Category Archives: Affitto/Locazioni – SANZIONI

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PROROGA TARDIVA CON CEDOLARE SECCA E RAVVEDIMENTO OPEROSO

 l’omessa o tardiva presentazione della comunicazione di proroga del contratto di locazione con cedolare secca può essere oggetto di ravvedimento operoso. Si tratta di un’importante precisazione dell’Agenzia delle Entrate contenuta nella risoluzione n. 115/E/2017, che risolve i tanti dubbi sollevati da operatori e contribuenti.

Fino all’introduzione dell’art. 7-quater, comma 24 del DL n. 193/2016 (conv. L. n. 225/2016) che ha modificato l’art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011, la mancata comunicazione di proroga poteva costare la decadenza dal regime sostitutivo della cedolare secca. Tale modifica, invece, ha previsto che:

  • alla mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione non consegue la perdita dell’imposizione sostitutiva, a condizione che il contraente tenga un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione che si concretizza evitando gli aumenti ISTAT, omettendo di versare l’imposta di registro, effettuando i versamenti della cedolare previa corretta indicazione dei redditi da cedolare nel modello dichiarativo;
  • alla mancata comunicazione della proroga (anche tacita) o della risoluzione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca dovrà applicarsi la sanzione di 100 euro oppure 50 euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.

La questione affrontata nella risoluzione riguarda proprio l’applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso alle citate sanzioni di 50 e 100 euro applicando le previste riduzioni di cui all’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 con determinazione dei seguenti importi.

tardiva-comunicazione-proroga-locazione-cedolare-secca

Appaiono condivisibili le argomentazioni dell’Agenzia delle Entrate quando afferma che il ravvedimento operoso è un istituto di carattere generale, che risulta applicabile in tutti i casi in cui risultano violate norme tributarie, salvo le esclusioni espressamente previste dettate da specifiche ragioni di politica tributaria.

Nella stessa risoluzione viene affrontato l’argomento delle modalità di rinuncia dell’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio della cedolare secca. Secondo l’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 “…L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”

La successiva circolare 26/E/2011 ha chiarito che la rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore tramite raccomandata, prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca. È contemplata anche la possibilità di inserire la rinuncia all’aumento del canone in sede di sottoscrizione del contratto di locazione come prevede la circolare 20/E/2012.  Nel caso, quindi, della “proroga” di un contratto di locazione che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, la risoluzione in commento ha precisato che il locatore non deve inviare al conduttore alcuna ulteriore comunicazione.

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Locazioni Ravvedimento operoso imposta di registro, calcolo e interessi

Registrazione contratto locazione

Il contratto di affitto, per essere valido, deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presentando presso gli sportelli territoriali un apposito modello RLI.

In caso di inadempienza, per il Fisco locatore e affittuario sono obbligati in solido, questo significa che non importa chi presenta il modello di RLI, basta che questo sia correttamente compilato in ogni sua parte e che le parti abbiano provveduto a versare sia l’imposta di bollo che l’imposta di registro sul contratto.

L’imposta di registro sui contratti di locazione si paga utilizzando il modello F24 Elide.

Ravvedimento operoso

In caso di ravvedimento operoso i codici tributo da inserire sono:

  • Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • Codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni previste dalla normativa vigente. In particolare per l’omessa registrazione del contratto e per il parziale occultamento dell’imposta di registro si applicano le seguenti sanzioni:

  • dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
  • dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Se il contratto viene registrato in ritardo vanno versati una sanzione amministrativa e gli interessi giornalieri:

  • per le registrazioni avvenute entro 120 giorni dalla data di stipula la sanzione sarà del 10%;
  • per le registrazioni avvenute entro l’anno la sanzione è del 12%;
  • per le registrazioni avvenute oltre 1 anno la sanzione del 30%.

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