrutto o uso gratuito (il 34,3% dei quali destinati al capitolo abitazione); per le famiglie in affitto è 1.855 euro mensili (con l’abitazione che pesa per il 32,3%, di cui due terzi per l’affitto dell’abitazione principale, pari a oltre un quinto della spesa complessiva).

Al netto degli affitti figurativi, la spesa per consumi sostenuta dalle famiglie scende a 2.074 euro per le proprietarie e a 1.595 per quelle in usufrutto o uso gratuito; conseguentemente, muta anche la quota destinata all’abitazione: passa infatti, rispettivamente, dal 35,7% al 12,7% per le prime e dal 34,3% all’11,5% per le seconde.

Considerando, quindi, i soli esborsi realmente sostenuti, le famiglie in affitto hanno, rispetto al resto delle famiglie, minori risorse da destinare agli altri capitoli di spesa; ciò vale in particolare per le quote destinate a Trasporti (11,5% rispetto al 15,4% delle altre famiglie proprietarie, in usufrutto o in uso gratuito), Ricreazione, spettacoli e cultura (4,5% contro 6,9%), Servizi ricettivi e di ristorazione (5,0% contro 6,9%), Servizi sanitari e per la salute (4,6% contro 6,4%), Abbigliamento e calzature (4,8% contro 6,2%) e Mobili, articoli e altri servizi per la casa (3,9% contro 5,8%).

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ISTAT variazione mese per mese degli ultimi 24 mesi

MESE ANNO VARIAZIONE ANNUALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% VARIAZIONE BIENNALE 100% VARIAZIONE RIDOTTA 75% GAZZETTA UFFICIALE N.
Marzo 2019 0,8 0,600 1,5 1,125 102 del 3-5-19 pag. 56
Febbraio 2019 0,8 0,600 1,3 0,975 74 del 28-3-19 pag. 55
Gennaio 2019 0,7 0,525 1,6 1,200 in pubblicazione
Dicembre 2018 1,0 0,75 1,8 1,350 25 del 30-1-19 pag. 21
Novembre 2018 1,4 1,050 2,2 1,650 4 del 5-1-19 pag. 12
Ottobre 2018 1,5 1,125 2,4 1,800 281 del 3-12-18 pag. 156
Settembre 2018 1,3 0,975 2,4 1,800 264 del 13-11-18 pag. 49
Agosto 2018 1,5 1,125 2,7 2,025 229 del 2-10-18 pag. 23
Luglio 2018 1,5 1,125 2,5 1,875 203 del 1-9-18 pag. 19
Giugno 2018 1,2 0,900 2,3 1,725 188 del 14-8-18 pag. 55
Maggio 2018 0,9 0,675 2,3 1,725 145 del 25-6-18 pag. 27
Aprile 2018 0,4 0,300 2,1 1,575 145 del 25-6-18 pag. 26
Marzo 2018 0,7 0,525 2,1 1,575 139 del 18-6-18 pag. 56
Febbraio 2018 0,5 0,375 2,0 1,500 75 del 30-3-18 pag. 16
Gennaio 2018 0,9 0,675 1,8 1,350 62 del 15-3-18 pag. 27
Dicembre 2017 0,8 0,600 1,2 0,900 26 del 1-2-18 pag. 14
Novembre 2017 0,8 0,600 0,9 0,675 4 del 5-1-18 pag. 24
Ottobre 2017 0,9 0,675 0,8 0,600 278 del 28-11-17 pag. 32
Settembre 2017 1,1 0,825 1,2 0,900 252 del 27-10-17 pag. 53
Agosto 2017 1,2 0,900 1,1 0,825 230 del 2-10-17 pag. 17
Luglio 2017 1.0 0,750 0,9 0,675 202 del 30-8-17 pag. 27
Giugno 2017 1,1 0,825 0,8 0,600 177 del 31-7-17 pag. 156
Maggio 2017 1,4 1,050 1,0 0,750 148 del 27-6-17 pag. 96
Aprile 2017 1,7 1,275 1,3 0,975 230 del 2-10-17 pag. 17
Marzo 2017 1,4 1,050 1,1 0,825 99 del 29-4-17 pag. 99

Per ulteriori dati rivolgersi a  SAM servizi su Misura di Fava Lorena 3472344028

N.B.: L’indice di riferimento è il FOI  (Famiglie Operai Impiegati)

I dati nella Tabella servono a calcolare l’aggiornamento del canone di locazione “Patti in deroga”, in base alla variazione annuale dei prezzi rilevata dall’Istat al 75%. Riportiamo anche il dato delle variazioni biennali, utile per aggiornare alcuni canoni per “usi diversi”. Occorre fare riferimento alla variazione registrata nel mese di decorrenza del contratto. L’aumento ha effetto solo dal mese successivo alla richiesta del proprietario.

 

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CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE imposta di registro

Cessione del contratto di locazione si perfeziona con il pagamento dell’imposta di registro di importo fisso o variabile a seconda del tipo di cessione.

Le parti del contratto possono stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso. In qualunque momento.

La durata del contratto di locazione viene concordata tra le parti ma non può mai essere superiore ai trent’anni.

Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di quattro anni e alla scadenza può essere rinnovato per un periodo ulteriore di quattro anni.

Mmentre, per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata sessennale.

Vediamo, di seguito le caratteristiche della cessione del contratto di locazione.

Cessione del contratto di locazione: disciplina civilistica

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta.

La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario.

La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto.

Normativa sulla cessione del contratto

La Legge n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione, detta norme speciali inderogabili per la cessione del contratto di locazione di immobili urbani. Preoccupandosi di tutelare la posizione del conduttore per esigenze sociali o economiche.

In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato.

Iin tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore.

Vediamo le ipotesi più comuni per i contratti di locazione ad uso abitativo e non:

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della Legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi.

Iil diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto.

Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo

Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della Legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto).

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale.

Ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione.

Adempimenti

Per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione, è necessario comunicare all’altro soggetto tramite lettera la propria volontà di effettuare la cessione, mezzo raccomandata.

Se tale volontà è determinata da gravi motivi, essi devono essere riportati nella lettera. Il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera.

Se la parte che vuole cessare il contratto è il locatore, perché ha intenzione di avviare lavori di ristrutturazione, restauro o demolizione, oppure per mutare l’uso a cui l’immobile è destinato, può esercitare il rifiuto del rinnovo.

Esso sarà obbligato a comunicare tale decisione in una lettera, tramite raccomandata, con un preavviso di sei mesi (se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di dodici mesi) alla scadenza del contratto, specificando il motivo della sua volontà.

Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, il cui importo, fisso o in percentuale dipende dalle varie tipologie di contratto che vogliamo cedere.

Vediamo in dettaglio le varie casistiche:

  • Cessione del contratto di locazione di immobili urbani e diversi da quelli urbani con corrispettivo –   La cessione del contratto di locazione di immobili urbani è soggetta al versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (articolo 43, comma 1, lettera d), del Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986). L’aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto (articolo 31, comma 1, del Testo unico). L’imposta di registro da applicare è 2% sul valore delle prestazioni ancora da eseguire. Naturalmente, in tutti i casi, l’ammontare minimo dell’imposta dovuta per la cessione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili urbani, non può essere inferiore a €. 67,00 (articolo 5, nota II, della tariffa, parte I);
  • Cessione del contratto di comodato o contratti a titolo gratuito – Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito, e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro è fissata nella misura fissa di €. 67,00, non essendo, ai sensi dell’articolo 21, comma 18, lettera b), della legge n. 449 del 1997.

Cessione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca

Per quanto attiene alla cessione del contratto di locazione per il quale sia stata correttamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nelle risposte alle FAQ pubblicate sul proprio sito internet il 20.1.2015, l’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto.

Pertanto, ove la cessione del contratto riguardi un contratto di locazione per il quale è stata correttamente operata l’opzione per la cedolare secca, è comunque dovuta l’imposta di registro:

  • di €. 67,00, se la cessione avviene senza corrispettivo;
  • del 2% in caso di cessione con corrispettivo.

Subentro ex lege nel contratto di locazione

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che determina la sostituzione dell’originario locatore con il nuovo proprietario/locatore.

Tale avvicendamento nel lato proprietario del contratto di locazione viene comunemente denominato “subentro” del nuovo acquirente e costituisce una conseguenza della vendita espressamente prevista:

  • Sia dal codice civile, atteso che l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
  • Sia dalle leggi speciali in materia di locazioni, posto che gli artt. 7 e 41 della Legge n. 392/78 sanciscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.

Ne deriva che la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente (anche contro la volontà dalle parti) l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario. Senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione.

Ulteriori ipotesi di subentro ex lege

Una situazione di “subentro” ex lege, simile a quella sopra illustrata, si verifica anche nell’ipotesi di:

  • morte del conduttore (art. 6 della Legge n. 392/78);
  • cessione di azienda (art. 2558 c.c.).

Nelle ipotesi di “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione la sostituzione del contraente non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione.

Pertanto, l’imposta di registro sulla cessione della locazione non sembrerebbe dovuta.

Modello RLI

Conferma di tale impostazione è fornita dalle Istruzioni al modello RLI, ove si trova una precisazione, nella sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” alla registrazione, secondo la quale le istruzioni previste per la cessione del contratto si applicano anche nei casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione).

In questo caso non è dovuta imposta. Inoltre, in sede di subentro può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca.

Da queste indicazioni si desume chiaramente che, in caso di subentro dell’acquirente dell’immobile nel contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato o di subentro dell’erede nella titolarità dell’immobile locato:

  • Non è dovuta l’imposta di registro sulla cessione del contratto (né nella misura fissa di €. 67,00, né in misura proporzionale);
  • La presentazione del modello RLI consente al subentrante di esprimere l’opzione per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta di registro

In base all’articolo 17 del Testo unico Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986, per la cessione del contratto di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, l’imposta di registro, autoliquidata dalle parti, va versata entro il termine di 30 giorni.

Il relativo attestato di versamento va presentato all’ufficio delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 20 giorni dal pagamento.

Lo scopo della disposizione è quello di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate le vicende giuridiche del contratto, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione.

Tale scopo evidentemente viene oggi assolto dalla informatizzazione dei versamenti effettuati, ma, in assenza di una abrogazione della norma di legge, l’obbligo di comunicazione continua a sussistere.

Sia nei casi di cessione del contratto di locazione con corrispettivo, che in quelli senza corrispettivo, l’imposta va versata con modello F24 Elide indicando il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando il codice fiscale della nuova controparte nel campo “codice fiscale del coobligato“.

Compilazione modello RLI: Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione, nella sezione II, del modello RLI, occorre indicare:

  • nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, il codice 3;
  • nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, il giorno, il mese e l’anno in cui la cessione si è verificata;
  • nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, il prezzo pattuito per la cessione, ove le parti lo abbiano convenuto;
  • in corrispondenza dell’area “riferimento del contratto”, i dati di registrazione del contratto;
  • l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, nella casella “cedolare secca”.

In caso di cessione del contratto deve essere compilato il quadro B del modello RLI riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario.

Si ricorda che le istruzioni previste per la cessione del contratto di locazione si applicano anche ai casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge.

Ad esempio un trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione.

Omesso versamento dell’imposta di registro

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata (ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%).

L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di €. 67,00) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%).

Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

  • €. 20,10 (30% di €. 67,00) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
  • €. 10,05 (15% di €. 67,00) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
  • €. 10,05 ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

Computo dei giorni di ritardo

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

  • del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento.

Si rileva, infine, che la sanzione (pari a €. 67,00 o €. 35,00) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n.23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a €. 20,10 o €. 10,05) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Ravvedimento operoso

Per la cessione di contratti di locazione e affitto di immobili, siti nel territorio dello Stato, non essendovi, di regola, obbligo di registrazione, ma solo di versamento, il tardivo pagamento potrà essere regolarizzato, utilizzando il nuovo ravvedimento operoso.

Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari:

  • All’1,5% dell’imposta non versata, ridotto a un quindicesimo per giorno di ritardo se questo non è superiore a 14 giorni;
  • All’1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
  • L’1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
  • Al 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
  • Al 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
  • Il 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
  • Al 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della Legge n. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Ravvedimento di atto da registrare

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte:

  • Sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni;
  • Del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
  • Del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
  • Infine, del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte.

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Locazioni, i prezzi tornano a salire

I dati del Rapporto sulle locazioni 2017 di Solo Affitti che evidenzia un mercato in ripresa, anche se non mancano eccezioni importanti nelle grandi città.

Ad essere più vivace e dinamico è soprattutto il mercato delle locazioni di monolocali, trilocali e quadrilocali (+2,8% ciascuno), anche con andamenti diversi nelle differenti città. Interessante notare che, sotto il profilo fiscale, oltre il 90% dei proprietari opti per lacedolare secca, associata in ben il 64,5% dei casi ai contratti a canone concordato.

In cima alla lista dei capoluoghi in cui si registrano gli aumenti maggiori per le case non arredate Cagliari (+12,0%), seguita da Genova (+11,4%) e Venezia (+9,1%). I maggiori cali si registrano a Catanzaro (-10,0%), Palermo (-7,2%), Perugia (-5,3%), Roma (-4,1%, -5,5% per gli immobili arredati) e Firenze (-1,4%). Questi cali, soprattutto in città come Roma, vengono spiegati con la tendenza ad affittare case maggiormente periferichee/o con metrature più piccole, per poter sostenere meglio, riducendoli, i costi. Diversamente Milano era stato il primo capoluogo a lanciare segnali di ripresa del mercato degli affitti (+6,7% nel 2014, sul 2013) e oggi fa registrare un aumento del +0,8% per le case non ammobiliate e del +8% per quelle arredate. Hanno invertito la tendenza dello scorso anno invece Bari (+8,3% contro il +-5,4%) e Campobasso (+7,8% contro il -4,9%).

A livello territoriale si registrano notevoli differenze a livello di canoni medi tra Roma (789 euro), Milano (938 euro), Firenze (652 euro), Venezia (631 euro), Trento (591 euro), Bologna (589 euro) e Napoli (572 euro). I prezzi più bassi sono a Catanzaro (327 euro), seguita da Perugia (356 euro), Potenza (367 euro), Campobasso (391 euro) e Palermo (393 euro).

L’affitto risulta la scelta preferita da:

  •  studenti, passati dal 16,2% al 20,1% in particolare a Bari con il 35%, Firenze con il 40%, Milano con il 35% e Trieste con il 40%;
  • turisti,passati dallo 0,8% al 2,1%;
  • lavoratori in trasferta, passati dal 27% al 30,3%, soprattutto a Bologna con il 56,7%) e Trieste con il 55%;
  • mentre scende dal 55,9% del 2016 al 47,5% del 2017 la quota di inquilini che sceglie la casa in affitto come “abitazione principale”, opzione preferita a Napoli con il 70% e Campobasso con il 80%.

Per affittare una casa si impiegano in media 2,1 mesi (1,8 nel centro città e 2,6 in periferia). Il record per le trattative più lunghe spetta ad Aosta (3,5 mesi) e Napoli (3,4), mentre i tempi sono più rapidi a Cagliari (0,9 mesi), Bologna (1,3) e Firenze (1,3).

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AFFITTI AGEVOLATI -CRITERI E NUOVI PICCOLI COMUNI

Numero di locali, pertinenze, classe energetica, valore di mercato: i criteri per gli accordi territoriali sugli affitti agevolati e lo stato di attuazione.

Nel primo anno di applicazione dei nuovi criteri per gli affitti a canone concordato, sono una decina gli accordi firmati o aggiornati in base alla nuova normativa, ossia il DM Infrastrutture del 15 gennaio 2015 sui contratti di locazione territoriali, di natura transitoria o destinati agli studenti universitari. In pratica, vengono definiti i parametri attraverso i quali si determina l’importo degli affitti: in primis valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie in base a categorie e classi catastali.

Ognuna di queste categorie prevede fasce di oscillazione, che dipendono da una serie di caratteristiche (stato dell’alloggio, manutenzione, aree comuni, pertinenze, classe energetica).

In base all’articolo 1 del decreto del 15 settembre, nella determinazione del canone si tiene conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio, stato di manutenzione (anche dell’intero stabile), pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina), presenza di spazi comuni (cortili, aree a  verde, impianti sportivi interni), dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria), eventuale dotazione di mobilio.

Nella domanda bisogna segnalare numeri dei vani, elementi accessori (soffitta, cantina, box), estremi catastali, prestazione energetica, sicurezza impianti, tabelle millesimali, bisogna segnalare se l’appartamento è ammobiliato.

Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca oppure l’aggiornamento in base all’indice ISTAT, con rivalutazione che non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

I contratti di locazione transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (mobilità lavorativa o  connessa allo studio, apprendistato e formazione professionale, disoccupazione). Quelli per gli studenti universitari possono essere stipulati nei Comuni sede di atenei e istituti di istruzione superiore, per inquilini studenti che risiedono in un altro Comune (studenti fuori sede), e possono essere stipulati anche dalle aziende per il diritto allo studio.

ecco gli accordi territoriali aggiornati in base a questi criteri: Sesto San Giovanni, Bergamo, Jesolo, Montebelluna (TV), Verona, Udine e comuni della Provincia, Bologna area metropolitana, Firenze, Grosseto, Catanzaro, Ragusa, Modica e Vittoria (RG).

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l’aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Contratti di locazione a canone concordato in versione aggiornata. Entra nel testo la cedolare secca, arriva  la possibilità di avere l’aliquota ridotta per i contratti transitori anche nei comuni più piccoli e scatta il diritto allo sconto anche in caso di contratti con dottorandi o studenti iscritti ai master e non più solo per gli iscritti a corsi di laurea. Le novità in un decreto del Ministero della infrastrutture che detta le regole per la stipula di nuovi accordi territoriali per il canone tra associazioni dei proprietari e degli inquilini, e  nuovi modelli standard per i contratti. Rientrano nella tipologia i contratti con durata di tre anni più due, quelli per studenti (da 6 a 36 mesi ), e per i contratti transitori (da 1 a 18 mesi). E in caso di contrasti con l’inquilino sarà possibile attivare commissioni di conciliazione ad hoc.

Le agevolazioni per il canone concordato.  Il decreto contiene in sostanza uno svecchiamento delle regole per gli accordi, e  l’obbligo di utilizzare il canone concordato in tutti i comuni con almeno 10.000 abitanti.  Se da un lato può sembrare una norma rigida, in realtà questa è l’occasione offerta a chi stipula un contratto di locazione con durata di tre anni più due, transitorio o per studenti, di usufruire usufruire dell’aliquota della cedolare al 10% di qui a fine anno (se non ci saranno novità l’aliquota agevolata tornerà al 15% dal 2018, contro il 21% dei contratti liberi). Come chiarito di recente dall’Agenzia delle entrate, infatti, si ha diritto all’aliquota  ridotta a fronte di un contratto a canone concordato, a prescindere dal fatto che si tratti o meno di un comune ad alta tensione abitativa e a prescindere dalla durata e dalla tipologia del contratto stesso. L’agevolazione fiscale, infatti,  è legata esclusivamente al fatto che il canone non è liberamente contrattabile tra le parti e non ad altri parametri di riferimento.

Registrazione e comunicazione all’amministratore.  Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi  dei contratti. La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca. Vien poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all’amministratore di condominio. Oltre a informarlo sui dati dell’inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione. Non è prevista, invece, la consegna all’amministratore-di-una-copia-del-contratto.

Contratti transitori sempre agevolati. Per quel che riguarda  invece i  contratti transitori,  quando  l’accordo territoriale non c’è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all’incirca la stessa popolazione. In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10%  anche prima della stipula dei nuovi accordi.  Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo-con-l’aliquota-ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi. Il decreto consente poi di ottenere l’aliquota ridotta anche per chi affitta l’appartamento a dottorandi o iscritti a master. Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea. Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i  corsi di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.  Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

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