Category Archives: Affitto / Locazione CONTENZIOSO

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LOCAZIONI ACQUA, DECISIVO SAPERE CHI È INTESTATARIO DEL CONTRATTO

 Occorre chiarire chi sia l’intestatario del contratto di fornitura: se l’inquilino o il condominio.
Ove il contratto sia intestato all’inquilino – salvo esame del contratto di fornitura – si ritiene che nulla possa essere imputato al locatore/condomino o al condominio, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile, per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti. In tale caso, l’ente erogatore può rivalersi solo sull’inquilino (se ciò è possibile).Ove il contratto sia, invece, intestato al condominio, il gestore può esigere il pagamento dall’amministratore di condominio, che poi, a sua volta, si potrà rivalere sul condomino/locatore, sulla scorta dell’indirizzo giurisprudenziale secondo cui, nei rapporti con il condominio, di eventuali debiti del conduttore risponde sempre (e solo) il condomino/locatore.
Per quanto riguarda la sospensione della fornitura del servizio idrico all’intero stabile da parte del gestore, si evidenzia che : in nessun caso è applicata la disalimentazione del servizio, gli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale, come individuati dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico in coerenza con gli altri settori dalla stessa regolati, ai quali è in ogni caso garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.  a tutti gli utenti domestici residenti è garantito l’accesso al quantitativo minino vitale a tariffa agevolata. Sono altresì previste adeguate forme di comunicazione all’utenza e di rateizzazione anche in caso di morosità al fine di garantire l’accesso al quantitativo minino vitale e di salvaguardare l’equilibrio economico e finanziario del gestore e la copertura dei costi efficienti di esercizio e di investimento e dei costi ambientali e della risorsa.
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05

L’INQUILINO NON PUò SOSPENDERE I PAGAMENTI

  Situazione tipo: l’inquilino dopo pochi mesi dall’inizio della locazione con canone concordato, ha iniziato ad avere ritardi con i pagamenti, lamentando che la casa è più piccola rispetto alla metratura dichiarata sul contratto, la caldaia in cucina è rumorosa, con pretesa di spostarla sul balcone, le recenti scosse telluriche hanno sfilacciato l’intonaco (i vigili del fuoco non hanno constatato danni significativi) avanzando la richiesta di tinteggiatura. In ogni contratto si incontra la clausola che dice “i conduttori dichiarano di aver visitato la casa locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi”. Quali accordi si possono attivare e in che punti ?

 Salvo esame della fattispecie in concreto e del contratto, ove l’inquilino non paghi l’affitto (o ritardi il pagamento), il lettore può agire con l’azione di sfratto per morosità (articolo 658 c.p.c.), non essendo legittima la sospensione dei pagamenti (sia pure limitatamente ad alcune mensilità).È però opportuno ricordare che – nei contratti di locazione di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, cosiddetti “a canone concordato” (3+2) – ai fini del calcolo del canone di locazione, che deve essere effettuato in base all’accordo locale depositato presso il Comune in cui è sito l’immobile, rileva: la superficie dell’appartamento; nonché lo stato manutentivo dell’appartamento e dello stabile in cui esso è contenuto.In tale contesto, è opportuno far ricontrollare il canone di locazione, eventualmente con l’aiuto degli esperti delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Infatti, nei contratti di locazione “a canone concordato”, l’affitto deve essere obbligatoriamente definito in base ai parametri previsti negli accordi locali.In proposito, si tenga presente che, secondo l’articolo 13, comma 4, della legge 431/98, «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie». Il successivo comma 6 dell’articolo 13 dispone, a sua volta, che «nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2».Per quanto riguarda la questione dell’eventuale spostamento della caldaia (che non sappiamo se sia a norma di legge) occorrerebbero invece ulteriori approfondimenti.
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03

RESIDENZA – CHI VIVE IN AFFITTO NE HA DIRITTO.

 

Una situazione classica è di una famiglia di quattro persone in affitto (indipendentemente dalla durata concordata)  che abbiano bisogno della residenza per una serie di motivi. Come ci si deve comportare se il proprietario non è d’accordo?

Spesso per svariati motivi, tra cui quello di assistenza medica o espressione del voto, cambiare residenza può essere un’esigenza che l’inquilino esprime anche se titolare di un contratto transitorio; un contratto, quindi, che nella definizione stessa indica una condizione temporanea, che porterà a breve ad un cambio di residenza stessa. Ma, a prescindere dall’analisi dei termini, sarebbe possibile in ogni caso richiedere e vedersi riconoscere la residenza in un immobile preso in affitto con contratto transitorio, senza che ciò comporti dei problemi per il proprietario o per la regolarità del contratto stesso.

Il locatore – anche ove abbia mantenuto la residenza all’interno dei locali affittati – non può impedire all’inquilino (e alla sua famiglia) il trasferimento della residenza. Tanto più che – a tenore dell’articolo 46 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, recante “dichiarazioni sostitutive” – la residenza è comprovata, nei confronti della pubblica amministrazione, «…con dichiarazioni, anche contestuali all’istanza, sottoscritte dall’interessato e prodotte in sostituzione…». E tanto più che un eventuale controllo da parte del Comune sarebbe favorevole all’inquilino che detiene i locali.Si tenga anche presente, senza scomodare l’articolo 16 della Costituzione, secondo cui ogni cittadino può circolare e soggiornare liberamente in qualsiasi parte del territorio nazionale, che per l’articolo 43, secondo comma, del Codice civile «la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale». In tema, la giurisprudenza ha puntualizzato che «la residenza di una persona, secondo la previsione dell’articolo 43 del Codice civile, è determinata dall’abituale e volontaria dimora in un determinato luogo, che si caratterizza per l’elemento oggettivo della permanenza e per l’elemento soggettivo dell’intenzione di abitarvi stabilmente» (Cassazione, 1° dicembre 2011, n. 25726).In ogni caso, si evidenzia che la pattuizione di una durata del contratto inferiore a quella prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998, cioè di quattro anni più quattro, è illegittima, a norma dell’articolo 13, comma 3, della legge stessa, per il quale «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge». L’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 dispone infatti che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni…».Ove le parti avessero inteso stipulare un contratto “transitorio” – sempre ché ne sussistano i presupposti (il che, nel caso descritto, non sembrerebbe) – avrebbero dovuto fare riferimento all’articolo 5, comma 1, della legge 431/1998, all’articolo 2 del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002, e agli accordi locali tra le associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

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02

IL REDDITO CESSA ALLA SENTENZA DI SFRATTO

La questione di oggi riguarda la locazione di un immobile commerciale, il cui proprietario è un privato, mentre il conduttore ha la partita Iva. Si è proceduto alla sfratto a seguito di mancati pagamenti del canone: considerato che, nonostante la sentenza di sfratto, il conduttore è ancora dentro l’immobile, da quale data il proprietario potrà cessare di dichiarare il contratto di affitto? Dalla data sentenza di sfratto o dalla data in cui il conduttore lascia effettivamente libero l’immobile (che coincide con il pagamento della risoluzione del contratto di affitto all’ufficio del registro)?
La risoluzione avviene con la sentenza di sfratto, il contratto di locazione si ritiene risolto. Ne consegue che, dalla data della risoluzione del contratto, accertata nella sentenza stessa, il proprietario non è più tenuto a dichiarare il reddito di locazione, anche se il conduttore non ha rilasciato l’immobile.
Ed è proprio la data della sentenza che si andrà a dichiarare all’Agenzia delle Entrate per la chiusura fiscale del reddito da locazione.
Con l’art. 8, comma 5, della citata legge n. 431/98 il legislatore ha modificato l’art. 26 del TUIR disponendo che “…i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
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02

L’ANTIMUFFA A CARICO DI CHI ?

Se in un locale che avete da poco locato, quest’inverno si è manifestata una estesa umidità sulle pareti interne perimetrali esposte a nord, si pone il problema di chi deve ovviare all’inconveniente.

Di solito il conduttore si attiva con preventivo ad un imbianchino, il quale proporrà due mani di isolante antimuffa e la conseguente tinteggiatura.

Ma il dubbio rimane a chi tocca pagare, soprattutto se non si era mai verificato prima.

Esaminiamo il problema partendo dell’art. 1575 del Codice civile che pone tra le obbligazioni principali del locatore quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. Il fatto che si sia manifestata umidità sulle pareti interne lascia supporre che vi sia un difetto di costruzione dell’immobile il cui rimedio è obbligo del locatore. È anche vero, però, che se l’appartamento in precedenza non era stato interessato da fenomeni di umidità, apparsi solo con il nuovo conduttore, è possibile che vi sia una responsabilità dello stesso per cattivo uso della cosa locata (per esempio per mancanza di areazione nei locali ove può crearsi condensa, come in cucina o nel bagno). Sarebbe opportuno far verificare la situazione da un tecnico che possa individuare esattamente le ragioni della muffa e, quindi, chi sia il soggetto a cui addebitare l’onere del ripristino.

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