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L’INQUILINO NON PUò SOSPENDERE I PAGAMENTI

  Situazione tipo: l’inquilino dopo pochi mesi dall’inizio della locazione con canone concordato, ha iniziato ad avere ritardi con i pagamenti, lamentando che la casa è più piccola rispetto alla metratura dichiarata sul contratto, la caldaia in cucina è rumorosa, con pretesa di spostarla sul balcone, le recenti scosse telluriche hanno sfilacciato l’intonaco (i vigili del fuoco non hanno constatato danni significativi) avanzando la richiesta di tinteggiatura. In ogni contratto si incontra la clausola che dice “i conduttori dichiarano di aver visitato la casa locata e di averla trovata adatta all’uso convenuto così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi”. Quali accordi si possono attivare e in che punti ?

 Salvo esame della fattispecie in concreto e del contratto, ove l’inquilino non paghi l’affitto (o ritardi il pagamento), il lettore può agire con l’azione di sfratto per morosità (articolo 658 c.p.c.), non essendo legittima la sospensione dei pagamenti (sia pure limitatamente ad alcune mensilità).È però opportuno ricordare che – nei contratti di locazione di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, cosiddetti “a canone concordato” (3+2) – ai fini del calcolo del canone di locazione, che deve essere effettuato in base all’accordo locale depositato presso il Comune in cui è sito l’immobile, rileva: la superficie dell’appartamento; nonché lo stato manutentivo dell’appartamento e dello stabile in cui esso è contenuto.In tale contesto, è opportuno far ricontrollare il canone di locazione, eventualmente con l’aiuto degli esperti delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. Infatti, nei contratti di locazione “a canone concordato”, l’affitto deve essere obbligatoriamente definito in base ai parametri previsti negli accordi locali.In proposito, si tenga presente che, secondo l’articolo 13, comma 4, della legge 431/98, «per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie». Il successivo comma 6 dell’articolo 13 dispone, a sua volta, che «nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2».Per quanto riguarda la questione dell’eventuale spostamento della caldaia (che non sappiamo se sia a norma di legge) occorrerebbero invece ulteriori approfondimenti.
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A CHI VANNO GLI ASSEGNI FAMILIARI IN CASO DI SEPARAZIONE ?

Una domanda che si pone spesso una coppia di conviventi o di coniugi che si separano è a chi vanno gli assegni familiari in caso di separazione. Dato che tale argomento era fonte di numerosi contenziosi giudiziari, la Cassazione, con la sentenza n. 12770 del 2013 ha posto fine all’annoso dilemma sancendo che in caso di separazione gli assegni familiari vanno corrisposti al coniuge affidatario in funzione di un rapporto di lavoro subordinato.

Cosa significa?

Significa che la Legge n. 151 del 19 maggio 1975, prevede che il coniuge affidatario del figlio minorenne ha diritto a percepire gli assegni familiari che lo Stato versa all’altro coniuge – o all’altro convivente – in ragione del figlio, all’interno della busta paga.

Ebbene, il genitore non convivente con il figlio deve versare all’altro genitore gli importi degli assegni familiari, indipendentemente dall’assegno di mantenimento del figlio fissato in sede di separazione consensuale omologata a carico del coniuge non affidatario, salvo che sia diversamente stabilito in modo espresso negli accordi di separazione.

Quindi, nei casi più comuni, alla domanda a chi vanno gli assegni familiari in caso di separazione dovrà rispondersi che il padre dovrà versare alla madre gli assegni familiari per il figlio o i figli.

Diverso è a dirsi relativamente agli assegni familiari in per il coniuge a carico. In tal caso, secondo l’orientamento della Suprema Corte, questi spettano al lavoratore, cui sono corrisposti per consentirgli di far fronte al suo obbligo di mantenimento nei confronti del coniuge secondo gli articoli 143 e 156 del codice civile.

Quindi, se i coniugi non hanno stabilito nulla al riguardo nelle clausole della separazione consensuale (oppure nulla è stato stabilito dal giudice in quella giudiziale), deve ritenersi che nella fissazione del contributo per il mantenimento del coniuge si sia tenuto conto anche di questa particolare entrata.

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Assegni al Nucleo Familiare -ANF- diritti del coniuge separato non affidatario

Gli assegni per il nucleo familiare (ANF) spettano anche al coniuge separato non affidatario, se l’altro non lavora: la sentenza della Cassazione.

Fondamentalmente nel rispetto del principio di tutela delle necessità economiche del nucleo familiare in funzione della sua composizione e della sua situazione reddituale, se il coniuge affidatario dei figli non può percepire l’assegno per un proprio rapporto di lavoro, tale diritto passa all’altro coniuge, anche se separato e non affidatario dei figli.

La Corte di Cassazione conferma quindi il principio secondo il quale la L. 19 maggio 1975, n. 151, art. 211, prevede che “il coniuge cui i figli sono affidati ha diritto in ogni caso a percepire gli assegni familiari per i figli, sia che ad essi abbia diritto per un suo rapporto di lavoro, sia che di essi sia titolare l’altro coniuge”, già affermato nella sentenza delle Sez. Unite di questa Corte n. 5135/1989; poi ribadito con sentenze n.24204/2004 e 5060/2003 e dalla più recente sentenza 6351/2015.

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LOCAZIONE – DISDETTA SENZA ONERI DOPO OTTO ANNI

Vediamo quali sono gli obblighi fiscali di un proprietario che ha locato un appartamento a uso abitativo. Il contratto di locazione è giunto alla scadenza degli otto anni e non intende prorogarlo. Ha dato la disdetta sei mesi prima della scadenza, come richiesto dalla legge.

I contratti di locazione abitativa (non a canone convenzionato, transitori o riferiti ad altre casistiche particolari) hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza del primo quadriennio, il proprietario può esercitare la disdetta solo al ricorrere di precisi motivi (per esempio, l’utilizzo personale dell’abitazione) come prevede Art.3 della L.431/98. Alla scadenza del secondo quadriennio, il proprietario può disdettare il contratto (e, quindi, impedire il tacito rinnovo) per qualsiasi motivo, fermo restando l’obbligo comunque di inviare la lettera A.R. 6 mesi prima (il proprietario ha sempre 6 mesi da rispettare) e non un giorno in meno per comunicare la volontà di non prorogare il contratto. Siamo, perciò, di fronte a una scadenza naturale, e non a un evento eccezionale nella vita del contratto stesso (come può essere una risoluzione o una proroga): pertanto, esso non va registrato, né è soggetto ad alcun pagamento. A riprova di ciò, si sottolinea che l’articolo 17 del Dpr 131/1986 considera, tra le fattispecie da registrare, cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) di contratti. Non si considerano le situazioni di naturale scadenza.
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VARIAZIONE ISTAT DEGLI ULTIMI MESI 2017

Per ulteriori dati e calcoli rivolgersi a S A M  3472344028

Mese Anno Variazione annuale 100% Variazione ridotta 75% Variazione biennale 100% Variazione ridotta 75% Gazzetta Ufficiale n.
Marzo 2017 1,4 1,050 1,1 0,825 99 del 29-4-17 pag. 99
Febbraio 2017 1,5 1,125 1,3 0,975 72 del 27-3-17 pag. 45
Gennaio 2017 0,9 0,675 1,2 0,900 55 del 7-3-17 pag. 52
Dicembre 2016 0,4 0,300 0,4 0,300 25 del 31-1-17 pag. 159
Novembre 2016 0,1 0,075 0,1 0,075 299 del 23-12-16 pag. 74
Ottobre 2016 -0,1 -0,075 -0,1 -0,075 279 del 29-11-16 pag. 48
Settembre 2016 0,1 0,075 0,0 0,0 261 del 8-11-16 pag. 77

 Questo servizio permette di calcolare facilmente l’adeguamento istat annuale di un qualsiasi canone di locazione rispetto all’anno precedente con decorrenza della rivalutazione a partire dal mese specificato; la percentuale di applicazione della variazione dell’indice istat è stabilita generalmente nel contratto di affitto.

Può essere utilizzata anche per l’adeguamento dell’assegno di mantenimento in caso di separazione o divorzio (in questo caso utilizza la percentuale del 100%) oppure, più in generale, per l’aggiornamento di qualunque altro credito o importo che sia soggetto a rivalutazione annuale istat.

Riportiamo anche il dato delle variazioni biennali, utile per aggiornare alcuni canoni per “usi diversi”. Occorre fare riferimento alla variazione registrata nel mese di decorrenza del contratto.

L’indice di riferimento è il FOI  (Famiglie Operai Impiegati)

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