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LOCAZIONE COMMERCIALE E IL RECESSO ANTICIPATO

Il proprietario di un’attività commerciale ha dato in gestione, con stipula di contratto notarile per l’attività e di contratto di locazione commerciale per l’immobile.
Il conduttore, prima della naturale scadenza del contratto, comunica verbalmente la sua volontà di recedere anticipatamente, senza provvedere a spedire la raccomandata nei termini previsti (almeno sei mesi prima), e si concorda di fare la risoluzione direttamente dal notaio.
Il conduttore avanza la pretesa di ricevere un indennizzo non dal proprietario, bensì dal nuovo gestore dell’attività. Premesso che lo stesso conduttore, a oggi, è moroso di due mensilità  non ha provveduto a ufficializzare la morosità.
Quindi a che titolo l’inquilino uscente chiede un indennizzo al subentrante?
Il proprietario  può chiedere i danni dopo la risoluzione notarile?
VEDIAMO COME GESTIRE IL CONTENZIOSO
A quanto sembra, l’attuale gestore ha dato disdetta dell’attività ma non l’abbia ceduta. Se così fosse, nulla potrebbe pretendere né dal locatore nè dal subentrante. Se ci si trovasse, invece, in presenza di una cessione di attività pattuita tra l’attuale gestore e il subentrante, il primo avrebbe diritto a ricevere il corrispettivo per l’avviamento dell’attività commerciale. Se la risoluzione anticipata del contratto viene accettata del locatore, lo stesso non può chiedere il risarcimento del danno. Ciò anche perché sembra che vi sia già un subentrante, per cui non vi sarebbero perdite economiche per il locatore.In assenza di consenso del locatore alla risoluzione anticipata del contratto, tale dissenso dev’essere manifestato espressamente, dopodiché si potrebbe chiedere il risarcimento del danno. Lo stesso rimane però essenzialmente quantificato dalla mancata percezione del canone per il periodo di sfitto fino alla nuova locazione.
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CLAUSOLA RISOLUTIVA ANCHE CON LA FIDEIUSSIONE

È vero che la clausola del contratto di locazione che prevede, in sostituzione e a titolo di deposito cauzionale, la consegna di una fideiussione bancaria o assicurativa (cauzione o polizza fideiussoria) a prima richiesta, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore, rende inapplicabile e inefficace, in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo, la clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 del Codice civile, contenuta nel medesimo contratto? In sostanza, le due clausole possono coesistere? Inoltre, tale fideiussione può o non può superare il tetto di tre mensilità del canone di locazione fissato dalla legge per il deposito cauzionale?
 LEGGIAMO     Modello di Fideiussione
La presenza di una fideiussione non esclude che il locatore possa chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, avvalendosi dell’eventuale clausola risolutiva espressa, contenuta nel contratto di locazione, a norma dell’articolo 1456 del Codice civile.Già nel regime vincolistico, si riteneva legittima la clausola contrattuale che obbligava l’inquilino a fornire una fideiussione a prima richiesta. Si veda, in questo senso, Tribunale di Vicenza, 13 giugno 2002, secondo cui, «in un contratto di locazione ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l’obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità posta dall’articolo 79 della legge 392/1978, in quanto la garanzia fideiussoria non assolve le funzioni tipiche del deposito cauzionale, ma tende a garantire più di un’obbligazione del conduttore».In tale contesto, si ritiene anche che la fideiussione (che costituisce un contratto diverso, e con funzioni diverse, rispetto al deposito cauzionale), possa garantire un importo superiore alle tre mensilità di canone, di cui all’articolo 11 della legge 392/1978.

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STUDENTI IN AFFITTO, BONUS DI 2.633 EURO PER ALLOGGIO

 LEGGIAMO:
In presenza di un solo contratto di locazione, ancorché cointestato a due figli, studenti universitari, la detrazione complessivamente ammessa del relativo canone – ex articolo 15, comma 1, lettera i-sexies, del Tuir – dev’essere suddivisa tra i genitori (di cui sono fiscalmente a carico) al 50% ciascuno (circolare 12/E/2016, punto 7.2), e, quindi, ammonterà a 1.316,50 euro per l’uno e 1.316,50 euro per l’altro. Diversi sarebbero gli effetti se sussistessero due distinti contratti di locazione: in questa evenienza, i genitori avrebbero potuto conseguire la detrazione fruendo ciascuno autonomamente del limite massimo, di 2.633 euro, previsto dalla circolare 20/E/2011.

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LOCAZIONI ACQUA, DECISIVO SAPERE CHI È INTESTATARIO DEL CONTRATTO

 Occorre chiarire chi sia l’intestatario del contratto di fornitura: se l’inquilino o il condominio.
Ove il contratto sia intestato all’inquilino – salvo esame del contratto di fornitura – si ritiene che nulla possa essere imputato al locatore/condomino o al condominio, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile, per il quale il contratto ha forza di legge tra le parti. In tale caso, l’ente erogatore può rivalersi solo sull’inquilino (se ciò è possibile).Ove il contratto sia, invece, intestato al condominio, il gestore può esigere il pagamento dall’amministratore di condominio, che poi, a sua volta, si potrà rivalere sul condomino/locatore, sulla scorta dell’indirizzo giurisprudenziale secondo cui, nei rapporti con il condominio, di eventuali debiti del conduttore risponde sempre (e solo) il condomino/locatore.
Per quanto riguarda la sospensione della fornitura del servizio idrico all’intero stabile da parte del gestore, si evidenzia che : in nessun caso è applicata la disalimentazione del servizio, gli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale, come individuati dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico in coerenza con gli altri settori dalla stessa regolati, ai quali è in ogni caso garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.  a tutti gli utenti domestici residenti è garantito l’accesso al quantitativo minino vitale a tariffa agevolata. Sono altresì previste adeguate forme di comunicazione all’utenza e di rateizzazione anche in caso di morosità al fine di garantire l’accesso al quantitativo minino vitale e di salvaguardare l’equilibrio economico e finanziario del gestore e la copertura dei costi efficienti di esercizio e di investimento e dei costi ambientali e della risorsa.
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