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SUPERBONUS in caso di usufrutto, comodato, multiproprietà, successione. Tutte le risposte

Il comodatario può accedere al Superbonus a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato e che il proprietario sia d’accordo

Lunedì 5 Ottobre 2020

Com’è noto, l’elenco dei beneficiari del Superbonus 110% previsto dal Decreto Rilancio comprende: condomìni; persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento; Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Questo elenco, però, lascia ancora aperto lo spazio ad alcuni dubbi, a cui danno risposta le FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e, da ultimo, il documento esaustivo di domande e risposte predisposto dal sottosegretario Villarosa. Pubblichiamo di seguito le FAQ relative a casi particolari come locazione, usufrutto, comodato, multiproprietà, successione.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del
proprietario. Inoltre il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono proprietario di un appartamento in multiproprietà. Posso usufruire del Superbonus?

La stipula del contratto di acquisto di multiproprietà permette di acquisire una quota di un appartamento facente parte di un complesso immobiliare a cui consegue il diritto di usufruire dello stesso. Oltre ad acquisire il diritto di usufruire dell’appartamento in determinati periodi dell’anno, il contraente acquisterà anche una quota corrispondente alle parti comuni del complesso che saranno gestite secondo quanto stabilito dal relativo regolamento allegato al contratto.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Se l’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi è oggetto di trasferimento di proprietà, l’acquirente (o donatario) può godere del Superbonus in relazione alle spese sostenute dal dante causa?

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, le disposizioni sopracitate trovano applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).

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Cauzione, quando può essere trattenuta dal proprietario, sentenze

Nel momento in cui si prende in affitto una casa si versa una cauzione, richiesta dal proprietario al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Ma in quali casi il deposito cauzionale può essere trattenuto e non restituito? Andiamo a scoprirlo.

05/10/2020

La legge stabilisce che le parti del contratto possono accordarsi per una somma a titolo di deposito cauzionale, pari all’importo massimo di tre mensilità del canone di locazione. Scopo della cauzione è fungere da garanzia dell’adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all’alloggio oggetto del contratto. Il proprietario dell’immobile non può trattenere la cauzione per la legittima usura dell’appartamento.

Con la sentenza n. 3882/2015, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che la cauzione prevista da un contratto di locazione non può essere trattenuta dal proprietario neanche se dovessero essere presenti dei danni all’immobile riconsegnato. Deve, eventualmente, essere il giudice a stabilire se l’appartamento locato presenta danni meritevoli di risarcimento. La decisione non spetta al proprietario.

Il deposito cauzionale è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino. Se l’inquilino non ha compensato il deposito cauzionale con le ultime mensilità dovute e se il locatore dovesse riscontrare danni all’immobile, quest’ultimo trattiene il deposito cauzionale in attesa che sia il giudice a risolvere la questione.

 

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ALT alla cedolare dal 2021 oltre i 3 alloggi per affitti brevi.

Regime fiscale degli affitti brevi off-limits dal 2021 per chi destina a questa attività più di tre appartamenti. Oltre questa soglia, si presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa. E il limite vale anche se i contratti sono stipulati tramite agenti immobiliari o portali internet. Lo prevede un emendamento al decreto Agosto (Dl 104/2020) votato in commissione Bilancio al Senato nella notte tra venerdì e sabato. Il provvedimento è atteso in Aula lunedì 5 ottobre e l’intenzione della maggioranza è approvarlo in giornata con la fiducia. Dopodiché il testo dovrà passare alla Camera (va convertito entro il 14 ottobre). Tra le prime reazioni quella di Confedilizia, che contesta l’emendamento.

Il regime fiscale in questione è quello previsto dalla manovrina di primavera del 2017 (articolo 4 del Dl 50/2017). Si tratta, in pratica, della norma che ha introdotto il controverso obbligo di ritenuta a carico degli intermediari – contestata e non applicata da Airbnb, Booking e altri portali telematici – ma ha inoltre disciplinato la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, anche nei casi di sublocazioni brevi e “locazioni” effettuate dai comodatari (il caso tipico del figlio che affitta online la casa di proprietà dei genitori o dei nonni).

Essere qualificati come imprenditori significa, per i locatori, perdere la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, innanzitutto. E poi, più in generale, essere soggetti agli obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese. A partire dalla necessità di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.

La norma ha l’obiettivo dichiarato di tutelare il consumatore (gli affittuari) e la concorrenza (gli albergatori e le strutture ricettive). Ma c’è anche la finalità non espressa di contenere il fenomeno delle locazioni brevi, che in alcune città d’arte – prima del coronavirus – aveva letteralmente colonizzato alcuni quartieri, causando spopolamento e chiusura delle attività commerciali. Proprio l’emergenza Covid-19, però, ha cambiato il contesto di riferimento, perché il mercato degli affitti brevi si è totalmente fermato con il lockdown e non è ancora ripartito.

Dura la reazione di Confedilizia, la principale sigla che rappresenta i proprietari di immobili. Afferma il presidente Giorgio Spaziani Testa: «La norma, come spesso accade, è dettata da buone intenzioni, in questo caso portate avanti in particolare dal ministro dei Beni culturali, con il quale ci siamo confrontati: si vuole evitare che l’attività di locazione breve venga snaturata e che – come ha dichiarato il Ministro – chi compra un condominio abbia lo stesso trattamento di un piccolo proprietario». Il problema, secondo Confedilizia, è nelle modalità prescelte per raggiungere questo obiettivo: «La nostra opinione è che non vi sia bisogno di una norma. Sono le regole generali del codice civile e del diritto tributario ad indicare quando un’attività debba considerarsi imprenditoriale, e l’amministrazione finanziaria le applica da decenni».

Ancora ad agosto l’agenzia delle Entrate ha riepilogato gli “indici” che fanno scattare l’attività d’impresa, ricollegandoli essenzialmente ad aspetti di tipo “qualitativo”: l’organizzazione di mezzi (un ufficio, dipendenti e così via) e il tipo di servizi offerti (somministrazione di pasti e servizi ulteriori rispetto alla messa a disposizione dell’immobile) (si veda l’articolo su NT+ Fisco). L’emendamento votato al Senato, invece, adotta un criterio quantitativo legato al numero di unità immobiliari. Chi ne affitta più di tre in un anno solare, è un “presunto imprenditore”. Non rileverebbe, in questo senso, né il numero di notti, né il volume di ricavi. Anche se è evidente che due appartamenti in una città d’ara possono rendere molto di più di quattro alloggi in campagna. Il riferimento, inoltre, sarebbe sempre individuale: quindi se quattro alloggi fossero intestate a più soggetti (moglie o figli, ad esempio) il limite non scatterebbe, se invece fossero in comproprietà tra gli stessi soggetti, si avrebbe attività d’impresa. Altro tema delicato sarebbe poi quello della “presunzione”: come si potrebbe dare prova contraria? Il Fisco italiano ha una lunga tradizione di presunzioni che hanno innescato forti contenziosi.

03/10/2020

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