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La successione nel contratto di locazione

Che cosa succede se il conduttore decede in costanza di contratto?

Tizio e Caia sono sposati e prendono in locazione un’abitazione da Sempronio. Al momento della firma del contratto i coniugi decidono d’intestare il contratto solamente a Tizio. Succede che, per gravi problemi di salute, Tizio deceda.

In casi del genere, ahi noi naturali, che cosa accade? In poche parole: posto che il contratto è intestato alla persona deceduta, quali saranno i diritti della vedova? Al riguardo assume fondamentale importanza l’art. 6 della legge n. 392/1978, rubricato successioni nel contratto che recita:

 In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cess azione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nel la casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

Sulla norma, che oltre che del decesso, lo si legge chiaramente, si occupa anche dei casi di separazione e divorzio, è intervenuta la Corte costituzionale per adattarla a quelle situazioni di convivenza che il legislatore non aveva contemplato.

Sul finire degli anni ottanta i giudici delle leggi, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, hanno dichiarato l’illegittimità costituzionale del primo comma dell’art. 6, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio. Come dire: tutela anche per le coppie di fatto.

Sempre con la stessa sentenza la Corte ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del secondo comma del medesimo articolo nella parte in cui non è previsto che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto.

Insomma per separazione non bisogna intendere solamente quella decretata dal Tribunale ma può anche essere considerata quella reale ma non formale.

Infine, il riferimento è sempre alla sentenza 7 aprile 1988, n. 404 ed il caso è più particolare, si è sancita l’illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale.

In pratica con questa valutazione d’incostituzionalità, che quindi ha finito per includere la fattispecie nell’ambito di quelle contemplate dall’articolo 6, si è inteso dare tutela a quelle ipotesi in cui si siano dei figli (il riferimento ai figli naturali dà ancora di più l’idea dell’ampiezza della tutela) tra due persone non sposate.

Una domanda al contrario, infine.

Che cosa accade se a decedere è il locatore?

Secondo la Cassazione, “ la morte di uno dei contraenti produce solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione: e subentrati, dal lato attivo, all’unico locatore i suoi eredi, questi divengono debitori di una prestazione indivisibile quale è quella di far godere la cosa locata” (Cass. n. 1811/1989)..

 

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IL RECESSO DI UN CONIUGE POSSIBILE POST SEPARAZIONE

Esaminiamo un caso particolare di un locatore, che ha stipulato un contratto  canone concordato (3+2) intestato a due inquilini, marito e moglie. Un anno dopo la proroga automatica del contratto, e quindi a quattro anni dalla stipula, uno dei coniugi ha comunicato al proprietario, tramite raccomandata a/r, che, in seguito all’avvio della procedura di separazione dal coniuge, avrebbe esercitato il diritto di recesso dal contratto «in modo immediato con esonero del pagamento canone a decorrere dalla data della raccomandata stessa». L’inquilino ha chiesto anche la restituzione della cauzione, versata al momento della sottoscrizione del contratto, rendendosi disponibile a restituire le chiavi il prima possibile. L’altro coniuge, invece, avrebbe continuato a occupare l’immobile.
Le domande sono:
Il contratto vincola in solido gli intestatari, anche se uno dei due non abita più nell’immobile?
Se i due sono vincolati in solido, posso considerare la disdetta ricevuta (sottoscritta solo da uno dei due inquilini) come avviso di recesso per entrambi?
In caso positivo, a partire da quando posso chiedere la restituzione dell’immobile?
Infine, se l’inquilino che occupa l’immobile non versa quanto dovuto, ci si può rivalere sull’altro?
In questo caso, occorrerebbe accertare se sia già intervenuto o meno il provvedimento di separazione da parte del tribunale, con assegnazione della casa a uno dei due coniugi o il provvedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili.
In tal caso, infatti, si verificherebbe una sostituzione ex legge nella titolarità del contratto (articolo 6 della legge 392/78, tuttora vigente, anche se derogabile). La Cassazione, con sentenza 1423/2011 ha stabilito che «il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione ex legge del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue».
In mancanza di tale provvedimento, e nel caso in cui entrambi i coniugi siano firmatari del contratto, il recesso da parte di uno di essi non lo svincola dall’obbligo di pagamento dell’affitto, salvo ipotizzare che il recesso sia supportato da gravi motivi ex articolo 3, ultimo comma, della legge 431/98 e salvo il preavviso di sei mesi. La Cassazione, con la sentenza 1011/1978, infatti, ha stabilito che «la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di essi sia tenuto per la medesima prestazione ( il pagamento del canone), con distinta ed autonoma obbligazione. In tale caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294 del Codice civile, poiché si versa in tema di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un’obbligazione unica con una pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l’identica prestazione».
In ogni caso, la lettera di recesso da parte di uno dei due conduttori, ancorchè motivata, non può vincolare anche l’altro inquilino, nei confronti del quale, il contratto prosegue.
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PRIMA CASA ESENTE DA IMU anche se locata in parte

Esaminiamo un immobile “prima casa”, locato parzialmente, e vediamo come gestire la tassa l’IMU. 

Il caso dell’abitazione parzialmente locata è stato analizzato dal ministero nella circolare 3/2012, in riferimento anche all’Irpef, visto che l’Imu sostituisce sia l’Ici che l’Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute per i redditi fondiari concernenti i beni non locati.

Nel caso specifico, si tratta di un immobile che è al tempo stesso non locato per la parte adibita ad abitazione principale e locato per la rimanente parte.

In tale circostanza, ad avviso del ministero, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini Irpef, l’unità continua a considerarsi come abitazione principale se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).

Se, invece, l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante, o considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca) è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, allora l’unità immobiliare in questione non dovrebbe considerarsi come abitazione principale, e quindi sarebbe da assoggettare a Imu.

Va comunque osservato che lo stesso ministero, nelle Faq del 20 gennaio 2014, alla domanda se al proprietario di un’abitazione principale che concede alcune stanze in locazione a studenti spetti l’esenzione Imu, ha fornito la seguente risposta, senza considerare il confronto tra rendita catastale e canone di locazione: «Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie».

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