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NUOVI AFFITTI A CANONE CONCORDATO ESTESI A TUTTI I COMUNI

Decreto contratti di affitto a canone concordato, estesi a tutti i Comuni: fasce di oscillazione, massimali, agevolazioni.

Contratti di affitto a canone concordato estesi ai comuni non ad alta densità abitativa, fissazione dei valori massimi del canone: sono alcune delle novità previste dal decreto dei ministeri dei Trasporti e dell’Economia sui criteri generali per la realizzazione degli accordi dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Si tratta della convenzione nazionale prevista dall’art. 4, comma 1, della legge n. 431/98 sulle locazioni a uso abitativo che, per acquisire forza normativa, dovrà essere recepita da un decreto ministeriale e che fissa gli accordi generali sui contratti di locazione, che poi verranno recepiti a livello territoriale.

Gli accordi territoriali su questi contratti d’affitto stabiliscono fasce di oscillazione del canone, il decreto fissa poi i limiti per i contratti di natura transitoria (fino a 18 mesi). Su questo fronte, le novità sono rappresentate dai canoni, che sono gli stessi per i contratti 3+2, a cui si può applicare un’oscillazione massima del 20%. I contratti di natura transitoria sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori (esempio: mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione professionale).

Viene poi confermata la possibilità, in presenza di particolari condizioni, di stipulare contratti di natura transitoria con un affitto non libero, ma determinato dagli accordi locali per i Comuni sopra i 10.000 abitanti.

Tra tante imposte sulla casa che aumentano ce n’è una che diminuisce. Stiamo parlando della cedolare secca sulle locazioni, ossia la tassa piatta per gli affitti oggi ancora più light (al 10% per il quadriennio 2014-2017 e dal 2018 al 15%) ma non per tutti: requisito fondamentale per questa opzione (prevista dal d.l. 47/2014), infatti, è la presenza di un contratto a canone concordato.

Contratti a canone concordato

Il presupposto per versare l’aliquota al 10% è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e i Comuni limitrofi a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia). La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI con l’indicazione della tipologia di contratto L2.

Ai contratti a canone concordato si applicano una serie di agevolazioni fiscali: reddito imponibile dei fabbricati locali a canone concordato ridotto del 30%, cedolare secca ridotta al 15%, oppure al 10% dal 2014 al 2017. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, sulla risoluzione e sulle proroghe. Altre agevolazioni fiscali applicate ai contratti a canone concordato: base imponibile imposta di registro al 70%, detrazioni per abitazione principale, detrazione al 19%, IMU e TASI con aliquota al 75%.

La detrazione al 19% si applica solo ai contratti di locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, da studenti intestatari del contratto e iscritti a università in un Comune diverso da quello di residenza e distante almeno 100 chilometri, per un importo fino a 2.633 euro.

Per quanto riguarda la validità degli accordi, la novità è che anche nei Comuni non considerati ad alta densità abitativa si possono stipulare i contratti a canone concordato, se non ci sono accordi territoriali specifici il riferimento è la legge 431/1998 (articolo 4, comma 3).

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CANONE RAI ESENZIONI E RIMBORSI, NUOVE REGOLE

Rimborso Canone RAI 2016 pagato due volte, esenzione 2017 per addebito su altra bolletta con nuove regole di decorrenza: istruzioni.

Domanda rimborso

Per la compilazione del modulo, nel quadro dedicato alla richiesta di rimborso del Canone RAI 2016:

  • nella casella “motivo della richiesta” si inserisce il codice 4
  • nello spazio “data inizio” si indica il primo gennaio 2016
  • non si compila il campo “data fine”.

In questo modo, la richiesta di rimborso equivale alla dichiarazione sostitutiva quadro B dell’anno 2016 e consente di ottenere la restituzione del secondo canone.
Non c’è bisogno, quindi, di ripresentare la dichiarazione di esenzione nel 2017.

Esenzione per addebito altra utenza

C’è invece una precisazione che riguarda coloro che chiedono l’esenzione per addebito su un’altra bolletta a partire da quest’anno. Come è noto, bisogna compilare il quadro B del modello di esenzione (il quadro A è riservato a coloro che non pagano l’abbonamento perché non hanno il televisore).

Nel campo “data inizio” bisogna stare attenti a segnare il primo gennaio. Nel caso in cui la data sia successiva, si paga il canone per il primo semestre. E’ una novità rispetto allo scorso anno, quando la dichiarazione di pagamento del canone su altra utenza (richiesta attraverso il quadro B) era automaticamente valida per l’intero anno. Le regole sono le seguenti:

  • data primo gennaio: esenzione intero 2017 (per date precedenti si indica convenzionalmente indicare il primo gennaio);
  • data tra 2 gennaio – 1 luglio: esenzione secondo semestre;
  • data successiva al 1 luglio: canone non dovuto dal 2018.

Da questo 2017, in pratica, questa dichiarazione può essere presentata in qualunque momento dell’anno ma è valida (cioè prevede il diritto all’esenzione) a partire dalla data di decorrenza dei presupposti attestati, che va indicata nel campo data inizio.

Esenzione per non detenzione TV

Dal 2017 in poi i termini di efficacia di non detenzione (e quindi di esenzione) dipendono dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva:

  • 1 luglio – 31 gennaio anno di riferimento: intero anno di riferimento;
  • 1 febbraio – 30 giugno: secondo semestre anno di riferimento;
  • 1 luglio – 31 gennaio anno successivo: intero anno successivo.

ESENZIONI E RIMBORSI

Mentre si avvicina la scadenza del 31 gennaio per chi vuole chiedere l’esenzione dal canone RAI 2017, arrivano i dati del Ministero sul 2016, primo anno di applicazione del Canone in bolletta: 2,05 miliardi di euro di incassi fra gennaio e novembre, contro 1,6 miliardi incassati nell’analogo periodo 2015. Il recupero ha consentito la diminuzione dell’abbonamento alla TV di Stato per l’anno in corso, che in base alla Legge di Stabilità costerà 90 euro e non più 100.

Addebito in bolletta

Dunque, dieci rate da 9 euro, con la differenza che quest’anno si paga a partire da gennaio. Le rate, quindi, vengono addebitate sulla prima bolletta relativa al 2017 (se, per esempio, è bimestrale e arriva in febbraio, ci saranno 18 euro di canone TV e via dicendo).

Esenzione

I contribuenti che non hanno un televisore hanno diritto all’esenzione ma devono comunicarlo alla RAI entro il 31 gennaio prossimo. L’adempimento va effettuato anche da parte di coloro che hanno già chiesto l’esenzione per non possesso dell’apparecchio televisivo nel 2016: la richiesta va rinnovata tutti gli anni, altrimenti pur non avendo l’apparecchio televisivo bisogna pagare il canone. Chi invia la domanda di esenzione dopo il 31 gennaio ma entro il 30 giugno, avrà diritto all’esenzione solo per il secondo semestre, mentre si vedrà addebitare l’abbonamento fino a giugno (quindi, alla fine pagherà 45 euro). 

Segnaliamo che i moduli da utilizzare sono quelli pubblicati sul sito dell’Agenzia delle Entrate e che l’invio non richiede alcuna spesa. Il Fisco segnala la presenza di siti contraffatti che chiedono un pagamento per l’esenzione dal canone RAI e invita i contribuenti a diffidare, rinvolgendosi per questo adempimento unicamente all’Agenzia delle Entrate.

Resta possibile l’invio cartaceo, in plico raccomandato senza busta al seguente indirizzo: Agenzia delle entrate, Ufficio Torino 1, Sportello abbonamenti TV, Casella postale 22, 10121 – Torino. Coloro che inviano la dichiarazione di esenzione con modalità cartacea in questo mese di gennaio potrebbero vedersi comunque addebitare la prima rata del canone sulla bolletta, per mancanza di tempi tecnici di recepimento. In questo caso, devono poi presentare richiesta di rimborso.

Per quanto riguarda i dati 2016, il Ministero dell’Economia (bollettino entrate tributarie) segnala che il canone in bolletta ha riscosso, fino a novembre 2016, 1,795 miliardi di euro. Si tratta di un incremento del 7,2% rispetto al 2015 (anno in cui, fra l’altro, il canone costava di più, 113 euro). Ma ci sono già i primi dati sulle entrate di dicembre relative a coloro che hanno versato il canone attraverso il modello F24, che portano la riscossione a quota 2,05 miliardi.

CANONE RAI 2017: tutti gli importi.

Dieci rate da 9 euro al mese per il Canone RAI 2017, con il primo versamento inserito nelle bollette relative a gennaio: per le utenze già attive, significa un totale di 90 euro all’anno (10 in meno rispetto all’importo 2016), per chi invece acquista il televsore nel corso dell’anno, gli importi scendono. Vediamo quanto costa il Canone RAI  2017 per le diverse tipologie di utenti, in base alle regole applicative previste dalla circolare delle Entrate 45/2016.

Lo sconto di dieci euro rispetto alla tariffa dell’anno scorso è stabilito dalla Legge di Stabilità 2017 (comma 40, legge 232/2016).

Chi paga il Canone RAI 2017

Il canone viene addebitato automaticamente sulle bollette delle utenze residenziali. Si paga una sola volta, indipendentemente dal numero di abitazioni intestate in cui c’è la tv. L’individuazione delle utenze avviene con i seguenti criteri:

  • tipologia clienti residenti: l’utente ha dichiarato all’impresa elettrica che la propria residenza corrisponde con l’indirizzo della fornitura. In questi casi, l’individuazione avviene direttamente dai contratti di energia elettrica.
  • Tipologia “altri utenti domestici”: la coincidenza fra luogo di fornitura dell’energia e residenza è individuata in base alle informazioni disponibili nel sistema informativo dell’Anagrafe tributaria in sede di allineamento delle banche dati.

Se allo stesso codice fiscale appartengono più utenze residenziali, il canone è addebitato una sola volta. Ricordiamo che se c’è un’utenza elettrica come prima casa, la compagnia fornitrice addebita automaticamente il canone alla tv di stato, presumendo il possesso della TV. Chi non ha l’apparecchio televisivo, per non pagare deve quindi chiedere specifica esenzione, compilando il modulo reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e della RAI. Bisogna presentare domanda entro il 31 gennaio, l’adempimento deve essere effettuato anche da coloro che hanno già chiesto l’esenzione per mancato possesso dell’apparecchio tv anche nel 2016 (in pratica, la domanda va ripresentata tutti gli anni).

Ricordiamo che non pagano il Canone RAI, oltre a coloro che non possiedono la tv e lo dichiarano entro fine gennaio, anche i contribuenti che hanno già validamento presentato l’anno scorso la dichiarazione di pagamento dell’abbonamento su altra utenza elettrica, compilando il quadro B del modello di esenzione.

L’addebito avviene direttamente sulla bolletta elettrica, in dieci rate mensili, da gennaio ad ottobre. Le rate sono addebitate sulle fatture
con scadenza del pagamento successiva alla scadenza (il primo giorno del mese). Il canone semestrale 2017 costa 45,94 euro, quello trimestrale 23,93 euro. Ecco in tabella l’importo del canone per chi acquista il televisore in corso d’anno, con l’indicazione del numero delle rate che vengono addebitate e dei relativi importi.

ABBONAMENTO ANNUALE

 

Periodo Importo annuale per il nuovo abbonamento numero rate importo rate
gennaio-dicembre 90 euro 10 9 euro
febbraio-dicembre 84,46 9 9,38
marzo-dicembre 77,16 8 9,65
aprile-dicembre 69,86 7 9,98
maggio-dicembre 62,55 6 10,43
giugno-dicembre 55,25 5 11,05
luglio-dicembre 47,95 4 11,99
agosto-dicembre 40,64 3 13,55
settembre-dicembre 33,34 2 16,67
ottobre-dicembre 26,04 1 26,04
novembre-dicembre 18,73 1 18,73
dicembre 11,43 1 11,43

 

ABBONAMENTO SEMESTRALE

Periodo importo semestrale per il nuovo abbonamento numero rate importo rate
gennaio-giugno 45,94 6 7,66
febbraio-giugno 38,63 5 7,73
marzo-giugno 31,33 4 7,83
aprile-giugno 24,03 3 8,01
maggio-giugno 16,72 2 8,36
giugno 9,42 1 9,42

 

 

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NO A CLAUSOLE CHE LIMITANO LA DURATA DEL CONTRATTO

QUESITO : in un contratto di locazione abitativo e commerciale, da stipulare, è possibile inserire una clausola per cui, in caso di vendita, l’immobile va riconsegnato libero? ci sono delle penali?

La risposta è negativa.

La vendita non giustifica la risoluzione anticipata del contratto di locazione – salvo l’ipotesi tipica, di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, per le locazioni abitative, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera g, della legge 431/98 -. In particolare, quanto alle locazioni abitative, sia riferite ai contratti cosiddetti “liberi”, a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), sia riferite ai contratti, cosiddetti “a canone concordato” di cui all’articolo 2, comma 3, della medesima legge, (di tre anni + due), la durata deve ritenersi inderogabile. Ed infatti, l’articolo 13, comma 3, della richiamata legge 431/98, dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge».Quanto alle locazioni cosiddette “commerciali”, di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, (con durata di sei anni + sei), valgono gli stessi principi, posto che l’articolo 79 della legge 392/78 – tuttora vigente per le locazioni commerciali – dispone che «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto … ».Resta fermo che alla cessazione della locazione, è possibile pattuire che l’immobile sia riconsegnato libero e vuoto. Si tenga presente che l’articolo 1591 del Codice civile, dispone che «il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno». Nel contratto, si ritiene peraltro legittimo l’inserimento di una clausola “penale”, per il ritardo del conduttore nella restituzione dei locali (per tutte, si veda: Cassazione 28 settembre 1998, numero 9698).

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IL CONTRATTO AGLI EREDI CHE PROSEGUONO L’ATTIVITà

La società che rappresento ha in essere un contratto di locazione (in qualità di locatore) con un libero professionista (attività medica). Il libero professionista (conduttore) è deceduto e di conseguenza la sua attività è cessata, con chiusura della partita Iva. Il locale ad oggi risulta di fatto inutilizzato e i canoni di locazione non vengono riscossi. Si è presentata l’opportunità di attivare un nuovo contratto di locazione ad una società terza, con urgenza immediata. In qualità di locatore posso considerare risolto il contratto di locazione e procedere ad opportuna comunicazione all’agenzia delle Entrate? In questo caso, occorre necessariamente l’autorizzazione degli eredi?
L’articolo 37 della legge 392 del 1978, tuttora vigente, prevede che in caso di morte del conduttore gli succedano nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività. Nel caso in esame, è necessario che gli eredi, che non proseguono l’attività del conduttore deceduto, provvedano a liberare i locali riconsegnandoli alla società locatrice. Quest’ultima, una volta ottenuta la restituzione anche solo formale dell’immobile, potrà locarlo immediatamente comunicando, se già non fatto, all’agenzia delle Entrate la cessazione del vecchio contratto e la stipula di un nuovo con diverso conduttore.
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A P E CERTIFICAZIONE ENERGETICA – OBBLIGATORIA –

Se in un edificio è stata rilasciata da pochi anni una certificazione energetica, e solo dopo si è deciso di installare una canna fumaria per una stufa a pellet, è necessario predisporre un “nuovo” Ape (attestato di prestazione energetica), in caso di installazione di un impianto di riscaldamento. Per l’articolo 6, comma 5, del Dlgs 192 del 2005, infatti, «l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare». L’installazione di un impianto termico (per esempio, di una stufa a pellet) modifica la classe energetica dell’immobile, rendendo necessaria la predisposizione di un nuovo attestato di prestazione energetica (aggiornato).Si tenga presente che l’articolo 6, comma 3, del Dlgs 192/2005 prevede che nei nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari soggetti a registrazione sia inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato. In caso di semplice realizzazione di una canna fumaria, invece, non si ritiene necessaria la predisposizione di un nuovo Ape.

Panoramica dei cambiamenti in cantiere per il nuovo APE 2016-2017, che riguarderanno tutti i certificatori energetici; ricordando ai nostri lettori che è già disponibile il nuovo prontuario per la compilazione del nuovo APE aggiornato alle novità in vigore dal prossimo 29 giugno.

Per chi volesse ulteriormente approfondire l’argomento, segnaliamo anche l’articolo che tratta della validità dell’attestato di prestazione energetica anche alla luce delle nuove norme in vigore da fine giugno.

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