Category Archives: condominio AMMINISTRATORE

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ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
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NON COMPORTA OBBLIGHI L’OSPITE DELL’INQUILINO

 Quali obblighi ha l’inquilino  nei confronti del proprietario e dell’amministratore del condominio, nel momento in cui ospita un’altra persona in modo fisso e gratuito ? E il proprietario dell’appartamento, quali doveri ha verso l’autorità cittadina e la pubblica sicurezza, se dell’ospite (anche se gratuito) non conosce né generalità né residenza? Come si deve comportare per essere in regola con la legge, senza violare la privacy altrui?
A prescindere dalla tipologia contrattuale stipulata tra le parti ( libero, concertato, ecc..)
chiunque cede la proprietà o il godimento, o a qualunque altro titolo, consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, le generalità dell’ acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità dell’interessato. La registrazione dei contratti di trasferimento, aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari, assorbe l’obbligo di questa comunicazione. In questo quesito discende che l’obbligo della comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza sorge solo quando vi sia stata cessione dell’unità immobiliare (in locazione o comodato), non quando il soggetto residente nell’appartamento ospiti, eventualmente in subaffitto, altre persone. Conseguentemente, il locatore non è tenuto ad alcuna comunicazione per il nuovo abitante dell’unità locata non avendogli ceduto l’uso esclusivo dell’immobile. L’articolo 2 della legge 392 del 1978 stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha però la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. La sublocazione è motivo di risoluzione del contratto se riguarda l’intero immobile; è invece ammessa, previa comunicazione al locatore, se interessa solo parzialmente l’unità immobiliare. L’eventuale rapporto di sublocazione che lega la conduttrice al suo ospite è chiaramente di difficile accertamento se la conduttrice non lo comunichi spontaneamente al locatore.
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Tempo di riunioni condominiali: l’amministratore con più funzioni in assemblea

Nel caso in cui, riunita l’assemblea e verificato che si siano raggiunti i quorum sufficienti, bisogna eleggere tra i condomini il presidente e il segretario; se nessuno si presta, l’amministratore può ricoprire l’una o l’altra carica, senza che questo renda annullabile l’assemblea per vizio di procedura.

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Contatta SAM al 347.2344028 o via e-mail all’indirizzo registroaffitti@gmail.com

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