Category Archives: Affitto / Locazione CONTENZIOSO

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BONUS AFFITTO 2020: a chi spetta il credito d’imposta del 60%

Al via il bonus affitto per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020: dall’Agenzia delle Entrate arrivano le istruzioni per il credito d’imposta del 60% sulle locazioni.

La circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 fornisce gli attesi chiarimenti sul credito d’imposta introdotto dal decreto Rilancio, contestualmente al codice tributo per l’utilizzo in compensazione con il modello F24.

Il bonus del 60% sul canone d’affitto si estende a tutte le locazioni commerciali, ma è incompatibile con il bonus per i locali C\1 introdotto per il solo mese di marzo.

Tra i chiarimenti forniti, la circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità di cessione del credito d’imposta anche al proprietario, in cambio di uno sconto sull’importo del canone d’affitto.

Potranno quindi beneficiarne non solo i titolari di contratti di locazione di immobili di categoria C\1, ma tutti gli affittuari di immobili utilizzati per l’esercizio della propria attività commerciale, industriale, d’impresa o professionale.

Il decreto Rilancio fissa a 5 milioni di euro il limite di ricavi o compensi per l’accesso al bonus affitto e, inoltre, introduce il requisito della diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento, rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.

Rispetto alla prima versione, il credito d’imposta introdotto dal Decreto Cura Italia si estende ad una platea più ampia di titolari di partita IVA. Un bonus del 30% sarà invece previsto in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda.

Bonus affitto 2020: come funziona e a chi spetta il credito d’imposta

Il testo del decreto Rilancio ha introdotto il nuovo bonus affitti per i mesi di marzo, aprile e maggio.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14 del 6 giugno 2020, accanto alla risoluzione con il codice tributo, rende finalmente operativa l’agevolazione.

Nello specifico, per i soggetti soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, il decreto Rilancio ha istituito un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione corrisposto a marzo, aprile e maggio 2020, per immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di:

  • attività industriale,
  • commerciale,
  • artigianale,
  • agricola,
  • attività di interesse turistico
  • esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Vengono fissati due paletti per poter accedere al bonus affitti:

  • un limite relativo a ricavi o compensi, non superiori a 5 milioni di euro per il 2019;
  • una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di nel mese di riferimento di almeno il 50 per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

La circolare n. 14 specifica che il credito di imposta spetta alle strutture alberghiere indipendentemente dal volume di affari registrato, e quindi anche nel caso in cui i ricavi o i compensi del 2019 superino i 5 milioni di euro.

Inoltre, viene fissato al 30% il credito d’imposta spettante per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Agenzia delle Entrate – circolare n. 14 del 6 giugno 2020
Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34

Bonus affitto, a chi spetta il credito d’imposta del 60% sulle locazioni. Inclusi anche i forfettari

La circolare n. 14 consente di avere un quadro più puntuale dei soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professioni beneficiari del bonus affitto.

  • gli imprenditori individuali e delle società in nome collettivo e in accomandita semplice che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
  • gli enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;
  • le stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla lettera d), del comma 1, dell’articolo 73 del TUIR;
  • le persone fisiche e delle associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’articolo 53 del TUIR.

Nell’elenco degli aventi diritto sono compresi anche:

  • le strutture alberghiere e agrituristiche, prescindendo dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente;
  • gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti (relativamente al costo sostenuto per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale). L’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attività.

Non è prevista alcuna distinzione di attività, e quindi possono beneficiare del bonus affitti del 60% anche:

  • soggetti in regime forfettario;
  • gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

Non sono inclusi tra i soggetti che possono fruire del credito in esame, coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente, producendo conseguentemente redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettere i) e l), del TUIR.

Bonus affitto, per quali contratti di locazione spetta il credito d’imposta del 60% o 30%

Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale (60 per cento o 30 per
cento) in relazione ai canoni:

  • di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo. Nella nozione di leasing ai fini del bonus affitti non rientrano i contratti finanziari (traslativo);
  • di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda (bonus del 30%), comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività.

Per entrambe le ipotesi gli immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d’azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

  • industriale;
  • commerciale;
  • artigianale;
  • agricola;
  • di interesse turistico.

Come chiarito nella circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate, per gli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, il credito d’imposta spetta anche per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili.

Il credito di imposta è riconosciuto sul 50 per cento del canone di locazione, a patto che il contribuente non possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito all’esercizio dell’attività.

Bonus affitto 2020, cessione del credito anche al proprietario del locale: sconto sul canone mensile

Una delle novità illustrate dall’Agenzia delle Entrate è rappresentata dalla possibilità di cessione del credito d’imposta.

Il titolare di partita IVA beneficiario del bonus affitti potrà optare per la cessione del credito d’imposta al locatore o al concedente, a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare.

Il credito d’imposta è utilizzabile dal locatore o concedente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto, in misura pari allo sconto praticato sul canone di locazione ovvero in compensazione.

La quota di credito non utilizzata nell’anno potrà essere fruita in quelli successivi, ma non potrà essere richiesta a rimborso. Il credito non utilizzato può essere oggetto di ulteriore cessione solo nell’anno stesso

Per le regole specifiche sulla cessione del credito bisognerà però attendere: è atteso un nuovo provvedimento con le disposizioni attuative.

Bonus affitto 2020, credito d’imposta del 60% in compensazione per pagare le imposte. Codice tributo 6920 in F24

Come sopra anticipato, il bonus affitto può essere utilizzato in compensazione, ovvero per versare le imposte dovute.

Per i locali C\1, il credito d’imposta sugli affitti dovrà essere utilizzato tramite modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, indicando il codice tributo:

  • “6914” denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito d’imposta, nel formato “AAAA”.

Codice tributo ed istruzioni per il bonus affitto del decreto Rilancio sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020.

  • 6920”, denominato: “Credito d’imposta canoni di locazione, leasing, concessione o affitto d’azienda – articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice è esposto nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”.

Nel caso in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, il codice tributo si trova nella colonna “importi a debito versati”.

Il campo “anno di riferimento” è valorizzato con l’anno per il quale è riconosciuto il credito, nel formato “AAAA”.

Bonus del 60% solo per chi paga l’affitto: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Già con la circolare n. 8 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta del 60% spetta soltanto in seguito al pagamento del canone d’affitto.

Anche se la norma non prevede nessun vincolo preciso, nella circolare n. 8 del 3 aprile 2020 l’Agenzia delle Entrate afferma che:

Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.

La circolare n. 14 del 6 giugno 2020 conferma tale posizione. L’Agenzia delle Entrate ribadisce che è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito.

Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento.

Ad esempio, se il canone d’affitto di aprile è pagato a maggio, il credito d’imposta del 60% è fruibile successivamente al pagamento.

Diversamente, nelle ipotesi in cui il pagamento non è ancora avvenuto non sarà possibile fruire in via anticipata del credito.

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07

LOCAZIONI ACQUA, DECISIVO SAPERE CHI È INTESTATARIO DEL CONTRATTO

 Occorre chiarire chi sia l’intestatario del contratto di fornitura: se l’inquilino o il condominio.
Ove il contratto sia intestato all’inquilino – salvo esame del contratto di fornitura – si ritiene che nulla possa essere imputato al locatore/condomino o al condominio, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile, per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti. In tale caso, l’ente erogatore può rivalersi solo sull’inquilino (se ciò è possibile).Ove il contratto sia, invece, intestato al condominio, il gestore può esigere il pagamento dall’amministratore di condominio, che poi, a sua volta, si potrà rivalere sul condomino/locatore, sulla scorta dell’indirizzo giurisprudenziale secondo cui, nei rapporti con il condominio, di eventuali debiti del conduttore risponde sempre (e solo) il condomino/locatore.
Per quanto riguarda la sospensione della fornitura del servizio idrico all’intero stabile da parte del gestore, si evidenzia che : in nessun caso è applicata la disalimentazione del servizio, gli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale, come individuati dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico in coerenza con gli altri settori dalla stessa regolati, ai quali è in ogni caso garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.  a tutti gli utenti domestici residenti è garantito l’accesso al quantitativo minino vitale a tariffa agevolata. Sono altresì previste adeguate forme di comunicazione all’utenza e di rateizzazione anche in caso di morosità al fine di garantire l’accesso al quantitativo minino vitale e di salvaguardare l’equilibrio economico e finanziario del gestore e la copertura dei costi efficienti di esercizio e di investimento e dei costi ambientali e della risorsa.
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05

L’INQUILINO NON PUò SOSPENDERE I PAGAMENTI

  Situazione tipo: l’inquilino dopo pochi mesi dall’inizio della locazione con canone concordato, ha iniziato ad avere ritardi con i pagamenti, lamentando che la casa è più piccola rispetto alla metratura dichiarata sul contratto, la caldaia in cucina è rumorosa, con pretesa di spostarla sul balcone, le recenti scosse telluriche hanno sfilacciato l’intonaco (i vigili del fuoco non hanno constatato danni significativi) avanzando la richiesta di tinteggiatura. In ogni contratto si incontra la clausola che dice “i conduttori dichiarano di aver visitato la casa locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi”. Quali accordi si possono attivare e in che punti ?

 Salvo esame della fattispecie in concreto e del contratto, ove l’inquilino non paghi l’affitto (o ritardi il pagamento), il lettore può agire con l’azione di sfratto per morosità (articolo 658 c.p.c.), non essendo legittima la sospensione dei pagamenti (sia pure limitatamente ad alcune mensilità).È però opportuno ricordare che – nei contratti di locazione di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, cosiddetti “a canone concordato” (3+2) – ai fini del calcolo del canone di locazione, che deve essere effettuato in base all’accordo locale depositato presso il Comune in cui è sito l’immobile, rileva: la superficie dell’appartamento; nonché lo stato manutentivo dell’appartamento e dello stabile in cui esso è contenuto.In tale contesto, è opportuno far ricontrollare il canone di locazione, eventualmente con l’aiuto degli esperti delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Infatti, nei contratti di locazione “a canone concordato”, l’affitto deve essere obbligatoriamente definito in base ai parametri previsti negli accordi locali.In proposito, si tenga presente che, secondo l’articolo 13, comma 4, della legge 431/98, «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie». Il successivo comma 6 dell’articolo 13 dispone, a sua volta, che «nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2».Per quanto riguarda la questione dell’eventuale spostamento della caldaia (che non sappiamo se sia a norma di legge) occorrerebbero invece ulteriori approfondimenti.
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03

RESIDENZA – CHI VIVE IN AFFITTO NE HA DIRITTO.

 

Una situazione classica è di una famiglia di quattro persone in affitto (indipendentemente dalla durata concordata)  che abbiano bisogno della residenza per una serie di motivi. Come ci si deve comportare se il proprietario non è d’accordo?

Spesso per svariati motivi, tra cui quello di assistenza medica o espressione del voto, cambiare residenza può essere un’esigenza che l’inquilino esprime anche se titolare di un contratto transitorio; un contratto, quindi, che nella definizione stessa indica una condizione temporanea, che porterà a breve ad un cambio di residenza stessa. Ma, a prescindere dall’analisi dei termini, sarebbe possibile in ogni caso richiedere e vedersi riconoscere la residenza in un immobile preso in affitto con contratto transitorio, senza che ciò comporti dei problemi per il proprietario o per la regolarità del contratto stesso.

Il locatore – anche ove abbia mantenuto la residenza all’interno dei locali affittati – non può impedire all’inquilino (e alla sua famiglia) il trasferimento della residenza. Tanto più che – a tenore dell’articolo 46 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, recante “dichiarazioni sostitutive” – la residenza è comprovata, nei confronti della pubblica amministrazione, «…con dichiarazioni, anche contestuali all’istanza, sottoscritte dall’interessato e prodotte in sostituzione…». E tanto più che un eventuale controllo da parte del Comune sarebbe favorevole all’inquilino che detiene i locali.Si tenga anche presente, senza scomodare l’articolo 16 della Costituzione, secondo cui ogni cittadino può circolare e soggiornare liberamente in qualsiasi parte del territorio nazionale, che per l’articolo 43, secondo comma, del Codice civile «la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale». In tema, la giurisprudenza ha puntualizzato che «la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente» (Cassazione, 1° dicembre 2011, n. 25726).In ogni caso, si evidenzia che la pattuizione di una durata del contratto inferiore a quella prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998, cioè di quattro anni più quattro, è illegittima, a norma dell’articolo 13, comma 3, della legge stessa, per il quale «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge». L’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 dispone infatti che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni…».Ove le parti avessero inteso stipulare un contratto “transitorio” – sempre ché ne sussistano i presupposti (il che, nel caso descritto, non sembrerebbe) – avrebbero dovuto fare riferimento all’articolo 5, comma 1, della legge 431/1998, all’articolo 2 del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002, e agli accordi locali tra le associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

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02

IL REDDITO CESSA ALLA SENTENZA DI SFRATTO

La questione di oggi riguarda la locazione di un immobile commerciale, il cui proprietario è un privato, mentre il conduttore ha la partita Iva. Si è proceduto alla sfratto a seguito di mancati pagamenti del canone: considerato che, nonostante la sentenza di sfratto, il conduttore è ancora dentro l’immobile, da quale data il proprietario potrà cessare di dichiarare il contratto di affitto? Dalla data sentenza di sfratto o dalla data in cui il conduttore lascia effettivamente libero l’immobile (che coincide con il pagamento della risoluzione del contratto di affitto all’ufficio del registro)?
La risoluzione avviene con la sentenza di sfratto, il contratto di locazione si ritiene risolto. Ne consegue che, dalla data della risoluzione del contratto, accertata nella sentenza stessa, il proprietario non è più tenuto a dichiarare il reddito di locazione, anche se il conduttore non ha rilasciato l’immobile.
Ed è proprio la data della sentenza che si andrà a dichiarare all’Agenzia delle Entrate per la chiusura fiscale del reddito da locazione.
Con l’art. 8, comma 5, della citata legge n. 431/98 il legislatore ha modificato l’art. 26 del TUIR disponendo che “…i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
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