Category Archives: INFORMAZIONI VARIE sotto la lente

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SUPERBONUS in caso di usufrutto, comodato, multiproprietà, successione. Tutte le risposte

Il comodatario può accedere al Superbonus a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che il proprietario sia d’accordo

Lunedì 5 Ottobre 2020

Com’è noto, l’elenco dei beneficiari del Superbonus 110% previsto dal Decreto Rilancio comprende: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento; Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Questo elenco, però, lascia ancora aperto lo spazio ad alcuni dubbi, a cui danno risposta le FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e, da ultimo, il documento esaustivo di domande e risposte predisposto dal sottosegretario Villarosa. Pubblichiamo di seguito le FAQ relative a casi particolari come locazione, usufrutto, comodato, multiproprietà, successione.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del
proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Se l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi è oggetto di trasferimento di proprietà, l’acquirente (o donatario) può godere del Superbonus in relazione alle spese sostenute dal dante causa?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).

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Scade martedì 16 giugno il versamento dell’acconto nuova IMU 2020.

Con la Legge di Bilancio 2020 (L.160/2019) è stata istituita la nuova IMU che incorpora (eliminandola) la TASI, semplificando, in certa misura, i tributi locali.

Quindi dal 2020 la TASI non è più presente (molti sono convinti che sia ancora attiva) e rimane solo IMU.

E’ chiaro che anche la quota inquilino non è più presente. E quindi in pratica il proprietario torna a pagare come IMU quella che era la quota inquilino TASI. E’ anche evidente che l’inquilino/utilizzatore che negli ultimi anni ha pagato la quota TASI di sua spettanza, da quest’anno non la pagherà più.

L’importo si paga in base ai semestri ma in sede di prima applicazione si paga il 50% di quanto versato come IMU e TASI nel 2019. In realtà la prima applicazione sta creando qualche problema in quanto il 50% del 2019 a volte fa riferimento ad un calcoilo dell’imposta che considera anche la quota inquilino e altre possibili riduzioni che però non sono più previste nel 2020. Del resto quella che era la quota inquilino non è che non si paga. Si pagherà comunque a conguaglio con la rata di dicembre.

Sempre per l’acconto, il MEF ha fornito indicazioni (Circolare 1/DF del 18 Marzo 2020) su come gestire la “prima applicazione” nei diversi casi dove questa non è proprio lineare, indicando le differenti possibilità che si possono presentare per il pagamento dell’acconto nei casi esaminati.

A questo link trovate ulteriori dettagli sulla nuova IMU:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/nuova_imu_2020.php

Al link seguente lo stralcio della 160/2019 con i commi che si riferiscono alla nuova IMU:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/nuova-imu-legge-di-bilancio-2020.php

Al link seguente sono presenti informazioni sul Calcolo IMU versione 2020 e sulle modifiche apportate:
https://www.amministrazionicomunali.it/imu/guida-imu-2020.php

Con gli ultimi aggiornamenti abbiamo introdotto sul calcolo l’esenzione prima rata IMU per gli immobili delle attività turistico-ricettive come previsto dal Decreto Rilancio (Art.177, comma 1) e inserito il nuovo codice tributo istituito dall’Agenzia delle Entrate per i beni merce (Codice tributo 3939 risoluzione 29/E del 29/05/2020).

In merito al Decreto Rilancio, abbiamo letto su internet articoli che parlano in maniera errata di esenzione dell’IMU. L’esenzione IMU spetta solo per la prima rata e solo per le attività economiche effettivamente riportate in decreto e in particolare, per la lettera b) del comma 1, dove sono specificate le numerose attività interessate, dove il proprietario è anche gestore dell’attività.

Un’altra modifica che abbiamo introdotto è la possibilità di gestire una differente data di scadenza per l’IMU per il calcolo corretto di sanzione e interessi con il ravvedimento operoso. Alcuni (pochi) comuni hanno già deliberato il differimento della scadenza dell’acconto. Per i Comuni censiti questa possibilità è presente da sistema, per i non censiti è possibile modificare la data in corrispondenza della modifica dell’importo minimo di versamento dovuto.

Il differimento deriva in particolare dal comma 777, lettera b) della Legge 160/2019 che permette ai Comuni di differire le date di scadenza per i tributi locali in particolari situazioni. E’ innegabile che l’emergenza Covid-19 è una situazione più che particolare.

Il MEF ieri 8 maggio ha pubblicato una risoluzione (Risoluzione 5/DF) che chiarisce la possibilità di applicazione del differimento della scadenza IMU da parte dei Comuni, specificando in particolare che il differimento si può applicare sulla quota comunale e non statale (Gruppo D, Codice tributo 3925) dell’imposta (anche se secondo alcuni questa tesi non sarebbe corretta).

A proposito di scadenze di pagamento, ricordiamo che, con il Decreto Fiscale 2020, per i tributi non pagati negli ultimi 5 anni è possibile utilizzare il ravvedimento operoso lunghissimo (oltre l’anno e fino ai 5 anni previsti per il recupero dell’imposta da parte del Comune) con una sanzione ridotta (4,29% dopo il primo e del 5% dopo il secondo anno) e interessi che in questi ultimi anni sono molto bassi. Sempre che il Comune non abbia già avviato l’attività di accertamento.


 

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Superbonus al 110%: unifamiliare come definire

Indipendenza funzionale abitativa e unicità dell’unità immobiliare sono requisiti essenziali per definire questo ambito. Spesso la definizione salta fuori per avere accesso a particolari benefici di natura fiscale o di tipo urbanistico. Il più conosciuto è l’esenzione dal pagamento del contributo di costruzione nelle ristrutturazioni per edifici unifamiliari, inizialmente introdotto con la L. 10/1977 per motivi di “equità fiscale”. Poi tale esenzione è stata mantenuta con trasposizione nel Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 all’articolo 17 comma 3, il quale prevede che il contributo di costruzione non è dovuto: b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; Diciamo che l’assenza di una definizione precisa e uniforme di “edificio unifamiliare” ha sollevato problematiche da più parti, in particolare nei contenziosi di natura amministrativa. Infatti da una parte c’erano coloro che ritenevano di aver diritto all’esenzione degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, dall’altra c’erano i comuni che ritenevano di poter esigere tali importi. Di recente la definizione di edificio unifamiliare è divenuta rilevante per individuare gli interventi soggetti o meno al neonato “Superbonus 110%” relativi ad alcune particolari tipologie di intervento normalmente rientranti in Ecobonus e Sismabonus. Nel momento in cui scrivo tale provvedimento normativo è stato pubblicato, e ha individuato una serie di esclusioni: tra queste compare anche l’edificio unifamiliare. Il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) infatti esclude dal beneficio gli edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale. Detto questo, si rammenta che la definizione di edificio unifamiliare non è sempre stata uniforme, e sopratutto può essere stata utilizzata in termini e modalità diverse in base ai rispettivi ambiti: fiscale, urbanistico, catastale, ecc. Per questi motivi, la giurisprudenza ha più volte fornito definizioni in tal senso; nel 2016 il legislatore nazionale ha provveduto a uniformare alcune principali definizioni in ambito urbanistico edilizio, tra cui il famigerato: edificio unifamiliare, la definizione. Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con D.P.C.M. del 20 ottobre 2016, ha provveduto a togliere i dubbi sull’argomento. Prima di proseguire è meglio fare alcune premesse: molte Regioni (ma non tutte) hanno recepito questo regolamento di uniformazione, possiamo affermare che la corretta definizione di edificio unifamiliare; il Comune nel proprio regolamento edilizio, recependo il Regolamento edilizio tipo (regionale), potrebbero aver integrato la definizione; il Comune potrebbe non aver ancora recepito tale regolamento regionale, riportando una versione assai particolare; Quindi presta particolare attenzione alla specifica definizione di “edificio unifamiliare” che troverai. Infatti ai fini urbanistico edilizi è possibile affermare che si possa fare riferimento a quella lanciata dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale. Ciò non significa che la definizione del R.E.T. nazionale sia automaticamente valida ai fini fiscali e delle relative detrazioni, ecobonus o sismabonus. Fatte queste opportune premesse, ti presento la definizione di Edificio Unifamiliare, estratta dalla voce n. 33 dell’Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016: Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Analisi della definizione di “edificio unifamiliare”. Per prima cosa occorre prima spiegare il significato della principale parola che compone la definizione: “Edificio“. Per fare questo, riporto semplicemente la definizione di cui alla voce n. 32 dell’Allegato A del predetto Regolamento Edilizio Tipo nazionale: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo. Detto ciò, emerge come l’edificio unifamiliare debba avere una sua chiara connotazione, distinguibile dalle altre costruzioni. In tal senso aiuta l’indipendenza anche strutturale di esso, senza continuità. La definizione di edificio unifamiliare sembra quindi fondarsi su questi elementi essenziali: (unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa? destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa; proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità; indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi. Consigli per individuare l’edificio unifamiliare E’ molto importante far valutare ad un tecnico professionista la configurazione dell’organismo edilizio, e se si presentano tutti i presupposti e requisiti comprovanti l’Edificio unifamiliare. Questo anche ai fini della conformità urbanistica, in quanto non vanno esclusi i casi in cui abusi edilizi e utilizzazioni difformi delle costruzioni possano invalidare l’accesso ai vari benefici connessi alla definizione stessa.

Copiato da: https://www.studiotecnicopagliai.it/edificio-unifamiliare-definizione-e-limiti/ – Copyright Carlo Pagliai

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COME DATARE I DOCUMENTI NEL 2020

2020: l’allarme data su WhatsApp

2020, quell’allarme sulla data che preoccupa gli utenti. Ma é tutto vero?

  • 2020. Inizia il nuovo anno ed arriva il primo allarme. Infatti, su WhatsApp, circola un messaggio che dice cosí. ” Un suggerimento pratico per quest’anno. Quando scrivete una data nei documenti, abbiate cura di scrivere l’anno 2020 per intero. Ad esempio 31-01-2020 e non 31-01-20.
  • La motivazione che giustifica il consiglio é chiara. Ovvero, questa: non mettendo la data per intero, si semplifica la vita ai truffatori. Perché si possono facilmente aggiungere due cifre per modificare la data.

I rischi

  • Ma come nasce l’allarme? Cosa si rischia in concreto? Tutto ha origine da un tweet di Rusty Rhodes, revisore dei conti della contea di Hamilton (Ohio) Stati Uniti. Ovvero da questa frase. ” Quando scrivi la data nel 2020, scrivi l’anno nella sua interezza. Infatti potrebbe salvaguardare i dati e prevenire da problemi legali “. Esempio: se scrivi solo 1/1/20, qualcuno potrebbe cambiarlo in 2017. E la tua firma dunque non sarebbe su un documento errato.
  • Del resto anche il dipartimento di Polizia East Millonocket ( Maine, USA), ha invitato gli utenti di Facebook, a prestare attenzione cosí. ” Non abbreviate il 2020 in 20. Perché potrebbe essere modificato”. Tra l’altro il Direttore Esecutivo della National Association Consumer Advocates IRA Rhein Gold, fa un esempio concreto. Ovvero insegna questo. ” Un assegno compilato 6 mesi prima della data 1/4/20, puó essere modificato in 1/4/2021. In ogni caso il sito anti- bufale americano Snopes, ha cercato di tranquillizzare gli animi. Postando questo. “Scrivere una data per intero é una buona pratica. Ma il giudizio se farlo o meno, va fatto con calma e senza allarmismo.”
  • E lo stesso ha scritto Bufalenet, sottolineando che chi truffa non aggiunge solo 2 cifre. Per questo infatti, disponiamo di mezzi legali per disconoscere documenti alterati o sospetti.
  • Al momento comunque non ci sono prove che qualcuno sia stato truffato in questo modo . In ogni caso, scrivere la data per intero, a mio avviso, non é un’operazione sconveniente. Anzi aggiungerei: perché no?
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ABC bolletta Luce e Gas: Enel, Eni, Edison, A2A, Acea, Hera, Iren, E.on, Sorgenia, Illumia

Questo ABC bolletta Enel, Eni, Edison, A2A, Acea, Hera, Iren, E.on, Sorgenia, Illumia… fornisce ai consumatori una rapida panoramica dei reclami più comuni nel settore dell’energia elettrica e del gas: fatture pazze, solleciti di pagamento per importi non dovuti, sospensione della fornitura elettrica.

Da quando il 1° gennaio 2016 è entrata in vigore la nuova bolletta per le forniture di energia elettrica e gas si è cercato si semplificare le informazioni presenti; la prima notizia utile che i consumatori possono trovare in bolletta è se si riferisce ad un contratto sul Mercato Libero o di Maggior Tutela (per l’elettricità) o al Servizio di Tutela (per il gas). Subito dopo la bolletta riporta: il nome e l’indirizzo del cliente, l’indirizzo del punto di consegna, il codice POD per l’elettricità e codice PDR per il gas, le caratteristiche tecniche della fornitura e la tipologia del contratto sottoscritto. Inoltre si trovano altre informazioni importanti, cioè:

  • l’importo da pagare e la scadenza;
  • i consumi espressi in chilowattora (kwh) per l’elettricità e in metri cubi standard (Smc) per il gas, fatturati nel periodo di riferimento. Si indica poi se i numeri del contatore sono stati letti dal distributore (lettura rilevata), comunicati dal cliente (autolettura) o stimati sulla base dei consumi abituali del cliente;
  • se la bolletta è di accontodi conguaglio e il periodo di riferimento.
  • nelle bollette elettriche sono evidenziati anche i consumi per fascia: F1 a maggior costo, F2-F3 a minor costo.

Purtroppo non è facile per i consumatori comprendere se l’importo indicato in bolletta è realmente dovuto: al nostro sportello riceviamo numerose segnalazioni su conguagli in bolletta di importi anomali, doppia fatturazione in caso di cambio di fornitore, sospensione della fornitura per morosità, rateizzazione delle bollette con importi elevati e molto altro.

I reclami riguardano generalmente: Enel, Eni, Edison, A2A, Acea, Hera, Iren, E.on, Sorgenia, Illumia … Cosa fare in questi casi?

  • Presentare un reclamo scritto, ai canali corretti presenti sulla propria bolletta,alla società di vendita con i dati identificativi della propria fornitura e una breve descrizione della problematica riscontrata. Naturalmente è possibile chiedere assistenza al nostro sportello di consulenza per essere seguiti dai nostri esperti;
  • se il reclamo non ha ottenuto riscontro è possibile attivare una Conciliazione paritetica o presso il Servizio Conciliazione dell’Autorità sempre seguiti dai nostri consulenti. 

Ma non solo! Non perdere il video di Angelo, il simpatico protagonista della nostra mini-serie, tradotta in lingua dei segni e dedicata ai più comuni problemi di consumo. Guarda il video e scopri come evitare di rimanere al buio!

Video realizzato nell’ambito del progetto “Quello che le persone non dicono, un’inclusione possibile” finanziato dal Ministero del lavoro e delle politiche sociali ai sensi dell’art. 72 del CTS annualità 2017 e realizzato dall’Unione Nazionale Consumatori in partnerariato con U.Di.Con.

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