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C.SECCA 2019 COME FUNZIONA SU LOCAZIONI COMMERCIALI

Dall’entrata in vigore del nuovo testo sulla Legge di Bilancio 2019  troviamo tra le novità anche la possibilità di presentare opzione per la cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici e altri fabbricati industriali inserita nel testo della Manovra finanziaria 2019 presentata in Consiglio dei Ministri.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali 2019: come funziona

L’imposta cedolare o tassa piatta che consente di pagare un’unica imposta in luogo di quelle seguenti a patto di rinunciare all’adeguamento ISTAT del canone di locazione. La finalità è quella di semplificare  la gestione degli affitti avendo certezza delle pretesa erariale attraendo così i contribuenti evasori che affittano immobili in nero verso l’emersione di redditi immobiliari non dichiarati. L’imposta sarà pari al 21% o del 10% solo per alcune categorie catastali che vedete nel seguito da applicare sul canone contrattuale comprensivo di oneri accessori e dell’Iva, se applicabile. Ricordiamo infatti che nell’articolo dedicato al trattamento Iva sugli immobili trovate le casistiche prevedono l’applicazione del regime di esenzione ex articolo 10, comma 8 del DPR n. 633 del 1972 e quelle a cui va applicata l’Iva obbligatoriamente o anche solo per opzione espressa da parte del contribuente proprietario e affittuario.

La proposta normativa inserita nella Legge di bilancio 2019 estende la possibilità di accedere al regime opzionale della cedolare secca prevista dalla legislazione vigente per le locazioni ad uso abitativo anche per la tassazione del reddito riveniente dalla locazione di locali commerciali, con applicazione dell’aliquota del 21%.

Il nuovo regime opzionale interesserebbe le sole nuove locazioni perfezionate nel 2019 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni, aventi ad oggetto unità immobiliari distinte in catasto con le seguenti categoria catastali:

  • Categoria C1 (negozi e botteghe)e, se congiuntamente locate, le relative pertinenze

Ne sono esclusi invece le altre categorie che molto spesso sono utilizzate come:

  • Categoria C2(magazzini e locali di deposito)
  • Categoria C6(stalle, scuderie e rimesse)
  • Categoria C7(tettoie chiuse ed aperte).

Per quello che concerne eventuali parcheggi, posti auto, garage o autorimesse queste potrebbero beneficiare della cedolare solo nel caso in cui siano pertinenze dell’unità locale agevolata principale. IN questo caso budini l’eventuale affitto andrà a tassazione ordinaria ossia il canone di locazione, al netto della deduzione forfetaria del 5%, concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef del locatore che seguirà la normale tassazione per scaglioni di reddito.

Superficie massima ammessa locale commerciale, negozio o ufficio Per esercitare opzione per nova tassa piatta la superficie complessivamente locata non può eccedere i 600 metri quadrati considerati, al netto delle pertinenze che possono essere magazzini, garage, posti auto, cantine etc. 

Contratti di affitto in corso in essere: come comportarsi

Sono infatti esclusi per espressa disposizione normativa i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (1° gennaio 2019). Ma non basta in quanto il legislatore per paura di doversi trovare a rinculare a troppo gettito ha anche introdotto una norma di carattere anti elusivo diretta e prevenire i casi di risoluzione anticipata in vista della possibile approvazione della legge intervenendo con una ulteriore restrizione temporale. Per coloro i quali hanno dei contratti in essere alla data del 15 ottobre 2018 non possono aderire al nuovo regime. In tal modo viene evitata la risoluzione strumentale del contratto. Si legge infatti “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora il 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale“.

Riflessioni anche in questa occasione a mio modestissimo avviso l’effetto proclamo della nuova norma accompagnata da 200 limitazioni non dette nelle conferenze ma inserite nella norma manifesta tutta il suo potere comunicativo. In perfetto stile con quanto avviene da un bel pò di anni ormai, dove si leggono titoloni di norme che cambieranno il destino del paese ma che poi all’atto pratico si applicano per una ristretta minoranza dei possibile soggetti interessati o che aumentano il carico fiscale necessario ad assumere personale nel pubblico.

Limitazioni stipula del contratto e sulla stipula

Secondo me è bene chiarire tutti i requisiti ed i limiti imposti dalla normativa in modo da individuare le aree di miglioramento future. Siamo abituati a norme che sono scritte solo per alcuni gruppi di interesse ma che poi nel corso degli anni, manifestano le proprie lacune e vengono modificate.

Nel caso della durata trovo non proprio corretto aver limitato la durata dell’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati a partire da gennaio 2019 e solo fino al 31 dicembre 2019, salvo eventuali proroghe nella nuova finanziaria.

Anche qui rilevo lo strumento ricattatorio per cui vediamo ad ogni finanziaria come ci comportiamo e chi ci vota così poi semmai lo proroghiamo. Se la norma serve deve servire vita natural durante e non solo di anno in anno. Il Governo deve dare direttive e deve avere una visione di lungo periodo e non fornire strumenti di breve durata altrimenti anche le famiglie e gli imprenditori in questo caso non potranno fare dei business plan robusti. Se so che oggi pago il 21% ma che forse sul prossimo negozio andrò per scaglioni potrei essere viziato nelle mie decisioni strategiche.

Altre limitazioni di tipo oggettivo La tassazione dei canoni di locazione con l’applicazione della cedolare secca al 21% incontra anche ulteriori limitazioni di tipo oggettivo, oltre quella riguardante la categoria catastale.

Infatti non solo il beneficio è circoscritto alle unità immobiliari aventi categoria catastale C/1, ma un ulteriore limite riguarda l’elemento dimensionale.

La nuova cedolare secca potrà essere applicata esclusivamente ai canoni di locazione delle unità immobiliari di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

Quali tasse sostituisce? L’imposta piatta sugli affitti commerciali, al pari di quella sulle unità immobiliare a destinazione abitativa sostituisce le seguenti imposte e tasse che si dovrebbero comunemente versare e che sono:

  1. Irpef
  2. Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)
  3. Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione)
  4. Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe)

Importante:Sarebbe auspicabile che non venisse solo esteso l’ambito oggettivo di applicazione riguardante la tipologia di fabbricati ma che fosse altresì esteso anche l’ambito soggettivo di applicazione anche ai soggetti titolari di partita iva che esercitano e affittano unità immobiliare nella propria attività. La tassazione così sarebbe del 21% il nuovo dell’attuale prelievo fiscale del 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap.

Aliquota cedolare secca affitti negozi e esercizi commerciali 2019La legge di bilancio ha introdotto solamente l’aliquota al 21% tuttavia apre la possibilità di poter ridefinire le aliquote a seconda delle categorie catastali che trovate nel seguito e che potrebbe essere anche uno strumento a sostegno dello sviluppo d alcuni settori. Sappiamo infatti che in media i costi di affitto rappresentano una componente significativa dei costi nella gestione aziendale per cui sapere di poter contare su un aliquota ridotta se affittiamo per esempio un opificio o un capannone potrebbe aiutare e incentivare la creazione di nuove imprese.

Attualmente l’aliquota applicabile è solo quella al 21%  similare a quella che si utilizza per i contratto di locazione ordinario residenziali (non equo canone, non concordato, no piano casa);

Come aderire alla Cedolare secca sugli affitti di negozi, uffici, etcA partire dal 2019 sarà possibile richiedere l’opzione per la cedolare secca presentando il modello RLI entro trenta giorni dalla decorrenza del contratto che solitamente coincide con la data di stipula. Se andate oltre non finirà il mondo ma dovrete ravvedervi pagando una sanzione pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se presenterete il modello entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria.

Chi può aderire alla cedolare secca del 10% o 21% per i negozi

I soggetti che possono aderire al regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari ma al momento sembrerebbe non aprire la norma anche ai lavoratori autonomi con partita Iva e le società o enti commerciali che hanno sull’unità immobiliare da affittare un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile da affittare.

Si sta comunque lavorando nel palazzo per far capire che non si può solamente sparare in conferenza stampa novità rivoluzionare e poi leggere dagli ambiti di applicazioni che soggetti destinatari sono molti di meno di quelli percepiti in quanto l’ambito soggettivo o oggettivo di applicazione nella versione definita si riduce drasticamente.

In tal senso si sta spingendo verso l’allargamento anche della categoria C/3 ossia i laboratori.

 

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Cedolare secca affitti commerciali

Cedolare secca affitti commerciali anche per i negozi: è questa una delle novità della Legge di Bilancio 2019 che prevede tuttavia specifici limiti e requisiti. sugli affitti di negozi e ufficisarà possibile aderire alla cedolare secca.

La cedolare secca per gli affitti commerciali è una delle novitàprevista dalla Legge di Bilancio 2019, che dovrà essere presentata dal Governo alle Camere e che sarà approvata entro la fine dell’anno.

Il regime fiscale della cedolare secca sui contratti di locazione potrà essere scelto per i locali appartenenti alla categoria catastale C\1 e nell’attuale bozza della Legge di Bilancio 2019 spuntano i primi vincoli e requisiti.

La tassazione agevolata dei redditi da locazione con cedolare secca al 21%, potrà essere applicata ai locali commerciali con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiuntamente.

La cedolare secca sugli affitti commerciali non sarà applicabile per i contratti stipulati nel 2019 qualora al 15 ottobre 2018 risulti in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Nel rispetto delle regole e novità che saranno definitive soltanto dopo l’approvazione del testo della Legge di Bilancio 2019, la cedolare secca commerciale prevede l’applicazione di una flat tax ad aliquota fissa del 21%sui canoni da locazione percepiti dall’affittuario.

Il regime di tassazione agevolato sostitutivo Irpef anche per le locazioni di negozi ha accolto particolare interesse.

A schierarsi tra i favorevoli all’estensione della cedolare secca al 21% o al 10% anche per gli affitti di negozi è stata in primis Confedilizia, che ormai da anni chiede di equiparare le regole previste per affitti ad uso abitativo a quelle per gli affitti commerciali.

L’introduzione della cedolare secca ha prodotto vantaggi sia per i proprietari di immobili che per lo Stato.

Questo perché da un lato la possibilità di optare per la tassazione sostitutiva Irpef del 10% o del 22% ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e, parallelamente, è stato possibile arginare il fenomeno degli affitti in nero.

Secondo i dati resi noti da Confedilizia, la “propensione all’inadempimento” (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40% ed è evidente che il dato potrebbe ulteriormente aumentare qualora la cedolare secca fosse estesa anche ai negozi dalla Legge di Bilancio 2019.Cedolare secca affitti commerciali: verso l’estensione ai negozi dal 2019

Già negli scorsi mesi il Governo si era schierato a favore dell’estensione della cedolare secca anche ai negozi e ora la novità prende corpo nel testo del disegno di Legge di Bilancio 2019 approvato dal Governo il 15 ottobre 2018.

Il complesso e corposo lavoro per la messa a punto della Legge di Bilancio 2019 e per la riforma Irpef per famiglie e imprese riguarderà anche il regime di tassazione previsto per le locazioni dei negozi.

Con la cedolare secca sarebbe in sostanza possibile, per i proprietari di immobili locati a fini commerciali, optare per la tassazione sostitutiva al 21% al posto delle ordinarie aliquote Irpef.

La novità comporterebbe immediati vantaggi per i proprietari di immobililocati come negozi, magazzini e in genere locali commerciali e la cedolare secca rappresenta una delle chiavi per risparmiare sulle imposte dovute sui redditi da locazione.

Cedolare secca 21% o 10%: cos’è e come funziona

Cos’è la cedolare secca sugli affitti? Per i proprietari di immobili locati ai fini abitativi (e a partire dal 2019 anche a fini commerciali) è possibile optare per una tassazione forfettaria con aliquota al 10% o al 21% dei canoni percepiti.

Il proprietario di casa può, nel caso di affitto del proprio immobile, scegliere di applicare la cedolare secca al 10% o al 21% nel rispetto di determinate regole e requisiti; si tratta di un regime di tassazione facoltativo introdotto in favore di persone fisiche, titolari di reddito di proprietà o di diritto reale di godimento di un immobile dato in affitto.

Applicando la tassazione a cedolare secca e quindi l’aliquota agevolata del 10% o del 21% sul reddito da locazione, il locatore sceglie di sostituire la tassazione ad aliquota variabile Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

Soprattutto per quanto riguarda la cedolare secca 10% è innegabile che per i contratti a canone concordato, ovvero non soggetto a rivalutazioni Istat e fisso per tutta la durata del contratto di affitto, si tratta di un’opzione conveniente.

La possibilità di beneficiare della cedolare secca, una sorta di flat tax sui redditi da locazione, è ad oggi esclusa nel caso in cui l’affitto sia stipulato ai fini dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Già lo scorso anno si era parlato di una possibile estensione del regime di tassazione agevolato, ma stando ai fatti si era trattato soltanto di un’ipotesi.

Il Governo Lega-M5S tira nuovamente in ballo la questione, annunciando novità in Legge di Bilancio 2019 accolte con particolare favore soprattutto da Confedilizia.

Cedolare secca anche per l’affitto di negozi dal 2019: favorevole Confedilizia

Favorevole all’estensione della cedolare secca anche agli affitti di negozi è Confedilizia.

Il 4 settembre il Presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, proponeva “che il primo passo della flat tax prevista nel contratto di governo contenga l’introduzione della cedolare per i locali commerciali.

A trarne vantaggio non sarebbero soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato:

“..il Rapporto sui risultati conseguiti in materia di misure di contrasto all’evasione fiscale e contributiva, allegato alla nota di aggiornamento del Def 2017, evidenzia che, a partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del comparto (cosiddetto ‘tax gap’) è diminuito del 42% e la propensione all’inadempimento (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40%.

Anche alla luce di questi risultati, Confedilizia proponeva per l’appunto che il primo passo della flat tax prevista nel contratto di governo fosse l’introduzione della cedolare per i locali commerciali. Si tratta di una misura pro-crescita, richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani, che permetterebbe nello stesso tempo di affrontare un problema che sta assumendo contorni gravissimi: quello dell’aumento inarrestabile del numero dei locali commerciali abbandonati, dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.”

La richiesta è stata accolta e ora bisognerà attendere soltanto l’approvazione definitiva della Legge di Bilancio 2019 per l’ufficialità della misura.

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ALL’AFFITTUARIO L’AMMINISTRATORE NON CHIEDE I PAGAMENTI

E’ legittimo che un inquilino con attività commerciale nell’immobile locato, pretenda che l’amministratore emetta la bolletta per la riscossione delle quote ordinarie a lui intestate, essendo lui tenuto al pagamento, in quanto soggetto a partita IVA avendo la necessità di scaricare il costo nella contabilità ?
È principio consolidato, in materia di diritto condominiale, che i rapporti tra locatore/ conduttore, siano estranei al condominio, nel senso che l’amministratore è tenuto a richiedere i contributi direttamente al proprietario (e non all’inquilino). Ciò premesso, nella pratica può accadere che sia l’inquilino a pagare le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. Tale comportamento può trovare giustificazione, esemplificativamente, nell’articolo 1180 del Codice civile, per il quale l’obbligazione può essere adempiuta, a determinate condizioni, anche da un terzo oppure nell’articolo 1269 del Codice civile, per il quale, «se il debitore per eseguire il pagamento ha delegato un terzo, questi può obbligarsi verso il creditore, salvo che il debitore l’abbia vietato».L’amministratore può rilasciare quietanza di pagamento, relativa alle spese ordinarie, in favore del proprietario/locatore, (evidenziando che il pagamento è stato effettuato dall’inquilino, soggetto che ha sostenuto effettivamente l’esborso, con indicazione della partita Iva, tralasciando ulteriori problematiche fiscali). Con il consenso del proprietario/locatore, la ricevuta/quietanza può essere intestata anche direttamente all’inquilino.A nostro giudizio, invece, per evitare confusione è bene che i rendiconti, i riparti e le richieste di pagamento inviate dall’amministratore per il pagamento delle spese condominiali, menzionino sempre il nominativo del proprietario, facendo eventualmente anche riferimento al contratto di locazione.
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BONUS CASA: PROROGA 2019 LEGGE IN BILANCIO

Detrazione IRPEF su ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche, bonus arredi e bonus verde, agevolazioni casa con proroga al 31 dicembre 2019 in Legge di Bilancio.

 La legge di Bilancio proroga tutti i bonus casa, ovvero le detrazioni fiscali su ristrutturazioni, mobili, risparmio energetico, bonus verde. Saranno utilizzabili fino al 31 dicembre 2019, senza particolari modifiche rispetto alle regole applicate in quest 2018 e negli anni scorsi. Vediamo una panoramica delle detrazioni.
  •  Agevolazioni per ristrutturazioni edilizie: Ristrutturazioni edilizie: detrazione IRPEF al 50% su una spesa massima di 96 milaeuro, da ripartire in dieci quote annuali. Spetta per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. E’ esclusa la manutenzione ordinaria (che quindi non è agevolata). Nella Guida alle ristrutturazioni edilizie pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate ci sono elenchi dei lavori ammessi all’agevolazione, con esempi specifici.
  •  Bonus Energia: cosa cambia dal 2018

    Ecobonus: è al 65% ma scende al 50% nel caso di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa. Il tetto di spesa cambia a seconda della tipologia di intervento che viene effettuato (da 30mila a 100 mila euro). Ricordiamo che il bonus per la riqualificazione energetica si applica fino al 2021 per gli interventi sulle parti comuni dei condomini nella misura del 65%, oppure al 70% se l’intervento riguarda l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie, o ancora al 75% nel caso in cui migliori la prestazione energetica dell’edificio.

  •  Bonus mobili 2018, 23 gennaio 2018
    Bonus mobili: detrazione al 50% fino a un massimo di 10 mila euro, per arredi ed elettrodomestici di classe energetica elevata destinati a immobili oggetto di ristrutturazione.
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FATTURA ELETRONICA e PRIVATO : QUESITO

Se un soggetto intende optare per la fatturazione elettronica, deve inviare tutte le fatture con tale modalità? Se, ad esempio, su 100 fatture emesse ve ne sono cinque a privati o a soggetti stranieri, come fa a emettere le fatture elettroniche, posto che tali soggetti non hanno un codice univoco e non hanno la Pec (posta eletronica certificata)? In tale caso, non potrà effettuare l’opzione?
Premesso che l’opzione ex articolo 1, comma 3,del Dlgs 127/2015 è relativa alla trasmissione telematica all’agenzia dell’Entrate dei dati delle fatture attive e passive, di bollette doganali e note di variazione emesse anche tramite Sdi (sistema di interscambio), la trasmissione di fatture elettroniche tramite Sdi non esclude la possibilità di emettere anche fatture cartacee. L’opzione per la trasmissione telematica dei dati potrà essere effettuata in ogni caso. Qualora non si esercitasse l’opzione, sarà comunque dovuto l’adempimento delle comunicazioni periodiche dati fatture e liquidazioni Iva, di cui al Dl 193/2016. Infine, si evidenzia che l’emissione di fatture elettroniche non deve necessariamente avvenire tramite Sdi e, quindi, si possono emettere comunque tutte fatture elettroniche inviando su Sdi solo quelle “business to business”.
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