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AFFITTI IN CEDOLARE SECCA situazioni particolari

 

Locazione in cedolare casi particolari, più immobili, più locatori, cedolare parziale, trasferimento di immobile, locatore non presente.

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il proprietario può optare per la cedolare secca scegliendo così un regime fiscale più benevolo, ma ci sono dei casi particolari che possono generare dubbi nell’applicazione della cedolare, come nel caso di pluralità di immobili in locazione o di locatori, affitto di una sola stanza dell’appartamento o trasferimento dell’immobile locato.
La cedolare secca è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria che consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Possono optare per la cedolare solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione) che devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).
Cedolare secca: locazione pluralità immobili.   Ci sono dei casi particolari che riguardano la cedolare secca sugli affitti che meritano un approfondimento. Ad esempio il contratto di locazione che riguarda più unità immobiliari. In tal caso è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di queste unità e l’imposta di registro deve essere calcolata sui canoni degli immobili senza cedolare. Se viene indicato un canone unico, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

Per fare un esempio si pensi al contratto stipulato da due parti per un anno, relativo alla locazione di 3 immobili, per un canone di locazione annuo complessivo di 45mila euro:

– immobile n. 1 di categoria catastale A1 con rendita di 1000 euro;
– immobile n. 2 di categoria catastale A2 con rendita di 800 euro;
– immobile n. 3 di categoria catastale C1 con rendita di 2000 euro).

In questo caso il locatore sceglie la cedolare secca solo per l’immobile 1 e l’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili 2 e 3 determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi.

Pluralità di locatori
Altro caso particolare che può avere a oggetto la cedolare secca sugli affitti è la presenza di più locatori. In particolare se vi sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se solo alcuni scelgono la cedolare e altri no, deve essere pagata l’imposta di bollo e i locatori che non applicano la cedolare devono pagare, in solido con il conduttore, l’imposta di registro che viene calcolata sulla parte del canone di locazione che corrisponde alla propria quota di possesso. Tuttavia la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.

Locazione parziale e cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca è valida anche in caso di locazione di una singola camera dell’abitazione.

Nel caso però in cui siano locate, con diversi contratti, più porzioni dell’immobile quindi più stanze della stessa abitazione, dal punto di vista fiscale tutti i redditi di locazione devono essere tassati allo stesso modo.

Quindi, se il locatore opta per la cedolare secca per un contratto di locazione che riguarda anche una sola stanza dell’abitazione è obbligato a esercitare l’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre stanze della stessa abitazione.

Comproprietario che non risulta dal contratto
Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari ha effetto anche nei confronti di quello non presente nell’atto.

Di conseguenza, se il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, opta per la cedolare secca questa scelta ha effetti anche per l’altro.

Ovviamente si devono sempre rispettare tutte le condizioni e i requisiti richiesti dalla legge per applicare la cedolare tra cui notificare al conduttore la scelta per la cedolare, con lettera raccomandata con cui viene comunicata la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Cedolare secca e trasferimento immobile in locazione
Infine tra i casi particolari che possono destare dubbi per quanto riguarda l’applicazione del regime alternativo di tassazione degli affitti, troviamo il trasferimento dell’immobile locato su cui si è applicata la cedolare.
Come specifica l’Agenzia delle entrate l’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, ma l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale.

Si precisa infine che i nuovi titolari dell’immobile in locazione potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

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Canone Rai dettagli da tenere in evidenza

Fatture dell’utenza elettrica conservate per 10 anni; scadenze 2016 / 2017 ; tempi di prescrizione;  obbligo del rinvio; posta pec ; contatti telefonici

Tempi di prescrizione: tante le novità della riforma 2016 del canone RAI ordinario, anche le conseguenze sui termini per la conservazione delle bollette elettriche, per dimostrare l’avvenuto pagamento dell’abbonamento alla TV di Stato: 10 anni, contro gli attuali 5 anni previsti per le fatture dell’utenza elettrica.  Con il canone RAI in bolletta elettrica, lo ricordiamo, non bisogna più fare riferimento alla norma del codice civile, che stabilisce i 5 anni come termine di prescrizione per tutti i pagamenti di somministrazione versati annualmente o mensilmente, ma bisogna rispettare la nuova scadenza dei 10 anni, termine oltre il quale si prescrive il canone RAI. In sostanza, dopo 5 anni viene eliminata la prova del pagamento della bolletta elettrica ma, per l’imposta sulla TV, bisogna attenderne altri 5.

Numero verde per chi chiama dall’Italia 800.938.362 gratuito

Il servizio e’ attivo dal lunedì al sabato dalle ore 9 alle ore 21.

Costi della chiamata per il numero 199.123.000 a pagamento
Il costo della telefonata è a carico del chiamante ed è, su tutto il territorio nazionale, pari ad un importo massimo di 14,49 centesimi di euro al minuto, comprensivo di iva, dal lunedì al venerdì dalle ore 8,00 alle 18,30 e il sabato dalle ore 8,00 alle ore 13,00. Nelle rimanenti fasce orarie il costo del servizio e’ di 5,67 centesimi di euro al minuto. Per le chiamate da rete mobile il costo e’ inferiore a 48,8 centesimi di euro al minuto con uno scatto alla risposta inferiore a 15,75 centesimi di euro a seconda dell’operatore mobile di accesso.
  S C A D E N Z E  x l’invio

PER  GLI INQUILINI :  pagamento con mod. F24 entro il 31-ottobre-2016

X l’anno   2016

ENTRO  il  16 maggio 2016 per l’intero anno 2016

Dal 17 maggio    al    30 giugno ha effetto per il canone dovuto per il semestre luglio-dicembre 2016.

Dal 01 luglio        al    31  gennaio  ha effetto per l’intero canone dovuto per l’anno 2017.

x l’anno  2017 in poi,

dal  01  febbraio     al  30 giugno  esonera per il  2° SECONDO semestre dell’anno in corso

dal  01  luglio       al 31  gennaio dell’anno successivo si è esonerati per l’intero anno a venire

 

PER CHI DICHIARA DI NON AVERE LA TV IL MODULO VA SPEDITO OGNI ANNO SE PERSISTE LA NON DETENZIONE

ne consegue che, se non viene reiterata, torna ad operare la presunzione di detenzione, con conseguente addebito nella fattura elettrica.

Spedire  :  senza busta RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO : il modulo             firmato – copia carta di identità del dichiarante

AGENZIA DELLE ENTRATE ,UFFICIO DI TORINO 1 , S.A.T. SPORTELLO ABBONAMENTI TV–CASELLA POSTALE 22– 10121 TORINO

È possibile trasmettere la dichiarazione sostitutiva tramite posta elettronica certificata, purché la dichiarazione stessa sia sottoscritta mediante firma digitale, coerentemente con quanto previsto dagli articoli 48 e 65 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell’Amministrazione Digitale)

La dichiarazione firmata digitalmente dovrà essere inviata mediante PEC all’indirizzo:cp22.sat@postacertificata.rai.it”.

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Canone Rai per gli immobili in affitto

La regola fondamentale è che il canone RAI è a carico dell’inquilino, non del proprietario dell’immobile. Questo vale anche nel caso in cui l’appartamento sia stato affittato già immobiliato, completo di televisore. Apparentemente, dunque, una regola facile da applicare. In pratica, le cose cambiano. Se l’inquilino è anche intestatario della bolletta elettrica in effetti, non ci sono difficoltà: il canone gli verrà addebitato dall’azienda elettrica, a meno che non presenti domanda di esenzione, entro il 16 maggio, dichiarando di non possedere l’apparecchio televisivo.

Se però la bolletta è intestata al padrone di casa, la situazione è più complicata. In teoria, non dovrebbe arrivargli il canone nella bolletta della seconda casa, perchè appunto l’abbonamento è dovuto solo per l’abitazione principale. Se dovesse comunque arrivargli, può validamente presentare dichiarazione di esenzione. Attenzione: non si tratta di una dichiarazione di esenzione determinata dal mancato possesso della tv, quindi non bisogna necessariamente inviarla entro il 16 maggio. E’ possibile mandarla in qualsiasi momento, e ha automaticamente valore per l’intero anno.

Qui urge chiarire che in realtà i casi in cui in bolletta arrivano addebiti sbagliati non è del tutto chiarito (qualunque sia il motivo dell’errore): in linea generale, l’utente dovrebbe pagare e poi chiedere il rimborso attraverso modalità che saranno contenuto in un annunciato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate. Comunque è certo che se arriva un addebito di pagamento per una seconda casa, il contribuente ha diritto all’esenzione, e questo vale anche nel caso in cui l’immobile in questione sia dato in affitto.

Ma proseguiamo con l’analisi di questo caso, dando per scontato che al padrone di casa non arrivi una bolletta sbagliata. Il problema è che, se l’utenza elettrica è a carico del padrone di casa,  non arriverà nulla nemmeno all’inquilino. Come fa quest’ultimo a pagare il canone, non avendo una bolletta elettrica intestata? E’ possibile versare il canone attraverso il modello F24 “sezione erario con cod.tributo 3935” e non pagandolo in bolletta? Si tratta di precisazioni che vanno ancora fornite.

In realtà, ci sono altri casi, relativi agli immobili in affitto, che rischiano di provocare confusione.

Se c’è un membro della famiglia anagrafica del proprietario che risulta residente nella seconda casa data in affitto (la moglie, un figlio), se anche l’inquilino è residente, pagherà lui il canone tv. Il membro della famiglia anagrafica del proprietario può validamente presentare richiesta di esonero, indicando che l’abbonamento è pagato da un’altra utenza. Se però l’inquilino non ha la residenza, il membro della famiglia proprietario con la residenza in questa seconda casa dovrà pagare il canone TV.

 

 

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Canone RAI in bolletta: sei mesi a 51,03 euro

Chi chiede l’esenzione dal Canone RAI in bolletta per il solo secondo semestre pagherà 51,03 euro se la domanda si effettua a fine giugno.

Il canone RAI per il solo secondo semestre costa 51,03 euro: la precisazione arriva dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate, fornendo una serie di chiarimenti in relazione a questo ed altri quesiti che riguardano chi presenta la dichiarazione di non detenzione dell’apparecchio TV, ai fini dell’esenzione dal canone RAI, in ritardo rispetto alla scadenza del 16 maggio. Da quanto emerso, nel caso in cui la comunicazione venga inviata a fine giugno (a ridosso della scadenza), il consiglio è di scegliere la modalità telematica, evitando che la compagnia elettrica addebiti il canone in bolletta nel mese di luglio, mentre se si effettua la spedizione per posta, utilizzando il modulo cartaceo, i tempi tecnici per “avvisare” la compagnia elettrica non ci sono e di conseguenza si rischia di dover pagare il canone, chiedendo poi un rimborso.

La regola

Ricordiamo che questa possibilità riguarda solo coloro che non hanno un televisore, perché negli altri casi (canone addebitato su diversa utenza elettrica), la domanda di esenzione vale automaticamente per l’intero anno, a prescindere dalla data in cui viene effettuata. Se invece non si possiede nessun apparecchio o si invia la domanda entro oltre i termini ma entro il 30 giugno, l’esenzione è valida per il solo secondo semestre (dopo il 30 giugno, sono scaduti tutti i termini, e bisogna pagare il canone per intero).

Il chiarimento

Innanzitutto, chiariscono i tecnici dell’Agenzia delle Entrate, esenzione per il secondo semestre significa che si paga il canone dovuto da luglio a dicembre, il cui importo ammonta a 51,03 euro. La precisazione è importante perché, come è noto, il canone si paga in dieci rate da 10 euro, da gennaio a ottobre. In realtà, in questo 2016, il primo addebito arriverà a luglio, ma conterrà anche le rate da gennaio a giugno, che ammontano a 60 euro, mentre le rate da luglio a ottobre costeranno 40 euro. Un’interpretazione letterale della norma avrebbe potuto far pensare che l’esenzione del secondo semestre valesse solo per le rate che vengono addebitate in bolletta da luglio a ottobre (40 euro), mentre i tecnici delle Entrate chiariscono che il criterio è il canone di competenza del secondo semestre, che ammonta appunto a 51,03 euro.

 

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