Category Archives: condominio CONTENZIONI

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ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
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RISARCIMENTO DANNI PER LAVORI NON COMUNICATI

Nei condomini può capitare che alcuni proprietari eseguono lavori nella loro unità immobiliare senza comunicarlo all’amministratore, il quale pur riferendo l’accaduto in assemblea, non riesce a ottenere risultati efficaci in termini di comunicazione da parte dei singoli.

Vi è l’obbligo di preavviso, ex articolo 1122, ultimo comma, del Codice civile, che impone al condomino di comunicare all’amministratore la tipologia dei lavori che intende eseguire nella propria proprietà esclusiva, al fine di consentire che quest’ultimo ne riferisca all’assemblea, è una incombenza che non blocca l’esecuzione dei lavori stessi, salve eventuali specifiche disposizioni del regolamento. Sembrerebbe che la violazione di questa disposizione possa portare a un risarcimento dei danni, ma non a una rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

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IL BOX STACCATO DAL CORPO

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’ intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Pertanto bisognerà distinguere i neni e gli impianti che servono anche i box da quelli che riguardano solo il fabbricato residenziale.

Bisogna procedere ad una verifica attenta sulla situazione in concreto per stabilire quali beni impianti o sevizi non servano il fabbricato dei box e quali si (ad esempio, le spese di amministrazione sono sicuramente anche a carico dei box perché  comprese nella gestione del condominio).

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ACQUA LA SOLUZIONE DEI CONTATORI INDIVIDUALI

In un condominio, a causa di una ingente e perdurante morosità, con il rischio del distacco della fornitura da parte dell’ente erogatore, è possibile distaccarsi valutando i seguenti aspetti: che l’opera si possa effettivamente eseguire, che ciò non pregiudichi la sicurezza dell’impianto, che in un secondo momento anche altri possano fare la stessa cosa. Si continua comunque a partecipare alle spese di manutenzione dell’impianto.

La soluzione più razionale di questioni di questo tipo consiste, piuttosto che nella realizzazione di una composita molteplicità di sottoimpianti , nella installazione di contatori individuali gestiti dall’ente acquedottistico, da installare nel punto di diramazione alle singole unità immobiliari, in modo che lo stesso ente sia messo in condizione di sospendere l’erogazione alle sole unità immobiliari dei morosi.

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